11月1日，旭辉控股集团（00884.HK）公告，称已暂停支付境外所有应付的本金和利息，计划对境外债务重组，并宣布股票及境内债券复牌。
公告一出，市场一片哗然。
业界忧心：行业三好生、被选为示范房企、挺进决赛圈的旭辉也没能逃过债务展期，民营房企的至暗时刻如何熬过？
购房者惊慌：旭辉暴雷了？房子还能交付吗？
01
民营房企的自救之道
旭辉的流动性难题，是民营房企集体面临的困局。
2021年下半年至今，已有超50家房企陷入流动性危机，不少房企在债券逾期后寻求境外重组，已有35家房企对旗下债券计划展期或展期成功。
如11月10日刚刚发布公告的富力地产，是国内首家实现境内及境外债券全部整体展期成功的房企，展期债务合计约人民币466亿元，为其他民企提供了成功案例的经验借鉴。
在此背景下，再来复盘旭辉境外债重组一事，能更清楚地看出民营房企于危机中的自救之路。
根据公告，美联储加息、做空国内市场的背景下，境外投资人要求旭辉提前兑付2025年到期的美元债务。
为此，旭辉选择以境外债务重组的方式寻求境外债务全面解决方案，境内信用债将按时兑付本息，并非债券逾期。
其次，2021年下半年以来，融资受限、预售监管、销售预期不足等市场压力下，房企资金流动性整体不足，以往“借新还旧”的模式受阻，还债压力大。
未来一年内房企仍面临巨大偿债压力/CREIS
内外多重因素影响下，房企主动或被动选择境外债重组，几乎已成为自救的必由之路。
参考富力等已完成或正在进行境外债券重组的房企，这一动作会为房企在境内的发展争取时间，有机会通过合作盘活资产，缓解资金压力，保证企业正常经营，也有助于房企进行“保交付”工作，保障业主权益，实现以时间换空间的主动腾挪。
02
蹲下来，活下去，站起来
2022年年初的一次演讲中，罗振宇说个体应对变数时代，适用的方法是腾挪。
这原本是围棋术语，指面对重重包围，不硬碰，开新局。要义是快速变化，找准自身的位置。
旭辉在风暴中找到了企业生存的根本问题：保交付，稳经营。具体执行方针正如其董事局主席林中在朋友圈所说：
蹲下来，活下去，站起来。
从林中的态度不难看出，旭辉并没有躺平；从旭辉的实际行动来看，也可见其积极努力。
在交付上，本是开发商本职的事情如今却成了很多房企的上限，令人唏嘘。旭辉选择“保交付”，便是将购房者及业主权益放在优先位置，如此方能赢得信用与口碑，在销售端保持优势，保住信心，逐渐恢复造血功能，寻求站起来的底气。
截至今年10月，旭辉在全国交付了5.8万套新房，其中近1万套实现提前交付。此外，旭辉在全国已推出100多座透明工厂，以保证业主在交付前看清建筑背后的工艺、材料和结构细节。
据统计，目前旭辉交房满意度接近90分，在行业内算是不错的表现。
同时，旭辉控股股东在11月初进行了今年下半年以来的第9次进场增持，林伟及林峰购入100万股股份。
漫长的一周后，事情迎来了转机。
11月8日，银行间交易商协会发布信息，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
相比起2008年的4万亿，2500亿只是一小步，但叠加近两月中债增进担保扩容及开发贷投放加速等房企融资面利好消息，对市场情绪的拉升作用有目共睹。
旭辉迎来股价狂涨
融资利好释放后，房地产迎来久违的股债双涨。11月9日，最突出的旭辉控股集团一度暴涨逾50%，领涨内房股；两天后，地产板块强势反弹，155家上市房企股价上涨，旭辉控股涨超76%，继续位列榜首。
股价疯涨最直接的信号是——投资者的信心又回来了。
虽说融资在望是旭辉大涨的直接引线，但市场真金白银的投票还来源于企业本身的实力与稳健。
数据显示，10月房企融资同比首次出现正增长，融资成本同比降低2.39%，30家上市房企中包括旭辉在内的21家经营性现金流回正，复苏迹象显现。其中，旭辉这类经营稳健、评价优质的房企将在风波后更加有力地夯实市场及投资者信心。
2022年直接支持民企融资重要事件/CREIS
还有一点不可忽略的是，旭辉的土储并不弱。
在拿地缩减，地方城投、央国企撑场的土地市场现状下，旭辉是少数依旧在重点城市补充土储的民营企业。
据2022年中期业绩报，旭辉上半年聚焦核心城市优质地块，收购了6个新项目，总建面61.7万方。截至6月底公司土地储备总建面约4930万方，可覆盖2021年销售面积的3~4倍；下半年总可售货值超2000亿，一二线占比达85%，总可售货值超4800亿，为未来2~3年发展提供了有力支撑。
整体来看，旭辉的“家底”依然充实，融资利好下还有很大的生存发展空间。
03
盘龙区与旭辉签约的信号
在昆明，旭辉也做出了明确表态。
11月9日，盘龙区区委书记率队赴上海旭辉集团总部考察交流，并与旭辉签署战略合作协议，就昆明旭辉后续项目落地等达成共识。
昆明市盘龙区与旭辉集团签约现场
据了解，旭辉于2018年8月低调入昆，用两年时间沉淀，研读市场需求，与其他房企合作开发了多个楼盘。直到2020年7月真正发力，一举拿下北市区龙泉街道四宗共233.58亩用地，开发为旭辉广场，被媒体称为“厚积薄发”。
北市区在昆明是一个相对庞大的概念，也是昆明发展最早、生活氛围最成熟的片区之一。作为盘龙区政府重点招商引资项目，旭辉广场所处的位置，是昆明“十四五”规划中“北延”的关键部分，无论近百万方的体量、整体2.38的容积率，还是地铁和商业配套的加持，这几块地在昆明主城都是少有。
旭辉广场/效果图
商业打造及运营上，旭辉声名在外，从范本级的上海LCM置汇旭辉广场到恒基·旭辉天地，再到宝山旭辉U天地，旭辉广场的招牌早就“立”了起来，无需担忧。
住宅建造方面，旭辉也是业内豪宅专家，1万方双中庭花园、中央泳池、低密布局、流线型立面、全屋地暖、德系精工等配置足够在昆明改善住宅中稳占一席之地。
最为关键的还是兑现问题。所幸，项目的规划蓝图正在逐步落地。
7月底，旭辉广场官宣首栋楼封顶，不到半个月便再次迎来楼栋封顶，在信心动荡期给业主服下定心丸。目前，住宅南地块沿街商业已实景呈现，并于9月初完成了首批商家签约。
旭辉广场施工进度实拍/住宅底商及部分楼栋已封顶
此外，关于众多购房者关注的资金问题，据了解，项目目前已投入32亿，一切建设及销售开支接受政府高度资金监管，盘龙区政府相关领导亦多次视察项目进度，保证顺利建设及交付。
这一点也可以再次证实旭辉家底殷实，进而保障项目建设的安全性与稳健性——这也是旭辉广场在历经集团种种负面传闻后仍保持不降价、不搞大促的底气所在。
现在看来，“第二支箭”的积极效果尚不能确定，但旭辉积极自救与政策利好正形成合力，以保交付、稳经营的形式展现出来。
有了这些背景，再看盘龙区与旭辉签约一事，不仅表明了旭辉持续深耕昆明的决心，更在这个特殊节点明确传达昆明政府对于旭辉的信任与支持，夯实购房者信心，传递积极信号。
换句话说，在自带购物中心、高品质、高装标、强配套加持下的昆明旭辉广场还是值得购买的。