文|潘永堂
这3年，伟星房产，跑赢了90%的民营房企。
整体看，过去3年是房地产下行的3年。
行业从18万亿下跌到9万亿，民营房企40多家相继爆雷，销售更是跳水70%以上，大多房企更是丧失了“拿地再发展”的能力……对比之下，伟星房产，却逆势走出了 “销售稳中有进，拿地逆势进取，企业弯道超车”的步伐。
也因此，伟星房产，被媒体誉为新时期“地产黑马”！
同时，最新克而瑞2024上半年销售榜，在排除爆雷房企后，位列中国头部稳健民营房企前五名依次是龙湖集团，滨江地产，新城控股，美的置业、伟星房产。
应该说，大家对前4强都很熟悉，唯独第5强 的“伟星房产”，还相对陌生。
行业都好奇：
伟星房产，到底是一家什么样的企业？
Part1 销售领先
同行滑落，伟星从88强晋级到26强
销售不是万能的
但销售，也是企业综合实力的一个关键体现。
尤其楼市下行期，跌得少就是“优秀”，不跌反升可堪称“卓越”！
1，销售领先：同行大跳水，伟星不跌反升
总结下来，近3年伟星销售端有两大突出表现。
其一、销售近3年，别人跳水，伟星不跌反升；
其二、百强销售榜，伟星从88强晋级到“26强”。
一路走来，伟星房产销售额节节攀升。
2020年197亿，2021年304亿、2022年333亿、2023年357亿。
同时，伟星在近4年百强销售座次榜，硬是从88强、55强、42强上升到2024上半年的26强。
2，城市升级：前瞻“三线转二线”
业内很好奇，发源于三四线的伟星，为何在行业下行且三四线走弱时还能逆势增长？
这其中一个重要原因在于伟星前瞻 “三线转二线”的升级战略。
相对头部房企近2年新增拿地聚焦一二线，伟星比同行早了2、3年。
伟星房产成立的二十几年间，早期一直在安徽芜湖、马鞍山、浙江临海长期深耕，日子丰裕；但从2018年，伟星开始主动走出舒适区。
2018年伟星进入合肥，而后海量落子，目前共有25个项目；
2021年进入杭州，目前已开发5个项目；
2022年进入南京，已连落3子。
前瞻城市升级，是成功的，后续也带来伟星业绩“城市结构”的迅速优化。
比如2019年时，伟星东部区域102亿销售100%来源于三四线（即芜湖+马鞍山）；而到2023年时，伟星东部区域销售额实现221亿整体翻倍同时，二线城市业绩占比已从0，提升到70%。
显然，伟星通过城市升级，实现了行业下行期的 “稳中有进和可持续发展”。
Part 2 财务稳健
工业强、房产稳、无外债、无高息融资
房地产已有40多家民营房企爆雷，为何频频爆雷？
核心原因就在于财务过于高杠杆，有息负债太多、太密集且利率高。
对此，伟星房产在财务方面很有定力。
一方面，伟星房产没有规模冲动，没有“加杠杆”，先天杠杆低；另一方面，伟星背靠制造业巨头，拥有更稳定、更坚固的资金与现金流基础，这也让伟星房产既没有公开债，也无需高息融资……最终让伟星房产有别于其他民企，财务更稳健。
做地产，伟星是有“来头的！”
如同美的置业背靠美的控股，新希望地产背靠现代农业巨头新希望集团，伟星房产，同样也背靠制造业巨头“中国伟星集团”。
中国伟星集团标签颇多——48年浙系实业出身，总部位于浙江台州、国家级企业集团、中国民企规模500强，中国大企业集团竞争力500强，民企制造业500强……妥妥的“国字头”大型民营企业。
值得点赞的是——中国伟星集团还孵化了2家全国乃至全球行业第一的上市公司，即伟星股份（002003），是中国最大的拉链企业，更是全球最大的纽扣企业；伟星新材（002372），同样是中国PP-R管道的行业龙头企业。
中国大量超级工程用的都是伟星管道，北京奥运工程的鸟巢、水立方、北京大兴机场、珠港澳大桥、上海世博会中国国家馆等等……大部分采用伟星产品。
没有最好的质量，这些世界级建筑物是不会采用的。
由于背靠强大工业背景，伟星房产最终实现了稳健的财务和更坚固的资金与现金流基础！
Part 3 深耕领先
“一半城市”，做到了当地第一！
浙江临海销冠，市占率多年超60%
安徽芜湖销冠，市占率10多年保持在35%~50%
安徽马鞍山销冠，市占率10多年保持40~60%
新入合肥4年，就连续2年稳坐合肥销冠，市占率10%
新入南京1年半就进入南京销售榜第9名，24上半年南京第四
白热化杭州楼市，伟星房产进入不久就位列“杭州第5”。
整个安徽省销售额第一。
通过上面的数据，大家很想知道伟星房产到底是如何布局城市并且可以得到这么高的市占率？
老潘总结为两点。
1，城市布局：少而精
与其他房企布局“大而全、广而散”不同的是，伟星强调“少而精”。
