“最差的阶段，肯定是过去了。现在其实是处于一个修复周期里。”
文：李克纯
来源：丽尔摩斯
今年3月份，小羽在网络上分享了自己租房的经历：
小羽租了乐伽公寓的房子，年付，押一个月租金，月租1650元。可是最近遇见房东，房东说他托管给乐伽的月租是2100元。
“我知道后特别难以置信！不知道他们盈利点在哪里？会不会以后住着有纠纷，或者乐伽跑路，房东赶我们出去？不知道有没有租过乐伽的人，给个建议。”
隔着屏幕都能感受到小羽的挠心挠肺——是啊，做生意又不是做慈善，长租公寓应该“低进高出”赚取租金差，但乐伽却“高进低出”，明显违背行业规律，怎能让人放心？
之后，没有再看到小羽新的留言，不知道他在重重疑虑下有没有搬离乐伽。若是没有搬离，只怕如今他也在乐伽维权的队伍里。
7月底以来，乐伽公寓破产、“爆仓”的消息满天飞，杭州，南京、西安、成都等多地的乐伽公寓都被爆出“拖欠房租”、“坑租客”等违规问题。“坑租客”的问题尤其严重，大多数租户都和小羽一样，一次性向乐伽交了1年或者2年的租金，小羽一次性的年租金差不多2万。这对于多数租房人来说，不是一笔小钱，而乐伽破产，意味着这些钱打了水漂。
乐伽并不是第一家暴雷的长租公寓。2018年下半年，鼎家、寓见、小家联行、北京昊园恒业等20多家长租公寓相继暴雷，主要原因是资金链断裂，而此时人们才发现，这些长租公寓早已蜕变成金融游戏。
我们把时间线放长一点。2017年长租公寓突然成为风口上的产业，一时间房企、中介、互联网等各类公司纷纷涉足。短短3年时间，长租公寓从蓝海变成红海，但整个行业并没有找到赢利点，倒是在资本的促推下，玩起了资金错配和高杠杆扩充房源的游戏——利用租客信用加杠杆，硬是把一门简单的租赁生意，生生做成了复杂的金融游戏。
“长租公寓本身是个盐碱地上种庄稼的事情。本质上来说，这就是个低毛利的生意，赚钱很难。”空·白创始人，空白研究院院长杨现领说，这个生意本身基础结构、金融配套体系、租客保护权益机制都不完善，整个系统建立在非常脆弱结构上，“这个时候任何的风吹草动，特别是资金的抽离，都会触动市场风险的爆发”。
1
一场无法持续的现金流游戏
乐伽公寓暴雷有人说是挤兑，有人说是爆仓，也有人说是诈骗。总之，乐伽的资金链是扛不住了。
乐伽公寓的模式是：高收低租，第一步给房东高于市场价400元——500元的月租金，季付，垄断市场资源。第二步，按市场价租给客户，并鼓励长租，租金年付甚至2-3年一付（长租有优惠）。
虽然高收低出，但乐伽打了时间差的游戏。第一步，在收取房源的时候，只有3个月的账期有资金压力；第二步，把房子出租瞬间，乐伽回收全年租金，迅速回血。用这些钱，乐伽再拓展新房源，即便价格高一点、亏一点钱也无所谓，等市场份额占住了，这些都是可以赚回来的。
于是规模就像滚雪球一样发展起来了，扩大市场规模就有新钱入账，而入账的新钱可以拿出来继续扩大市场规模。甚至这些闲置期的钱还可以做其他高风险套利，这也就是各大中介疯狂抬价争抢房源的原因。2017年以来中心城市二手房房价有一轮暴涨，与中介疯抢防房源有很大的关系。
最初，看起来这是一个无本套利的买卖，但本质上它是一个现金流游戏，需要源源不断有新的资金进入。而且这种模式本身就脆弱无比，大量公司都在烧钱占领市场，看不到盈利点在哪里。因此，一旦租客少了、房租降了，或者收回来的房源无法租出去，现金流的问题就会出现。
一旦前面预收的租金钱不够覆盖给房东的房租，公司的资金链就断了，爆仓就发生了。归根结底，这种没有盈利能力支撑的烧钱模式，终会归为尘土。
乐伽公寓的模式本质上也是金融模式，但其与鼎家等2018年下半年暴雷的长租公寓最大的不同在于，在第二步鼓励租客长租的过程中，乐伽没有欺瞒运用套路贷等变种P2P。
2018年暴雷的鼎家等长租公寓常用的手段是，其和租客签的长租合，其实是一个贷款合同。租客向P2P贷款一年的房租还有押金，P2P直接把这笔钱付给了中介，租户每个月还钱给P2P。中介宣称这是免押金，其实押金是通过贷款实现。
而整个过程，租客很可能并不知道自己办理了一笔贷款，还以为是跟中介签了合同，并且免押金，自己是在按月交房租。当长租公寓暴雷、中介跑路之后，那些无辜签了贷款的租客们，不仅没房可住，还要继续还钱给P2P。
