行业趋势速评系列
文|潘永堂
历届三中全会，都致力于深化经济改革和推进国家治理现代化，并宏观指引和影响未来5年中国的全方位发展
本届三中全会，本周胜利闭幕了。
会前，老潘发了一篇《房地产，都在期待超级大会》，关注度颇高，但粉丝最犀利的回应是——不要指望会有房地产救市，否则期望越大，失望越大！
01 行业超级救市开关：下跌量50%？70%？
为何对超级大会有所期待？
核心在于一则中国房地产有鲜明政策市特征，二则眼下房地产真的很被动。
通俗的表达是，眼下中国房地产持续暴跌超跌，逐步到了各方不能承受之重。眼下无论是L型硬着陆，还是V型软着陆也好，硬软只是方式速度，不重要，着陆才是更需关注的本质。
这就好比一个人重伤进入重症ICU室了，你应该首先去治疗为主，而不是去辩论重伤的方式。
眼下，房地产已从2021年7月连续下跌到如今2024年7月，时间已三年之久，调整周期长只是一方面，更重要量“跌得很”，这三年房地产从18万亿之多降低到2024年大概率9万亿（最新统计局数据24年上半年销售额4.71万亿，预计24年全年9万亿左右），这就等于一个行业3年就暴跌了50%，绝对额更是高达9万亿。
9万亿啥概念？
当下中国最火的汽车和手机消费强劲，而房地产这3年相当于丢掉了10个中国手机行业（如今中国手机行业1年销售额1万亿）、3个汽车行业……这对上下游50多个房地产产业链乃至整个中国经济，是一种高度关联的深度伤害。
回到一个关键问题——即一个国家经济支柱产业，一个被房住不炒定调的民生行业，到底下跌多少比例，比如40%？50%？60%？或下跌到8万亿？6万亿？……会触发国家“强力救市”按钮？
为何这里说产业规模下跌比例？而非房价下跌比例？
其一，因为房价下跌是民生之喜，尤其眼下绝大多数没买房的老百姓更爱看到房价下跌，而产业规模下跌则是多方伤害，是行业之悲，经济之悲、就业之悲，最终也影响到民生之悲。
其二，价在量后，量涨之后是价稳，量久跌后必是价跌，所以关注量，就把握了行业的牛鼻子。事实上，房价下跌过狠，也会引发资产价格、抵押融资、老百姓断供一系列更广泛的金融风险问题。
目前看，“三中全会”没有释放救市大招，更多的经济维度“改革，安全，创新，科技、高质量发展”5大高频词，这也意味着
下半年预计更难有房地产强刺激救市大招出台。
反过来回头看，517救市，大概率既是2024年全年最大的救市政策，又是房地产自21年7月下跌3年来最大救市大招。
有人说，国家已经抛弃房地产，这也是极端之言，一个典型明牌就是中央517救市现身。
为何517现身？
核心是21年7月房地产开始大幅下跌连续2年半后，24年开局年前4月竟然百强房企销售总额连续月月暴跌40%~50%。如果当时一旦没有517超级救市出台和稳住局面，那么2024年整个行业规模将惯性甚至加速下跌到8万亿、9万亿。为避免恶性和恐慌式踩踏性下跌，所以，517亮剑，就是2024年前4月的“及时护盘”和“行业止损令”！
关键时候国家的护盘，也说明了国家依旧重视房地产，房地产恶性下跌是不被允许的，这一点相信在2025年、2026年依旧会如此导向。
为何三中全会没有大招信号？其实深思一下也可以理解背后的逻辑。
其一，517超级救市政策已经刚刚亮剑，而且还要给予517政策的发酵期、扩散期，至少药效暂时还没完全消失；
其二、新政后6月百强销售数据向好，甚至是比较漂亮，而且代表城市一线城市整体止损企稳迎来很好表现，消费者信心相对年初前4月还是有所修复。
02，三中全会的信号
如今会开完了，5000字公告内容堪称“波澜壮阔”。
果然，大会结论，对房地产既没有惊喜、也没有大招，哪怕是长远的行业定位修正也没有。
但也有超预期，即在如此中国顶格重量级会议上依旧出现一句
“统筹发展与安全，防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险。”
老潘强调，这一句顶100句，分析背后至少有3层潜在含义。