同量级房企对比，其他规模在400亿量级的房企往往都实现了全国化布局，布局城市多达10到20多个；而伟星强调“少而精”，强调区域深度聚焦，绝不“机会型”全国化扩张。到目前，伟星布局竟才落子8座城市。
即“临海、芜湖、马鞍山、合肥、杭州、宁波、南京、武汉。”
伟星相信，与其“大而全”，不如“少而精”。
因为做少，才更容易批量深耕，个个领先；
因为做少，才更容易个个做强、做深、做透。
截止目前，城市市占率第一的就有4个城市，即芜湖、马鞍山、合肥、临海；这相当于伟星“一半的城市做到了当地第一”，而且其他新进入城市也多个进入当地TOP5。
伟星房产总经理卢韬坦言：“伟星当初其实也有做大的冲动，但最终发现做大其实没有底，到底多大才算大？回过头看，做企业真正厉害的还是做百年老店，而百年老店最大的特征就是可持续、就是做久。我见过很多企业，他们往往在很短时间内做得很强很大，但一、二十年过去后，这些企业大多都消失了。”
的确，房地产行业就非常典型。
过去“立志做大”的房企如今倒了一大半，而伟星依旧稳坐牌桌！
2，城市深耕：做久、做透
在城市策略上，伟星房产也在践行“做久”策略。
比如早在2000年，伟星进入芜湖开发第一个项目中西友好花园时，就树立了“扎根芜湖、努力做品牌、不去挣快钱”的豪言壮志，如今伟星在芜湖市占率近20年保持35%到50%。
而在随后城市扩张中，伟星更是树立了城市做久，做深，做透的准则。比如
“伟星，不是做一个项目，而是做一个城市；”
“伟星不会机会性进入一个城市，而是进入必深耕，深耕必争第一”；
“伟星力争做到城市市占率、片区市占率双双领先”！
伟星翡翠森林 安徽首个立体生态住宅
Part4 拿地领先
出手600亿，拿地民营“全国三强”！
伟星房产这3年在地产圈脱颖而出，更多源于“拿地大黑马”的强大爆发力！
过去2、3年，百强民营房企大多0拿地，伟星却一下成为民营拿地“全国3强”。
2021年，伟星拿地225亿，同比增127%；
2022年，伟星拿地243亿，同期百强房企拿地均值大降49%；
2023年，伟星继续强势拿地132亿。
值得提醒的是，22、23年全国拿地30强中民企只有3家，即龙湖、滨江和伟星。
业内好奇4个问题。
“伟星”为何成为民企拿地前三强之一？伟星拿地的钱从哪里来？伟星拿地策略如何？24年大幅收缩拿地，是企业不行了吗？
1，拿地大黑马：更多是“同行衬托”
“拿地大黑马”是媒体给伟星房产的荣誉标签。
但在伟星看来，这更多是同行衬托。
伟星拿地只是基于企业可持续发展正常拿地而已，其他房企爆雷后不拿地甚至0拿地后，“衬托”出伟星变成拿地大黑马。
伟星房产近3年虽然拿地600亿，但销售额近1000亿，按照中指院激进拿地判断是拿地销售比超过75%，而伟星只占50%到60%，这个比值只是正常发展诉求！
2，拿地资金充沛
大家都好奇，伟星大体量拿地，钱从哪里来？层层穿透看
首先，先天财务杠杆低
伟星近600亿拿地，自身销售回款是资金来源主力。
“买了卖”的销售回款资金大量用于下一轮拿地。
而同时伟星房产没有高负债，先天杠杆比同行低，这也导致对比其他高杠杆的房企，即使有销售回款也要用于还债，加上楼市下行期供应商也不再继续垫资……所以其他民营房企能用于拿地资金就少之又少。
其次、三线转二线，钱更充沛。
从银行融资看，二线城市拿地项目在银行房地产开发贷的融资比例上升到60%至70%。而在三线城市，这个比例却没有这么高！这也意味着，伟星到了二线城市后可以用更少的钱拿到更多的项目。
最后，背靠大树好乘凉。
伟星房产背后的母公司伟星集团等是中国民营500强，背靠实业最明显的优势就是伟星拥有更为稳定、坚固的资金基础。
3，拿地策略：高去化是第一前提
即伟星拿的地，必须“有把握卖得出去”！
如何做到“卖得出去”？伟星有2个策略。
第一是聚焦优质二线轮动拿地。尤其是2024年楼市下行期，伟星拿地高度聚焦南京、合肥、杭州、宁波4个二线城市。哪里市场好，哪里出现优质地块，哪里卖得快，伟星就在哪里出手！
第二是拿地向城市中心聚集。
中心相对最有价值，最安全，也最易去化。
过去伟星合肥拿地400多亿货值，目前就已回笼超300亿。南京70多亿拿地，如今回笼已超过60亿……
显然，伟星拿地大黑马，更是“变现”大黑马。
4，为何2024年拿地骤降？
22年到23年每年200多亿拿地，但2024年到7月份伟星才拿地3宗，金额仅20多亿。
拿地迅速骤降，有两点原因。
第一，伟星拿地标准高了
