#雪球星计划# 为盘活资产，碧桂园率先出手商业资产，而非转让旗下住宅开发项目。当下的市场，优质的商业资产更易套现，昔日被认为“去化难、重资产”的商业资产，流动性或好于住宅项目。
随着不动产金融政策利好的持续注入，国内房地产并购市场上，大宗商业资产项目成交的消息频传，出售商业资产已成为头部房企存量盘活的一项重要策略。继万科成立商业事业部之后，碧桂园会否有新一步的动作？
来源：新财富杂志（ID：xcfplus）
作者：杜冬东
继万达集团甩卖10座万达广场引发瞩目后，碧桂园（02007.HK）出售资产的新闻刷屏了。
2024年1月22日晚间，碧桂园在广州产权交易所挂牌转让多项资产，其业态包括酒店、写字楼、商业物业、办公楼、公寓楼等，拟转让资产价格合计38.18亿元。
自2023年8月首次债务违约以来，碧桂园管理层曾多次表态要“砸锅卖铁”自救，从行政开支削减近6成、区域公司收缩至21个，到杨国强卖私人飞机、“打工皇帝”莫斌薪酬降至月薪1万元，甚至连高管配车都拍卖还债了，为扭转困境，“宇宙房企”可谓各类“狠招”齐上。
如大多数出险房企一样，碧桂园也不可避免地走上出售资产偿债之路，从出售其广州亚运城项目股权，到亏本转让万达商管股权，现如今又宣布出售广州38.18亿元商业资产，这些自然都在情理之中。
不过，作为一家典型的住宅地产开发商，碧桂园的盘活资产以商业资产先行，仍然令许多人感到意外。
01
一线商业资产先摆上“货架”
在1月15日举行的2024年度工作会议上，碧桂园集团董事局主席杨惠妍再次强调，“家族肯定与公司共命运”，“目前在尽力盘活资产”。
此番挂牌出售广州5项资产包表明，碧桂园的资产盘活走出了重要的一步。
公开资料显示，这5项资产包具体包括：增城区凤凰城酒店，报价为12.6亿元，挂牌转让价格最高；其次为番禺区碧桂园藏珑府办公楼项目，报价为11.52亿元；增城区碧桂园中心甲级写字楼项目，报价为7.72亿元，白云区人和公寓楼，报价为3.84亿元，增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业，报价为2.5亿元。
定价最高的增城区凤凰城酒店，是广州东部最大的五星级山水主题式酒店，也是碧桂园为数不多的一线城市酒店项目，于2003年开业，2017年重新装修，共573间豪华客房。除了该酒店资产，碧桂园摆上柜台出售的还有统一打包优质的办公楼、商业、公寓楼等项目。
总体来看，碧桂园此次摆上货架的资产成色都不错。这或与其处境有关。
iFind数据显示，截至2023年中期，碧桂园归属于母公司的权益从2022年2036.23亿元的高点，进一步萎缩至1550.61亿元，总负债规模保持在1.36万亿元的高位。同时，碧桂园账上的现金及现金等价物为1011.15亿元，其中受限存款及现金为294.54亿元，同期的应收账款及票据为305.08亿元；短期借款1087.03亿元，应付账款及票据为2022.37亿元。资金捉襟见肘，出售资产迫在眉睫。
为摆脱困境，碧桂园近期大刀阔斧进行管理变革，包括合并区域公司，进行架构精简，公司管理层主动降薪，以积极姿态向市场传递信心。在削减开支、加快销售回款及应收债权回收之外，盘活大宗及难去化商业类沉淀资产，成为另一关键举措。
早前在2022年9月，碧桂园将所持广东省产权交易集团投资开发有限公司26%股权及销售债务，出售予港股餐饮上市公司九毛九（09922.HK）。
2023年8月，碧桂园以总价约12.915亿元，出售了广州亚运城项目26.67%股权给中海地产。收购完成后，中海地产成为广州亚运城的100%持股股东。
同月，碧桂园向在港股上市公司建滔集团（00148.HK）发行3.5亿股股份，以“债转股”的形式抵偿了2.7亿港元债务。此后的12月，碧桂园不惜亏损1.6亿元，以30.69亿元的价格出售了所持珠海万达商管的股权。
2024年1月18日，碧桂园澳大利亚子公司Risland Australia以约2.4亿澳元（约合人民币11.3亿元）出售Wilton Greens的部分权益给中资私人开发商Avantaus。
总体来看，包括本次资产出售动作在内，碧桂园迄今的资产出售举动并不算多。作为一家典型的住宅地产开发商，碧桂园在全国投资的地产项目超过3103个。如今为盘活资产，其率先出手的几乎都是商业资产，而非住宅地产。
从公开资料来看，碧桂园集团旗下的商业地产业务，主要由碧桂园文商旅负责经营管理。
碧桂园文商旅最早源于碧桂园2005年成立的商管部门，主要负责承接住宅业务发展过程中产生的商业资产，定位于以服务住宅地产。2018年，碧桂园将商业板块调整到集团总部统筹，并一同成立碧桂园文商旅。
