016-11-28 爱股君 爱股说
关于华夏幸福，WX群做了一次深入的探讨。探讨内容基于华夏幸福的经营模式，从财务数据的角度对该股做了全面的分析。现将探讨内容总结如下。
应关注的问题：
1、华夏幸福的这种模式能否持续
2、作为一个类包工头的开发商，能否如期从政府手中，把应收款收回来，特别是一些财政比较紧张地地方；
3、华夏幸福的战绩拉得太长，同时在做的项目大概有140个，如果每个需要投入10亿的话，那么就需要持续的融资能力，公司能否做到？
Q1：华夏幸福的主营业务是什么？
公司是中国领先的开发区投资运营企业集团。主营业务为产业新城开发建设，包括基础设施建设、产业发展服务、土地整理、园区综合服务及住宅、生活配套服务，并辅以城市地产开发、物业酒店经营等业务，取得均衡发展。
Q2：为什么公司毛利及毛利率远高于行业平均水平？
华夏幸福毛利率之所以高，是因为他有一项业务叫业务发展服务，这样业务的具体内容，其实类似咨询服务+招商引资。上半年公司175亿的收入，这项服务达到了76亿，是最大的一块；更厉害的是，这项业务的成本很低，76亿的收入，只有5亿的成本。
因为这项业务是服务项目，其部分支出计入了费用。比如，支持这项目的人员，费用是进入销售费用或管理费用的，因为它跟业务不直接相关所以这项业务的成本非常低。所以，公司的毛利率高于行业平均水平。
Q3：为什么毛利在增长，净资产收益率却下降了？
公司净资产在9个月净增长了100亿，当然，如果利润的增长速度跟不上净资产的增速，自然净资产收益率就下来了。公司2016年非公开发行拿了70亿，直接增加净资产，另外，前九月的归属上市公司的净利润46亿，派股息15亿，所以增长了100亿。
Q4:华夏幸福这种模式应怎么判断企业的好坏？
关注的核心不是应收账款周转率，而是存货周转率。由于是BT项目（建设移交模式），所以会列到库存商品里面，而不是作为货款要求收回，因为既然他们的模式是还需要招商引资入驻客户后40%提成，那么政府没有义务购买华夏幸福开发的房地产
Q5：存货周转率下降应怎么理解？
存货周转率下降，是因为他是产业新城这种规则，不象房地产企业一期二期的这种卖法，周期需要更长.
Q6：为什么存货在上升，存货占总资产比却在下降？
因为企业融资速度太快了，导致资产总体增长速度超过了存货增长速度.
Q7：公司高企的资产负债率是什么原因造成的？
主要是由预售款造成的，预收款1000多亿，占了总资产的45%。
Q8：应怎样看待公司的尝债能力？
虽然今年经营现金流有所改善，但并不能反映其本质，只能说明他意识到长此下去，万一融不到钱，就危险了，所以公司试图改善现金流来源，但依靠经营现金流来源，对公司杯水车薪
Q9：华夏幸福的产业新城模式核心关注点事什么？
华夏幸福的模式是出策划,做产业园, 配套卖住房, 他的盈利点在于:1、产业服务 2、政府支付产业园开发; 3、卖配套住宅. 在这里，建产业园，招商引资是核心，如果这个做不到，后续的业务就没戏的。