24年行业下行，房价下行，伟星提高了拿地标准。即能否高去化、能否快速变现，这是首要因素；
若不能，即使土地价格再便宜也不去拿。
第二，城市优质土地少了
对此，伟星表示：“2024年伟星拿地占销售比依旧保持在40%到50%，拿地预算依旧充足，只要适配目标土地出现，该出手时就出手！。”
也因此，2024年依旧“连连出手”：
2月，伟星5.15亿合肥拿下一块21亩，容积率仅1.7的稀缺好地；
6月，伟星经过300多轮以8.58亿再次强势拿下合肥市中心优质地块；
7月，伟星临海房产以6亿元经过121轮拿到临海体育馆地块！
Part5 产品引领
坚持比市场“领先半步”的策略
选对城，拿好地之外，伟星还有一大竞争优势，即
产品力领先！
大本营芜湖80%高端产品，都是伟星一家打造，且比竞品售价普遍高出10-15%。
芜湖长江边上打造的“长江之门”，是安徽省唯一的200米超高层豪宅。
不仅三线是高端产品专家
伟星进入二线短短几年就迅速打造出一系列城市地标作品。
在杭州，星瓒颂锦府，是杭州十大高端豪宅之一；
在宁波，玉堰珑印府，问鼎浙江十大高端产品之一，
在南京，顶豪“长江之歌”打造罕见住宅360°环幕公建玻璃立面，产品力领航南京。
在合肥，现房销售的顶豪“政务15”，未面世，却早引来众人翘首以盼。
合肥伟星 “政务15”
杭州伟星 星瓒颂锦府
南京伟星长江之歌实景图
宁波伟星 “玉堰珑印府”
整体而言，伟星产品力致胜，始终坚持比市场领先半步的原则。
1，设计领先：用二线打三线、一线打二线
“对标一线、创新产品，降维攻击”是伟星一以贯之的产品基调。
换个说法就是“让三线城市老百姓提前享受一二线好房子的最新高标准。”
这依赖于伟星产品团队是强大的“学习型组织”。
以总经理卢韬为代表的伟星产品人，长年通过前往上海、北京、深圳、南京、杭州等一二线城市百余个标杆项目大量实地考察，汲取灵感，消化后带回来，立足本土，结合本土，“超越”标杆。
比如在合肥、南京高端住宅设计中，就引入了类似深圳湾一号、恒裕深圳湾等高端大平层公寓外立面都在采用公建化方式打造，而在合肥楼市伟星一个试行现房销售豪宅的外立面，就进行了对标落地，整个营造成本比竞品高出近2000元/平米。
2, 品质领先：比规模型房企品质好
伟星高品质，带来安徽地产圈一个奇特现象。
即“很多安徽供应商都主动找到伟星房产，希望伟星能拿出一个项目合作，这个供应商可以不赚钱，甚至贴钱免费做都可以。”
为何免费做也愿意做？
核心原因是“伟星对品质要求极高，而这个供应商一旦在安徽做过伟星房产业务，那它就拥有了一个代言品质的金字招牌，是加分的。”
伟星相对全国化、规模化的主流央国企相比，伟星高端住宅品质会做得更好。
凭什么这么说？
核心在于伟星灵活弹性的产品决策体系、营造体系不一样。
头部规模化房企追求是群体品质、全国品质的一致性，稳定性，集团整个产品设计标准和供应商标准体系很难打破，固化的招投标制度又限制了他们的资金投入。
对比之下，伟星房产的高端产品更强调“一项一策”，全部是“只定制、不复制”，这也意味着，伟星可以举全集团之力去打造一系列高端作品。
3，能力领先：三线产品王更容易做二线产品王
为何会如此？
其一，成本投入层面，在二线城市比如南京、杭州等核心区房价都在5-7万/平米，三线城市却只有1.5-2万/平米，而在大宗材料的投入上比如混凝土、砂石等都是差不多的。房价高了，对材料、品质的投入就会有更大的弹性空间，对比之下，三线城市受房价限制要在一定成本下做出好房子是难上加难。
南京伟星誉璟府
其二、操盘层面，二线城市拥有更多产品设计高手、更多专业型服务商和人才，但在三线城市这些资源都相对稀缺。
所以，在三线城市能做出好产品的开发商，到了二线城市反而会更强，品质也会营造更好！
小结
别人倒下了，伟星却站着！
一家企业真正的竞争优势在于其经营观领先！
伟星房产正是一家经营观领先且定力十足的房企。
在整体发展目标上伟星不冒进，不一味求大，而更多是传承伟星集团“可持续发展”的顶层经营观，实现企业做久做强，做马拉松型实力选手；
在财务纪律上，伟星房产没有公开债、没有高息融资，没有高杠杆，始终保持长期稳健的财务结构，为伟星房产在行业下行期实现了“保驾护航”。
在城市拓展上，伟星保持了极大的定力和克制，拒绝了其他城市机会式的诱惑，没有多点扩张，而是精选几个重点城市和发展好的城市进行持续深耕，做精做深做透做久，最终实现了时间的复利、深耕的复利。
所以，与其说伟星是“行业大黑马”，还不如说是“实力长跑者”！