导言:
中概股回归告一段落，10月份将迎来物业股密集上市，大侠细数了一下，这个月物业股有4只即将上市，卓越商企16号目测超购已经700倍了，不出意料也是大热。第一服务今日招股21号上市，已经过聆讯即将招股的还有2只，世茂服务和合景悠活，据说世茂的国配已经全部分光，中国红杉做基石，国企热门物业大肉股，除此之外，正在排队递表的物业股陆陆续续将会登陆港交所，细数一下下半年的物业股，建发物业，恒大物业，远洋服务，朗诗新生活，宋都服务，华润物业，星盛商业，金科智能服务，佳源物业，荣万家生活服务，阳光城，雅居乐雅城，时时服务等等，今年是物业股元年，第一服务是今年的第八只物业股，从今年上市的物业股涨跌幅数据来看，暗盘和首日首开都是红盘，其中不乏有大涨的肉股，物业股是大侠非常忠爱的版块和领域，但是凡事都是物极必反否极泰来，物业股是否可以一直热下去，下面让我们一起来细细品论！
港股打新IPO |第一服务控股（02107：HK）赴港上市
①第一服务控股基本面介绍
②第一服务控股招股信息一览
③第一服务控股大侠综合点评
①第一服务控股（02107：HK）基本面介绍
一：第一服务控股将自身定位为透过科技创新促进舒适生活的服务提供商。致力于物业生命周期各阶段为住宅及非住宅物业客户提供数字互联、绿色、健康的人居体验。根据中指院，于2018年至2019年，公司的在管建筑面积年增长率为29.6%，高于物业服务百强企业的在管建筑面积年增长率15.1%。于2020年4月30日，公司于中国19个省的52个城市订约提供物业管理服务。
下图列示2015年至 2019年中国所有物业管理公司的总在管建筑面积增长趋势及物业服务百强企业的总市场份额以及于2020年至2024年的预期增长趋势：
二：公司业务及财务情况
于往绩记录期间，公司的在管建筑面积由2017年12月31日的710万平方米以38.9%的复合年增长率增加至2019年12月31日的1370万平方米，并进一步增加至2020年4月30日的1500万平方米。合约建筑面积由2017年12月31日的1140万平方米以 50.2%的复合年增长率增加至2019年12月31日的2570万平方米，并进一步增加至2020年4月30日的2700万平方米。
财务资料显示，我们的收益由2017年的人民币379.2百万元以复合年增长率 28.4%增加至2019年的人民币624.7百万元，而同期2019中国物业服务百强企业平均以 18.4%的复合年增长率增长。我们的纯利由2017年的人民币41.8百万元以复合年增长率 41.6%增加至2019年的人民币83.9百万元，而同期2019中国物业服务百强企业平均以26.1% 的复合年增长率增长。于2020年4月30日的合共99个物业管理项目中，33个获授予「绿色建筑」(2)认证，总在管建筑面积为6.7百万平方米，并产生收益人民币75.7百万元，占截至2020 年4月30日止四个月总收益的33.6%。
三：控股股东
公司可依靠控股股东集团带来商机，同时不断努力建立及培养与第三方开发商的关系。于往绩记录期间，公司管理自控股股东集团获取的所有项目。控股股东集团专注于物业开发、物业投资以及相关业务。控股股东集团包括当代置业集团(01107)、当代投资集团及极地控股集团。于最后实际可行日期，当代置业由张雷最终拥有66.11%权益。当代投资由张雷及其女儿张心雨最终及全资拥有。极地控股由张雷、其家族成员及若干其他个人为受益人的全权家族信托最终及全资拥有。
②第一服务控股（02107：HK）招股信息一览
股票名称：第一服务控股（02107.HK）
公司简介：公司是为透过科技创新促进舒适人居环境的物业管理服务提供商。
招股日期：10月12日-10月15日招股
发行股份：发行2.5亿股，其中90%为配售，10%为公开发售。
发售价：1.86元-2.46元
每手股数：2500股
入场费：6211.98港元
所属行业：物业板块
发行市值：21.6亿
发行市盈率：20.78~27.49
暗盘交易：2020年10月21日
上市日期：2020年10月22日
保荐人：海通国际
承销商：海通~兴证~中银~富途证券
账簿管理人：海通~兴证~中银~富途证券
稳价人：海通国际
包销佣金：3%+1%奖励 绿鞋：有，15%，份额不超过3750万股。
基石：无
回拨机制：
0~15倍回拨10%：甲乙组各分5000手
15~50倍回拨30%：甲乙组各分15000手
50~100倍回拨40%：甲乙组各分20000手
100倍以上回拨50%：甲乙组各分25000手
一手中签率：预估人数15~20万人，超购100倍以上中签率10~15%。
乙头金额：621万，1000手，10倍孖展63万，20倍孖展31.6万，50倍孖展13万，利息按照3.6%预估，参考融资成本5000元，预估100手中1手，预估乙头中签6~8手，打和点：9~13%
募资金额：4.855亿
募资用途：
约50.0%将用于寻求战略或投资物业管理公司;
约20%将用于投资能源运维项目及取得能源运维权;
约5%将用于研发绿色科技；
约10.0%将用于提升资讯科技系统及发展智慧社区;
约5%将用于吸引及培养人才;约10%元将用于一般业务营运及用作营运资金。
③大侠综合点评
1：第一服务没有基石，这一点很让人捉摸不透，这家物业公司是母公司合并的，第一服务正是当代置业集团旗下物业管理公司，由当代置业旗下的第一物业、第一人居两家物业管理公司的重组合并形成的新公司。第一服务透过以第一物业收购第一人居的72.1%股权合并两间公司，母公司估值也就30多倍，其实并不高，上市是为了给母公司输血，第一物业和第一人居都有过新三板挂牌退市的经历。
2：对标弘阳物业，但是是否是弘阳物业的走势不得而知，主板小市值，估值中位数，招股的区间价格有将近34%，保荐人和承销商稳价人都是海通，海通历史业绩表现只能说一般，这支票的亮点实在是乏善可陈。
3：预计一手中签率比较低，乙头应该也是个位数，接下来世茂物业和合景悠活马上要上了，应该是撞车的，但也不排除会有惊喜，第一服务没有大家说的这么鸡肋，但也不至于好的哪里去，至于有没有隐藏的庄家，这个等结果在验证吧。
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④近期热门新股
3.第一服务（已聆讯），保荐人海通国际
6.金科智慧服务（已递表），保荐人:中信里昂，华泰证券
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