REIT 是房地产信托投资基金，因为涉及到“房地产”，所以突然间在华落地的消息，还是很意外的。这次疫情导致的美国市场系统性下跌，让REITs 的股息率扶摇直上，这么一块儿肥肉，不挂点油走实在是可惜。现在自己也持有一点点REITs ,今天就拿我买过的REITs 来祭天，解剖$Realty Income(O)$ ,并且猜测国内首发REITs 的风险。
(文末有自己整理的有代表性的加拿大 REITs 列表，免得大家找代码不方便，所述所列均不构成投资建议)
海外房地产的购买和持有成本
作为留学生，我也是有买房的梦想（别笑）。相比于温哥华的豪宅，或者是别墅 （house），还有小高层和多层（apartment），大概是是三百万人民币到八千万人民币这个区间吧，好像我需要工作几年…… 更可怕的是买了房子，需要报税给政府，持有成本特别高。政府还比较保护租客，所以碰上特别恶心的租客，损失就很惨重。
房屋财产的持有成本特别高，房租又不是特别稳定，空置会影响收入。就拿我目前租的房子举例子吧，一套350万左右的房子，大概只有15 万的收入（无缝衔接的情况下）。同时你还需要缴纳 个人所得税，地税，空置税，投机税和其他税费，当然房屋的折旧也是房东自己的事儿啦。租金收入大约4%的收益（我觉得高估了一点点），可以说在加拿大当“地主老财”，实在是不明智。对于非本国居民，处置房产时，税务局还可能扣留30%的处置款，报税后再算出应纳税额来退款。
包租婆一年可能连5% 都挣不到，怪不得天天拉着个驴脸了。
海外 REITs 的优点
聪明的华尔街就看到商机，推出了REITs 。REITs 我总结了三个优点：
第一个好处，老板们不需要亲自管理了。
第二个好处，各位老板这么有钱，我们搞个大项目，搞商业地产，地段好才是好真的好。
第三个最大的优势是税务筹划好处，不缴纳企业所得税。下面是美国证监会的原文：
"To qualify as a REIT, a company must have the bulk of its assets and income connected to real estate investment and must distribute at least 90 percent of its taxable income to shareholders annually in the form of dividends."
REITs 在这里被定义为了 company，所以是公司。90% 以上的应税收入用于分红，这家公司就不需要缴纳企业所得税了。当然，这里我也是最关心过心中国 REITs 的地方，是否被定义为公司？是否被二次征税？是否按月份或者季度派息？是否会拿出现金回报股东，而不是被基金公司跟银行错综复杂在一起沉淀资金，一个多收管理费，一个多收托管费！监管层的文件里面我没有看到相应的部分，这是我目前最大的疑惑。
希望 REITs 所有的好处都可以被带回国，分享给投资者，而不是那些杂七杂八的事情。
拿最出名的REIT Realty Income 来祭天，美股的代码当中能用一个字母的公司，都是引领过一个时代的公司。Realty Income 又称每月派息公司。相比于疫情前，基本上处在 6 到 7 折的一个状态。股息率在 5.4 %，好像就比民宅高一点。如果你在40元的时候入手，你的收益大概是在7%。入手价格低，当然是最划算的。
REITs 波动基本上是股市和楼市的双重周期叠加影响的，任何一个因素都可以导致大幅波动。
Realty Income 的商业模式是我最希望能在中国落地生根的部分。麦当劳是 Realty Income 的主要合作伙伴之一。麦当劳对于一个商场来说，就是客流量的象征。一家麦当劳可以带动一个商场的人流量，显著提升这块商业地产的价值。即使是疫情期间，麦当劳依然开业，drive-through 业务量爆发，依然可以给 Realty Income 付房租。 即使是疫情严重的欧洲，$EPR不动产(EPR)$ 一季度房租也收到了65%，并预期的乐观一点。
还未出生的中国版 REITs
这次的 REITs 可以说是含着金钥匙出生，紧接着又含着奶嘴就被扔到了最前线。投资范围是：新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。七大领域涵盖了中国资本市场的热点，有大量的新增需求，普遍是蓝海区域，所以确实会有商机。
这些方面没有什么先例，但是我说一说自己的担心吧。没有文章指出这些问题，都在说是机会，所以也是补全业界大佬没说的地方吧。人家作为卖方，当然要包装和宣传，我们投资人作为买方，就是要看本质。一边在拼命化妆，一边在疯狂找素颜照。
一级市场收割二级市场是最理想的退出路径：在上市后就把REITs 抛了，像打新股一样，上市赚一两倍，然后扔给韭菜们。告别关灯吃面流眼泪，直接开灯吃肉走向巅峰。
我个人认为像交通和能源行业，基本上可以不分析。$宁沪高速(SH600377)$跟 REIT 区别会很大吗？ 大概最赚钱的高速，应该都修过了，剩下的就是赔钱的高速和老高速扩建。我可以投资京沪高铁，但是我绝对不会投资乌鲁木齐到拉萨的高铁，铁定赔钱啊。项目很重要！
项目的核算： 一个长期投资项目的建设，从施工到建成，项目超支在国内也不是新鲜事儿，如果是国企来建设，很多事情很难说啊。两桶油汇报是亏损百亿问心无愧，对不起埃克森美孚 和 荷兰壳牌石油 shell 在 GAAP上面还是有利润的。我们所有的投资项目，NPV 和 IRR 与 招投标的计划会有多大差别呢？谁来埋单呢？
新行业会不会因为地方政府的介入，遍地开花，快速变成产能过剩。LED的无锡尚德，到新能源的华锐风电，还有每个城市搞一个新能源汽车，导致中国的新能源汽车市场无法普及。
REITs 为什么现在出现
官方解释当然是资本市场又向前了一小步，开放了一大步。我更觉得是疫情和地方政府导致了房地产信托基金的产生。我们经历一次灾难，使得经济进入了萧条期，报复性消费也没有真正的出现，GDP 下降 6.8%，我们在 6%的增速上，突然刹车就很危险，更何况挂上了倒档。
海外的疫情，导致出口复工也没有订单，贸易 ❌
报复性消费也没有啊 （不能买菜也买枪），消费 ❌
投资，成为了唯一的解决方案 ✅
撬动沉淀在民间的资金，用于投资拉动 GDP 是REITs 顺产的原因。干部出数字，数字出干部。地方政府是最热衷举债搞基建的运动员和裁判员，而今的地方债务问题严重，再举债，就可能出现周小川行长原来指出的明斯基时刻（一个峰值，怎么借新还旧都堵不上窟窿）。
Ending
REITs 是很新鲜的一款金融产品，含着金钥匙出生，投资最先进的领域。也是帮助中小投资者实现零钱买房梦想的一款产品。但是请不要神化它，它不是哥，也不是个传说，就是帮老板收租子，然后分红回报投资人的产品。希望列出来的所有风险，都别发生，让大家2020年，无论多少，都挣钱。
所有提到的股票，都不是推荐，不要冲动买入。五月份可是美股的水逆月，有风险（虽然我不信风水）。
