在中国，房地产绑定的东西太多了，婚姻、子女教育、生活品质，会影响一个人的人生节奏，所以说房地产是最先要搞定的资产大类。房产能锚定你在社会中的财富排序的地位，比如说，我在社会中是第六十名有钱的人，另外一个人是第五十名，现在经济形势不好了，我资产缩水了，另一个人资产也缩水了，但是我大部分财富是房产，他大部分财富是股票，由于房子有使用价值，更抗跌，我能保证我还是第六十名有钱的人，但是他持有的大部分股票市值缩水有可能使他掉落到100名开外。
股票不如房子坚挺，所以资产配置必须要有房子，基本盘稳了，才能去股市折腾。有了真实的价值，泡沫就会少，就会更抗跌。初入职场的年轻人，先把自己的第一套房子搞定，再去把剩余闲散资金投入股市。在这个过程中，尽量少付首付，多用杠杆，不要进行房地产买入择时，因为说不好什么时候房价是低点。
房贷可以降低你随意离职的概率，有了奋斗目标，才会有奋斗动力，才能为国家GDP增长做贡献。
首先配置房产的好处是，你即使可投资资产都输光了，但是仍然有地方住，不会风餐露宿，这样你的心态才能更平稳，才不会被短期巨幅波动所击垮，才能在巨幅波动面前坚持自己的交易系统。
其次，我们一生中承受的资产价格波动主要有：
1、劳动资本带来的现金流入，这是最稳定的最不容易产生回撤的现金流入，你只需保持健康和职场上的竞争力即可；
2、房地产增值带来的账面上的盈亏。我国计算cpi的时候，把房地产明确作为了投资品，而不是消费品。房价波动和股市可能相关性很低，是资产配置的重要一环；
3、投资市场上的股票、债券、商品等等投资品带来的现金流入。
配置房产就能减少你总资产的价格波动。
先买房产，是为了让你的基本盘稳固，确保你的人生是“安全”的，让你心里有根，不会将身家性命放在赌桌上，这样就能保证你的交易动作不变形，最大限度地避免在恐惧和贪婪的人性面前暴露自己，若投资中出现了最坏的结果，那这件事依然不会影响到你正常生活。
因为交易就一定要求用闲钱去交易才能够运用自如，你拿着首付的钱去炒股票心态会崩。
买房子能买一线的城市就不买二线的城市，能买省会城市就不买那些看上去便宜的非省会城市，看着是“价值洼地”，其实买了更后悔。
如果涉及到买房决策，直接买一二线的房子，如果钱不够在老家再买一套的话，那在老家租房子住也不要在三线及以下城市买房子了。这样你等于买断了一线城市房租上涨的看涨的权利。配置房地产还有一个好处，那就是强制储蓄。当你每次想要冲动上杠杆操作一只股票的时候，想想还要有每个月的房贷要还，可能就管住了自己的手。
我国的房地产市场是地方政府一大收入来源，其资金流动是这样的：
链条中，开发商拿地用了杠杆，居民买房也用了杠杆。
改革开放的后经济发展带来的财富成果流入楼市较多，必选消费的价格上涨和人民的收入水平基本匹配，能够匹配底层群众不饿肚子的需求。而一线城市房产价格一直是高不可攀的。这是经济制度运行后的必然规律。
如果你的资金量很大，单独配置一二线城市的房地产不足以分散风险，那么可以考虑REITs基金这一投资品种，因为房产和股票或者债券多多少少有负相关关系或者无相关关系，从风险对冲的角度来说，REITs是资产配置不可忽略的一环。
中国住房已经脱离了短缺时代，想要通过炒房来发家致富无异于在草垛里面发现银针。另外，刚需在什么情况下都是可入的，注意把贷款额度用满。这是大部分人的一生最容易获得的，最便宜的杠杆。
从人均住房面积来讲，中国人民现在确实是不缺房子住了。
房子是锚定资产用的，不是发大财用的；
房子是对抗通胀用的，不是投机用的；
房子是用来住的，不是用来炒的。
1、刚需买房不应该择时，有了付首付的条件，有了当地城市的“购房入场券”就应该下手，先上车，再补票。这个时候不应该考虑房产的市价，而应该按照行为金融学里面的房产带给你的正效用来给房产估价。未来的现金流入此时并不是传统意义上的现金流入，而是房子带给你的心理方面的价值，如城市的归属感，扎根这座城市的决心，为房贷努力工作的动力，教育医疗文体娱乐的便捷，工作机会多样化等等。
2、投资型买房客，注意政策风险，不要逆流而动，你是在和政策对着干，由于房价在中国属于玄学，我这里面也不太好预测房价走势，反正都会被打脸，不如就放弃投资买房的心态不好吗？