2021年开始，碧桂园文商旅逐渐将经营聚焦在购物中心领域，运营了包括碧乐城、碧乐时光、碧家、碧乐小镇、碧盈国际等14条商业产品线，统一管理运营的集团商业项目有60多个，涵盖商业、长租、文旅、写字楼四个板块，在广州、深圳等城市建设了多个商业综合体。
资料显示，2022年碧桂园文商旅项目总建面达113万平方米，落地在全国14省的24个城市。2023年中报显示，碧桂园旗下的物业投资及酒店经营板块的营业收入为22.34亿元，占总营业收入2263.09亿元的0.98%，该板块的资产规模未披露。
本次资产出售中，碧桂园主打的“商业先行”策略，在房企中并不罕见。
02
商业资产如今更容易套现
近期，国内房企盘活资产的积极性越来越高，将旗下项目推向市场，盘活存量资产以解困局的意向日渐强烈。在房地产并购市场上，大宗商业资产频繁传出成交的消息，越来越多房企成功套现。
环顾房地产行业，不只是碧桂园，住宅类房企资产盘活普遍都选择从商业资产下手。
据不完全统计，最近3年以来，出售资产的房企，包括世茂集团（00813.HK）、大悦城（000031）、华侨城（亚洲，03366.HK）、绿地控股（600606）等至少15家头部房企，出售的亿元以上规模的项目，纯一色是商业资产（表1）。
与此形成对比的是，在住宅资产转让市场，除去ST泰禾（000732）、金科股份（000656）相对频繁转让住宅开发项目之外，其余26家住宅类开发商，旗下也仅有少数项目零星转手。
Wind数据显示，2021-2023年，头部房企出售的住宅类相关资产112项，总交易规模超过1300亿元。同期，全国亿元以上规模的商业地产项目交易规模为1024.36亿元，两者相差不多。
众所周知的是，国内商业地产项目的规模大幅低于住宅地产的资产规模。2023年，全国商品房销售额达到11.66万亿元，同期，全国商办用房开发投资额超过1.18亿元。
两项数据对比，或揭示一个现实——昔日被认为“去化难、重资产”的商业类资产，当下的套现远比住宅开发项目资产容易。也就是说，住宅类资产项目的流动性远低于商业类资产。
理论上说，一二线城市地段优越、高质量的房产，往往易于直接面对C端销售，回笼资金，而无需推至大宗并购市场；而非一二线的住宅地产项目，在如今市场需求疲软、销售普遍低迷的背景下，也难以向B端金融投资机构转手股权，获得套现。
截至2023年上半年，碧桂园在三四线城市的合同销售额占比仍高达65%。从这一角度而言，碧桂园旗下住宅类项目资产鲜有动作，而将商业资产项目先手推上“柜台”，背后有其苦衷。
从市场成交案例来看，国内商业办公、工业物流、产业园区、租赁住房以及消费基础设施等投资性不动产纷纷获得资本抄底。这些位于北京、上海等一线城市黄金地段的商业项目，实则受压资产，具有较强升值空间。选择在市场情绪低迷、不动产价格下行的时候入手，对于投资者具有很高的风险收益“性价比”。
因此，碧桂园率先出手位于广州的优质办公楼、商业、公寓楼等项目，相对更容易获得抄底资本的关注。
03
房企盘活资产的突破口
商业类资产交易的升温，或与近年不动产金融政策的快速推动有关。
自2023年以来，国家部委层面相继推出《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》等文件，其中明确表示，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
2023年10月20日，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。当月底，首批4只消费基础设施REITs均获批。
公募REITs试点范围的逐步扩大和不动产私募投资基金的推出，不仅意味着我国不动产金融闭环正在逐渐形成，也为激活国内存量资产注入了一则大利好。
公募REITs是商业地产循环最关键的一环。投资者有较高机会通过REITs或资产证券化实现项目获利退出，这正是抄底资本优先投资优质商业地产项目的逻辑所在。
站在当下深度调整的地产环境中，房企普遍渴求套现资金以度难关，存量商业资产的盘活已成为推动房企脱困的重要策略之一。进一步而言，房企旗下的商业资产存量规模及占比多寡，或影响其存量资产盘活速度。
试水消费REITs之后，2024年1月14日，万科发布组织调整和人事安排，成立商业事业部，将7大区域的商业业务、印力集团统一并入其中，将旗下商业地产发展提升到一个新的高度。
本次出售广州商业资产包后，碧桂园仍有不少商业项目在手，其会不会有新一步的举措，盘活相关资产？我们拭目以待。
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