2023年1月，全国房地产政策环境继续保持宽松态势，重点城市政策强度量化评价模型指标(RPIM)从2022年12月的28.1降至2023年1月的27.7，已创2017年下半年以来的最低值，降幅维持在0.4左右。
新春伊始，房地产行业开年即抢跑。国务院、央行、银保监会、住建部等多个中央部委多次发声支持房地产行业平稳健康发展，从供应端、需求端同步调整，宽松政策环境与金融风险防范兼顾。
供应端一方面针对出险房企与优质房企采取不同策略，提升房企自身经营能力与水平，降低房企风险，另一方面延续2022年“保交楼”工作，强调试行现房销售，降低项目烂尾风险。
需求度继续坚持房住不炒与因城施策并重，强调支持刚性和改善性住房需求。一方面针对不同能级城市、不同市场状态进行针对性调整，另一方面将改善性需求与人才、养老、多孩等人口相关政策相结合，满足更多层面住房改善需求。
中央定调全年政策方向，增信心、防风险、促转型为核心
1月，中央各部委针对房贷利率、风险化解及全年政策方向均明确表态。1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对符合要求的城市可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。1月10日，央行、银保监会召开主要银行信贷工作座谈会，强调实施改善优质房企资产负债表计划，引导优质房企资产负债表回归安全区间。表明在风险化解层面已由过去的保项目扩展到保优质主体，利于提振市场信心。1月17日全国住房和城乡建设工作会议定调2023年房地产市场政策方向，以“增信心、防风险、促转型”为主线出台相关政策。
地方落实首套房贷利率动态调整，各级城市均积极参与
1月，各地抓紧贯彻落实中央政策，包括优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、提高公积金额度、发放购房补贴等方面。从一线城市来看，政策强度量化评价模型指标为59.0，与12月环比持平。二线城市政策强度量化评价模型指标从2022年12月的20.8降至2023年1月的20.4，延续下行态势，主要受本月济南、长沙、重庆、成都、杭州等城市量化评价指标下降影响，多数指标的下降均与限购放松、公积金贷款等信贷政策相关。
在中央首套住房贷款利率政策动态调整机制下，已有近20座城市下调首套房贷利率，且涉及城市范围从三四线扩大到部分二线以及新一线城市，表明各地对于房地产行业回暖的迫切程度均较高。
对于多城市来说，政策强度量化评价可以在结合各城市差异性的基础上，基于统一标准实现各城市之间政策强度量化评价横向可比，并对不同能级城市的政策评分拉开梯度形成差异化。此外，同一类政策在不同能级城市所带来的市场影响有所不同，因此会对不同城市的类似政策内容给予不同的政策强度量化评价，客观量化政策强度差异，使其更加贴合市场实际情况。具体来看，1月济南、成都、重庆、长沙政策强度量化评分环比降幅较大，其次为武汉、郑州、沈阳，其他城市量化评分均无变化。
济南长沙成都放松限购，重庆长沙大连提升公积金贷款额度
从单城市来看，济南出台系列新政，包括限购范围，限售条件，公积金贷款额度三大方面；长沙两条新政连发，分别涉及多孩购房及人才落户购房；成都父母投靠子女落户可购房；重庆发布《重庆市稳经济政策包（第三版）》解读，包含提高住房公积金贷款额度部分内容；长沙公积金新政，可贷额度为余额16倍等。
济南系列新政
1月11日，济南印发《济南市优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》，明确三孩家庭首套房最高可贷额度提高至100万元；1月18日，济南出台楼市新政，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房；同时，济南继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。
此次新政直接涉及核心限购政策，一方面允许在限购区卖一买一进行置换，将存量资源与新房需求同步盘活，另一方面解除外地户籍限购区购房门槛，增加市场需求规模，利好市场复苏。
长沙系列新政
春节前夕，长沙连续发布两项楼市新政。第一，自1月12日起《依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则》实施。“长沙依法生育二孩及以上本地户籍家庭，增加1套购房指标”落地。第二，1月18日明确，《关于强省会人才购房实施细则》已印发实施。45周岁（含）以下的，具有专科及以上学历（博士、硕士学历不限年龄）或中级及以上专业技术资格（高级专业技术资格不限年龄）的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房。
与济南类似，长沙两新政直接涉及限购政策调整，分别面向改善及刚需群体，也是对中央强调支持刚性及改善性需求政策导向的积极落实。特别是第二条新政，将显著增强长沙对人才的吸引力，尤其是周边地区及外地人口落户长沙，保证长沙房地产市场长期平稳发展。
政策底已确认，企业底和市场底次第而来
2022年四季度至今，房地产行业政策环境持续利好，各类政策应出尽出，且地方积极响应落实，需求端扶持力度持续增强，高能级城市限购限贷放松力度有望加大。企业层面，政策取向从保项目转向保企业，增量资金介入力度加大，民营房企危机最坏时期已过，地方政府推地积极，高能级城市拿地有机会。市场层面，预计2023年上半年处于盘整探底期，跌幅逐步趋缓，二季度有望止跌，京沪等目前热度较高，改善型需求表现较好。