国家限贷限购的目的就是抑制房价过快增长，最终目的是让那些投机客买不到房，让广大人民群众人人有房子可以买，通过自己的努力工作，为社会主义做贡献，买得起房，这是最终的目标。这个过程中，国家也要避免房价断崖式的下跌，避免有房子住的广大人民群众（不包括炒房客）断供（房价断崖式的下跌导致银行断供，银行破产之后引发金融危机，因为银行是高杠杆企业，银行是不能破产的）。
名义利率减去通胀率等于实际利率，按照这个思路，适度负债是有好处的：你付出的实际利率没有你想象的那么多，如果通胀率你房贷的名义利率，那么其实你负担的实际利率为零。
—、刚需
现在的中国房地产到底值不值这么多钱?（仅讨论一线城市）
一线城市房地产到底应该怎么估价呢？把房产看作是固定资产，按照资产到期报废变现那套理论进行估值，就有点像给债券估值，期间每年还利息，到期还个本金。但是，这种方法的问题是，未来流入的租金是动态的，可以涨也可以跌，到期的本金也是不固定的，可以涨也可以跌。这会对债券估值准确性造成一定影响。
把房产看作股票（永远不出售，只是挣租金）那么房产估值可以用股票进行估值，DCF或者相对价值法。我们都知道给股票估价有一种方法，就是DCF现金流折现法，推而广之，是否也可以用此种方法给任意可以产生现金流的资产进行估价？DCF中，我们假定了企业是永续存在的。
DCF法：直接用未来租金来计算，我们选取北京陶然亭一处民宅做一下简单的计算，由于不具备统计学基础，可能计算会发生幸存者偏差，但是考虑到房产是深度绑定土地位置的，所以和这个小区相近的其他小区，如果是同等品质的房子，应该不会相差太多，否则就会出现“无风险套利”的机会。
那么我们开始：
首先看一下这套房子的售价：1732万元，户型方正，南北通透，楼层也不高，位置北京二环，两室一厅96平，三口之家够用了。同小区相同户型租金在15000一个月，一年的租金就是15000*12=180000，粗略估计这栋房子的“市盈率”大概在100左右（1732/18=96.22）。这真是好高的估值啊！要知道，发达国家美国一般股票的估值也就15倍啊！（成熟稳定的经济体）。
但是这个童话成立的基础是房租一直70年不变。要在租金这一项上作如下的调整：
1、上述计算都是建立在只是“住”房子的基础上的，对，单单是住在这么好的地段，上班方便，就已经值一年18万人民币了。这也是非刚需买房的逻辑所在。
但是如果你要是刚需买房呢？你的“租金”会是多少？和这栋房子绑定的利益会是多少？
这些都是难以估量的，因为你不知道你的孩子在一线城市上学之后对他未来会造成什么样的影响，大城市虽说拥堵，但是其他基础设施太完善了，你能够获得不一样的人脉和工作机会，这些又该如何估价呢？
2、未来租金会一成不变的稳定吗？
CPI包含房租，而不包含房价。高房价包含了对租金上涨的预期，那么若把买这个城市的房产看作是持有这个城市发展的股票，那么一线城市应该按照成长股估值，这样售租比高点并无大碍。中国的居民消费价格指数（CPI）1985年至2021年期间平均值为2.7%，而一二线城市的租金，从来都是被平均的那一方。就跟你跟王思聪一平均，王思聪被平均了，你也变成了有钱人那个道理一样。CPI每年稳定在2%左右，你的租金按道理来讲应该也会稳步增长，今天的每年18万租金，保守估计会按照不低于2%的速度增长。售租比偏高有可能是租金定的过低了，而不是售价定的过高了。
那么关于大城市的租金，你觉得每年的涨幅会比CPI涨的高吗？
当一种商品供给是有限度并且短期供给价格弹性几乎为零，当需求端有强劲的“买盘”的时候，资产是有上涨趋势的。
我国未来的趋势应该是走城市群这条路，避免大城市病，现如今的现状是，城乡二元化，一线城市达到发达国家水平，三线及以下城市还是发展中国家水平。北上广深的工作要比老家同样的工作赚得多，工作机会也多，即使是这里房租贵上天。当你认识到你与“发达国家”不需要签证，不需要绿卡，仅仅是一张高铁票的距离，你会不会也想要“过来试一把”？短则三五载，长则十年北漂也会有，这些可都是鲜活的需求端的有生力量啊！
一线城市房价被全国有钱人的需求托着，北京二环的房子的供给曲线弹性几乎为零，不管你多么需要，二环的地方就这么大点，即便六环放开土地供应随便买卖都不管用，地段是最稀缺的。政府控制土地供应，是为了不让那些非市中心房价下跌，并且让房价别跑得太快，让人民的可支配收入跟得上房价。
