转O神点评房地产人造牛市

上海深圳好不是新闻，可连沉疴难治的无锡，宁波，福州，常州都能站起来，销售大幅反弹，售楼处人流如鲫，去化月数从以前的20多个月降为13-14，这就值得大家警醒！这轮的复苏已经成功传递到二线底三线头的城市，中国房地产有可能出现局部软着陆，当然后续政府如果操作不好，搞成一个巨型泡沫也不是没可能，这是后话。

政府热捧楼市的背后-这次事实上也是人造牛市，政府的想法还是很简单，1·反正就是在现有的国际国内大环境下，宁愿选择恶性通胀也不要恶性通缩，所有就是疯狂印钱，钱这么多，总要有个蓄水池，要么股市债市要么房市，必须几万亿一年的当量。2·杠杠转移，现在中国地方政府和整体企业杠杠太高，可个人杠杠率才35，远低于世界平均水平，所以唯一办法老百姓和中央政府加杠杠，企业和地方政府降杠杠，所以说得难听点就是一定要逼老百姓用钱，要么买股票债券要么买房子，钱转到政府或企业手里，再分配。而且狂印钱，钱贬值了，地方政府和企业的庞大债务也会实际下降。3·人民币对外稳步贬值，大概每季度1到1·5%，一年下来五到六%，对内疯狂贬值，做到杠杠转移，同时接近限制资本外流，让肉烂在锅里。如果控制得好，也不一定就会爆，说真的，现在世界各国都是能撑多久算多久，世上无净土…

这轮地产人造牛市何谓成功何谓失败

比起股市，中国政府对房市的调控经验还是比较有把握的，而且外在因素也没股市这么复杂，关键几方如银行，地产商，老百姓…都是政府所能掌握的，不同于股市，还涉及外资买方卖方，还涉及外国政府监管部门，还跟人民币汇率紧密联系，相对房市就简单多了。所以很难说这次的人造牛市就一定失败。

这次地产人造牛市的下场会怎样，很难判断，老实说太复杂，这不是光中国的事，如果外围经济崩了，油价崩了，中国经济自然也是在劫难逃，到时房市自然也危危乎。可是相当股市，中国政府对房市控制还是跟得心应手。现在上海深圳的房价已经上天，其他几个大城市也蠢蠢欲动，可这前十大城市的楼市好坏并没指标作用。重要的指标有三点：1·小的二线城市和部分三线城市的楼市能不能跟着回暖，因为这部分才是变量，如果这部分能成功回暖，血液循环回复健康，则中国房地产有可能实现局部软着陆；2·开工和投资能不能跟上，政府除了想转移杠杠，房地产的功能还在于GDP，只有市场真比较普及回暖了，发展商才会加大买地，开工和投资，这样政府的GDP才有戏；3·政府不能过度推新地，要不然这去库存就变成了加库存，到时爆起来就恐怖了，所以价格的涨倒无所谓，一线的价格涨严格已经跟老百姓无关，反正政府也破罐子破摔了，而二三线城市的房价真能涨尤其是大涨也不容易，可又要地产商加大开工投资可新地供应又不能过多这是最难，也是关键。

当然失败机会也不小，比如热量没法传导到中小城市，头十大城市房价狂飙，其他城市不甚了了，那就是一个更大泡沫，而政府的目的也完全失败。最惨的结果是市场回暖了，包括一些二三线城市，发展商又变得疯狂，狂买地开工投资，老百姓在政府引诱下，在房贷宽松催化下，在中国人羊群效应带动下，狂买楼，透支需求，然后政府无良的大量推出土地，导致未来供应再进一步放大，去库存变加库存。到时如果环球经济一出事，中国也难独善其身，需求下来，供应放量，地产也是在劫难逃…会不会发生，谁知道？

上半年投资内房股风险应该很低，反正无论成功或失败总得一段时间吧！在这样的政策金融支持下，加上中国人的羊群效应，发展商的好日子是来了，都久而已，投资者也搭搭顺风车。投资者可以考虑中海，华润，融创，绿城，合景等。