任何的资产价格，决定的本质因素有基本都是几点：
1. 成本
2. 收入端增速
3. 风险偏好
4. 准入门槛
A. 香港楼市的成本端就是香港的房贷利率，而香港的货币政策是跟着美联储走的，所以美联储加息，香港就跟着加；美联储减息，香港就跟着减。
香港21年之后房价下跌，有一部分是因为房贷成本上升决定的，如果美联储降息，香港也会跟着降，但是美国短期很难再把利率调低到19年的水平了，这一块的成本降低预期有，但是不至于特别大。
B. 收入端增速，这个不仅仅是由香港决定的，更重要的是由整个大中华区域决定的，而且是整个大中华区域的高收入人群，而不是平均数，举个例子，大家想起印度，觉得印度非常贫穷，人均GDP只有中国的1/3左右，但是孟买的房价并不比北京低多少，因为印度是一个财富集中度非常高的国家，所谓的1亿人口十几亿畜，所以孟买的房价就被托得很高，因为印度有钱人都去孟买市中心买房。
所以香港的房价，就是由内地高收入人群决定的，如果这一块的收入在增加，那无论怎么限购，房子都会涨，就跟香港2011年就出了特别印花税，但是完全没有压住内地投资客的热情，因为中国2011-2021年，高收入人群的收入呈指数性上升。
C. 风险偏好，也就是居民杠杆率，香港的居民杠杆率全世界仅低于韩国，基本没有往上假的空间，所以2022年开始，香港政府把首付比例降到10%，房价也没有起来，因为风险偏好加到头了，加不动了。
D. 准入门槛，这个好理解，以前的需求如果是香港700万的人口，撤辣现在的需求变成了3000万左右的大中华人口；如果香港允许公司持有房产，绝对会有深深房那种公司把一套房子拆分了按比例卖给内地人。
所以影响香港房产的因子罗列出来，就比较好得到结论：
A因子有边际变好的预期；
B因子现在依然在边际变差，未来能不能变好，不知道；
C因子完全不可能边际变好；
D因子基本上一次性利好释放完毕。
为什么香港撤辣之后成交量上涨明显，因为潜在的名义客户群体增加了3倍，虽然潜在的实际客户群体可能增长不了那么多。就跟香港如果把50万的港股通门槛撤销，保证港股突突突得往上蹿。
所以香港的房价本质上是一个长期债券，票面利率由大中华区高收入群体的收入增速决定，实际利率由美联储决定，购买门槛由香港政府决定。
但是香港政府的目的非常明确，撤辣的本质就两点：
1. 引导港币回流，不然银行端压力太大了，2021年银行储备金4000多亿港币，现在只剩下500多亿港币了；
2. 香港发展北部大都会，需要钱，卖地比收税快多了，中国地产的正循环就是政府卖地，然后拿着卖地的钱建设一个更好的城市，然后居民买楼换得一个更好的居住环境，如果政府没有基建的诉求了，或者基建已经完全变成了无效的投资，那楼市的正循环就结束了。
现在内地很多城市就是这种正循环结束了，香港起码还有预期，理论上，香港现在750万人口，未来完全有机会成为一个1000万人口的城市，所以现在香港的基建谈不上无效投资。
至于有没有投资价值，仁者见仁，智者见智。
如果CN是泰坦尼克号，HK就是泰坦尼克号前面的桅杆；
泰坦尼克快速行驶的时候，可以在桅杆上看到更好的星辰大海；
当泰坦尼克号有下沉的预期，人群会涌入桅杆，因为桅杆是最后沉落海的；
但我觉得泰坦尼克号是不会沉的，只是减速了，在桅杆上看不到之前那么好的风景，但依然比船仓里风景好。