需求端买盘旺盛，供给端地段稀缺。
那么我们综合上述两个因素，不如拍脑门估价一个心理方面的租金：那就翻倍好了，算一年36万，这样，这栋房子的“市盈率”变成了50倍。
那么问题来了，50倍的市盈率，你是更愿意持有贵州茅台的股票呢？还是北京的一套房子？答案是显而易见的，茅台股票虽然说流动性远高于房产，但是稀缺性远低于房产，确定性远低于房产，虽说买茅台赔率会高于房产（股票波动大，但是也不绝对），但是胜率肯定是拼不过房产的。
相对价值法：给企业估值的时候，经常用可比企业法，相同的道理，全球各大“头部”城市依然有很高的可比性。由于房地产不比股票，没有什么“营业收入”“净资产”“市销率”“市净率”等等概念（可能不用贷款的自有资金那部分钱的账面价值，可以简单类比为净资产？）
用纽约的房价对房产内在价值进行锚定，做出比较，粗略的估计一下北京和纽约的房子到底谁的内在价值更“强”？
两座城市的基础设施配套，文娱体育等等设施都属于世界顶级。
纽约，世界金融中心，经济中心，华尔街的一举一动受人关注。但是文化中心它比波士顿如何？政治中心肯定不如华盛顿，这毫无疑问，另外，教育和医疗有没有和房地产有强烈绑定？
1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，纽约好一点的房子大概是不到1万美金，所以1990年的时候，东京的房价是当时纽约房价的8倍多。纽约的均价是2万美金多一点，北京的均价是1万美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2,2017年北京房价相当于东京1990年房价的1/16。
发展中国家向发达国家的演变过程中，经济快速发展，人们的钱财肯定要找一个锚定物，房产绑定资源，抗通胀，可加杠杆（房贷），有实物，能有使用功能。人民积累了大量的财富，中国储蓄率居高不下，这些财富都是要寻找投资渠道的。可是，投资的机会就这么多，可买的资产越来越少，国人投资理财的知识匮乏，怎么办呢？房地产作为稳定的安全资产就越来越受到追捧。
我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，没上车的干瞪眼，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。
如果用价值投资的眼光来买房子的话，那么选择城市未来发展前景好的楼盘，就是在购买成长股，未来房价将会获得和城市发展一样的上涨幅度；而选择那些限价房、捡漏房、法拍房等低估值的房子，就是在买入价值股，这样的房子由于你的买入成本低，有补涨的可能，安全边际就高。而把两者结合起来看，就会形成买房子的“戴维斯双击”。
刚需买房千万不要有择时的想法，你根本不知道到底买了低点还是高点，而且你也没打算卖，那为什么要在乎房价是涨还是跌呢？没有十全十美的房子，小区环境好、价格合适、自带学区、居住舒适、地段又好、交通便利，你咋不上天呢。如果你觉得现在住的房子不好，以后要置换的，那么巧了，你的自住房和置换房极有可能是同涨同跌的，不可能出现自住房卖的高，新房买的低的情况。
另外，就是尽量买城市中心的房子，再不济了就买个地铁盘。房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子保值的根本。
学过经济学的小伙伴一定都知道科斯定理：
科斯定理假定如果没有交易成本，资源总会被人群有效配置。但是没有交易成本的世界是童话世界，我们很多产生交易成本的地方，都伴随着“没有一套位置好的房子”的苦恼，这么说有点抽象，举个例子，
你想要挂个专家号去看病，但是专家在北京，你要早起坐飞机或者高铁去挂号，花费了时间和金钱的成本；
你想要找个好工作，但是你在廊坊，工作地点在北京，你如果家在北京，那么就要每天早上坐高铁去，或者在北京租房子，花费了多余的交通费或房租；
你的下一代要上学，更不能没有房子……
你为了获得这些资源所花费这些交易成本，全都凝结到了北京的房价中。
二、改善