从主观性上来说，乐伽不像2018年那波公司有主观恶意，起码没有主动使用非法借贷，但是，带给租客的伤害是一样的。受骗群体大多数是刚毕业的大学生，长租交的大额租金大概率是拿不回来了，对他们来说，这是一笔沉重的损失。
2
被资本裹挟
2017年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，推出“租购并举”的顶层设计。在政策红利的推动下，长租公寓成为资本逐利的对象，大量房企及创业类公司进入市场。
前些年，互联网公司的资本大战，让很多公司产生一种错觉——认为只要有金主，烧钱到最后垄断市场，就能获取独家的定价权，然后开启长期盈利时代。在政策红利、市场热钱太多的驱动下，获取房源成为了整个行业拓展的重中之重，长租公寓也走上了烧钱冲规模、剩者为王的道路。
但长租公寓行业本身就有一个特点，周期长加上回报慢。万科董事会主席郁亮说过，万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率，他就已经很满意了。
目前，长租公寓普遍回报率仅为1%-3%，回报率并不高。如果资本挟持了企业，在逐利冲动下，一定会跑偏。
“如果企业规模扩张过快，拿房成本高，运营效率低，出问题也是想得到的事。这个行业的底层基础设施、毛利率情况，决定了这个行业快不了。”一位资深业界人士说，但在长租公寓的盈亏还未找到平衡点时，规模越大，亏得越多。这一轮看上去势头很猛、拿到多轮融资的明星长租公寓公司纷纷倒下，原因就在于此。
3
触底调整
“下半年到明年上半年，我觉得会有一个市场触底调整和修复的过程。”杨现领说。
对于长租公寓出现的频繁暴雷现象，他认为，不是行业的基本面出了问题，而是企业在跟基本面匹配过程中出现错配，企业的扩张速度、扩张规模已经超出了基本面可以支撑的能力。
“大量供给推向市场，超出整个市场需求层面吸收能力。租金水平上涨幅度，也无法满足企业需求。”杨现领说。
事实上，自去年以来，不只是那些中介系的长租公寓在“被退潮”，涉足其中的地产商也在主动退潮。
2016年前后，长租公寓市场风口正盛，嗅觉灵敏的开发商便火速地跑马圈地，万科、金地、阳光城、龙湖、远洋、保利、华润等一线房企纷纷抢滩，TOP30房企基本全部布局。
但今年年初至今，万科、朗诗、远洋等房企，均在不同程度上，不得不限制其长租公寓的快速扩张；尤其万科的深圳“万村计划”主动违约，并放弃部分已签约房源更是轰动一时。
这与今年开发商融资渠道严格管控后，融资能力降低有很大关系。但中介系“被退潮”，地产商主动退潮，意味着这个行业到了真正的洗牌期。
“最差的阶段，肯定是过去了。现在其实是处于一个修复周期里。”杨现领认为，资本开始退潮，大规模抢房潮不会再发生了，原有供给会收缩一部分，使得整个供给和需求结构匹配都会更高。“量和价都会更优化一些，整个市场会逐步趋于稳定和向上，这是比较正确的一件事，实际上是有利于长租公寓的未来。”
尽管长租公寓的发展遇到阶段性瓶颈，但笔者访问的多位业界人士都表示，“长租公寓一定有未来的，这毋庸置疑。”
资料显示，2017年中国租房市场规模达1.38万亿元；有机构预测，到2025年中国房屋租赁市场规模有望达到2.9万亿元。
这可能是仅次于房地产开发的，第二大市场。
CREIS统计，2016年11月至2018年底，国内22个城市共推出322宗租赁相关用地，可建设租赁住房面积约1237万平方米。其中，上海、杭州、北京成交规模最大，成交总面积约占总量的60%。
在招拍挂市场之外，集体用地也开始集中进入租赁领域。地方政府对租赁市场的重视，可见一斑。
因此，尽管盈利困难，非议诸多，长租公寓还是有值得期待的未来，只不过需要经历长时间沉淀，才能慢慢展现出来。
在一个万亿级市场中，应该能造就市值千亿的公司，但迄今为止，还没有一家实力型选手浮出水面。长租公寓的未来属于谁?
答案只有时间知道。但如果没有雄厚的资金加持，没有丰富的管理经验，没有成熟的盈利模式，不能带来技术上和模式上的革新，只是硬生生地占领市场，这些投机类型的公司，终究还是会被挤出来的。
毕竟，出来混，都是要还的。
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