万科年报出了有几天了，现在写虽然滞后，但还是来谈谈自己的看法。6.8%的净利润增长率确实与市场上期望的10%+有些差距。年报一出来，万科就来了个大阴线，跌到了30元以下。今天我们就简单地从万科商品房产销、动销的角度来讨论，30元以下的万科，还能买不？
一、先看看净利润增长率背后的故事
这是我筛选出的近三年来，万科利润表上与“归属于母公司所有者的净利润”息息相关的几个重点指标：
可以看出，从营业利润增长率这个环节就出问题了。再往前推，发现营业总成本比营业总收入不仅增长率高出不少，甚至营业总成本（565亿元）增长的绝对值都高出了营业总收入（512亿元）。净利润怎么可能不受影响呢？究其原因，主要是前几年房地产太火热，导致当时的土地成本比较高。
二、商品房产销、动销情况
1、销售端数据
近三年，房地产销售面积稳定中略有提升，而销售金额则因房价的走高也有一定的升高。
2、生产端数据
首先大概解释一下，房地产企业的会计核算中，土地和商品房都是在存货的开发产品中进行核算的（“拟开发产品”就是土地、“已完工开发产品”就是现房，当然“在建开发产品”就是正在施工的项目）。
整体来看，万科不管是在拿地、还是施工进度，亦或是现房的产出情况，都是保持着稳定又略微扩张的态势，符合万科稳中求胜的风格。
三、30元的万科，贵不贵？
一直以来，房地产的市盈率都不高，现在万科的市盈率是8.35，已经是几大房地产公司中比较高的了。（保利5.87，新城7.04，招商蛇口7.93）。再结合万科的分红率35%（去年为应对疫情的不确定性多保留了一部分资金，分红率略低，其他年份相对比较稳定），是不是就不一样了。换个角度看，相当于是23.8市盈率的公司每年净利润100%分红，这个放到任何一家公司，很贵吗？那有人说，现在国家对房地产管控这么严，难道每年都能挣这么多钱么？那要相信，当整体行业发展受限时，恰恰是大浪淘沙的时候，龙头企业的优势也就越来越明显。
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