置换改善房能改善居住条件。房产作为重要的资产锚定物，是财富配置中不可或缺的组成部分。根据统计，从1946年到2016年这70年间，全球14个主要发达经济体的房价，累计上涨了90多倍。扣除物价水平之后，还涨了4倍多，所以房地产保值增值的属性是实至名归的。房价的长期趋势是上涨的，但是各地的房子已经开始分化了，所以，要有眼光买房，不能瞎买了。
房贷就是普通人的人生中，能够利用的，最大的杠杆。30%首付，就基本上相当于3倍杠杆。当然，这种大类资产的流动性也是最低的。所以，我们是要尽量少付首付，多用贷款。花一点点时间，研究研究投资理财的方法，年化4-6%应该不是一件难事。稳稳跑赢房贷。
付最低首付就可以了，借的钱越多，越帮你对抗通胀。比如说现在的100万，10年之后可能只值50万了，这样子，你一下子就省了50万（少还了50万）。不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长。贷款的时候要尽量使用公积金贷款。利率会低些。
三、投资
如果上述那个北京二环的房子，纯粹从投资的角度来进行分析，不考虑通货膨胀带来的资产增值（或者说货币贬值），那么我们按照经典的“两段折现”DCF现金流来构造一个十年模型，看看这个二环的房子的IRR是多少。
前提条件及相关假设：
1、预测未来十年之内，该地段的房子的租金将按照6%增长，第十一年到无穷多年按照中国的GDP增速增长；
2、中国十年后的GDP每年增速按照3%估计；
3、房主永远不打算卖出该房屋；
4、十年国债收益率3.28%；
5、在十年国债无风险利率基础上，增加风险补偿溢价大约2%的收益，用5%折现率预估，5%也可以理解为持有房产的必要报酬率或者持有某处投资房产的机会成本。懒得再打一遍数字了，我就截个excel供大家来看一下：
估算结果是以5%的必要报酬率来计算，该房屋内在价值为1200万，不包含以后所有通胀（如果通胀你认为每年是2%的话，那么真实的必要报酬率就要加上这2%，IRR会相应的提升2%）。
那么不难推定，IRR肯定是小于5%了。
那么一个年化不足5%的理财产品，还值得我们费尽心机投资吗？其实，把自己大部分财产投资锚定在确定性强、收益稳定的资产类别上面，把小部分资产投资在高风险高回报的资产类别上面，并且忽视所有“中等风险、中等回报”的资产类别，这种思路是蛮符合塔勒布的“杠铃投资策略”的，也就是说，资产配置如同一个杠铃的形状，两头大，中间细。
我一个月工资不能买一平米房子，是房价太高了吗？这是典型的错误归因，不是房价太高了，而是你挣得少。中国楼市的种种限购限贷政策，使得还是有一部分人有希望在一线城市购房扎下脚跟。如若没有限购政策，一线城市的房子，早被那些煤老板、流量明星、寡头、上市公司高管、金融精英垄断了。换句话说，当前的房价是由那部分“先富起来的人”的购房需求强力支撑着，你买不起房不要去抱怨房价高，而是要在“为啥没有被带动起来而共同富裕”上找找原因。
先富起来的人，没有动力带动后富，反而要把城市里面的最重要的生活资料——房子垄断起来，这和古代地主把重要的生产资料——土地垄断起来有什么区别呢？社会主义铁拳打的就是这一类人啊！
房价这些年，虽说有波动，但是它是有本身内在价值的，价格也是围绕着价值波动，我们买的不仅仅是一堆钢筋混凝土，还是居住在好的地段好的位置的权利。
短期来看，房产就是这个城市的投票机，长期来看，房产是这个城市的称重机。买房产，就相当于买了这个城市的股票。那么按照购买股票的逻辑，房价也会随着城市的核心竞争力一起波动。
国家投入的各种基础设施是赋予我们每个中国人的福利，这些基础设施越完善，投入的成本越多，房子的地段越好，房子变得越稀缺，价格也会更贵。基础设施建设是国家用纳税人的钱建设的，而买了附近房子的人就从这种基础设施建设的投资中“分了一杯羹”，租房子的人虽说也算是“分了一杯羹”但是租金还是补贴了房东。由于我国并没有完善的reits基金，普通人想要从国家基础设施建设的发展红利里面拿到好处，只有买房子一条路径。房产周围基础设施完善、未来规划潜力大的，是好房产。
最后我再说下如果你手上的资金只能买北京一居室，但是一家五口人必须住三居室，这种刚需怎么办？你可以先买个一居室，租出去，然后租三居室保证日常的住房使用功能，这样最起码在租金上涨的波动性方面，你就有了一个一居室做风险对冲。然后就努力赚钱吧，争取把小房子换成大房子。