其一，对比看有变化，历届三中全会都没提及房地产，毕竟这个会规格是顶格的，但本届三中全会（而且是缩写版公告）首次提了一句房地产，这已经证明了国家对房地产的高度重视。毕竟360行业，为何单提房地产这个行业？
其二、提了证明重视，但提的问题是风险防范化解问题。
这一点对行业后市又是一个悲观信号，即意味着国家顶层对房地产行业未来第一考虑的是“防范风险、监控风险、化解风险”的风险课题。
防范是风险未必有，但化解是有了如何破。
中央顶级会议报告用词都是惜字如金且高度精准，这也意味着顶层认为未来房地产可能风险是存在的，所以公告才用了“化解”2字。
事实上，逆向思维考虑一下，在中国特色社会主义下，是完全有能力去复苏回暖一个产业或行业，更关键的是要不要的问题。
比如假设房地产今后留有超级救市大招，比如大幅降低房贷利率、比如降低一线城市所有限制政策，比如超大力度收储最终快速改善楼市供求关系……那么，房地产回暖复苏后，主流房企销售企稳了，拿地开工指标逐渐优化，上下游产业链相继复苏，那么房企自身再爆雷，保交房风险、购房者断贷都会相应好转，那么后期就不存在所谓化解房地产“系统风险”这一说了。
从这个逆向思考复盘来看，这只能说国家未来对房地产“救市大招”，按照全会精神大概率是难有了，至少短期是很难了，否则没必要在如此高规格会议上提醒防范化解行业风险问题。
其三、统筹发展和安全，以前房地产上行期是发展问题，即使早期疯狂期国家也没提“安全”警告，但此刻定调房地产要“统筹发展与安全”，尤其后面紧接着“防范化解房地产风险”……某种程度上更直白的感知是，未来房地产这个行业的走向，可能“安全在前，发展在后”。
03 行业基本面的4大考验
官方的定调基于全局，宏观，而眼下民间和房企一线又有不同感知。
比如，眼下社会大众对房地产理解还是有点偏情绪化——即房地产已变成妖魔化行业，房价太高招人恨，而且大家都庆幸眼下房价大跌，且还希望继续暴跌。留言区有很多说这些都是买不起商品房的泄愤之语，任何社会不可能全民买得起商品房。
但就此类情绪舆论而言，行业上行期，这些空军声音被打脸，也会被埋没；但在行业下行期，这些声音则会被放大、甚至影响和感染准购房者。
而对房地产业内从业者而言，眼下对房地产更多感知的还是“房企爆雷、销售额下滑、房价下跌、保交房”……其实对整个行业的下一步走向也是片面和局部本位主义视角在观察。
应该说，无论社会大众还是房地产从业人员，要么情绪化要么局部化，但从房地产全局看，房地产深度大幅调整3年后，看似到达尾声，很多房企董事长也表示房地产最危险的时候已过去了，行业正在加速度筑底……但事实上，从房地产整体全局和影响行业走向的关键指标看，眼下的房地产依旧没有全局数据支撑“到底”的判断，而且未来市场的走向，未必就是底部小幅调整。
全局看，房地产调整3年后到今天这个节点，基本面依旧寒意深入肌肤。这也意味着2025年，2026年依旧很难迎来乐观局面。
凭什么这么说？数据与论据说话。
基本面考验1：量缩未止，下跌不可怕，跌跌不休才可怕！
眼下6月销售数据不错，降幅收窄，很多人信心有所恢复，但这并不能说明什么。
核心是因为6月上半年节点效应的房企人为促销抢收和人为517救市的6月效应释放，导致6月单个月数据环比走强，形成上半年翘尾效应，所以这更多是517救市脉冲效应释放了前期需求以及开发商非常促销之手段的效果，两者都有一个特征，即手段和效应的“很难持久性”。
这也意味着7月8月将马上不乐观，比如几个楼市机构都表明眼下7月第三周销售数据又开始回落向下。
全年看，24上半年全行业销售双双“破5”，即销售额4.71万亿，销售面积4.79亿平米，对比23年上半年销售额可是6万多亿，而2024全年预计9万亿左右，相对23年继续下跌23%。同样，24年上半年百强房企销售额大跌41.6%。
最新行情是“行业跌幅23%，百强跌幅41.6%”，你觉得这是底的样子吗？
显然不是。这显然是在下跌途中的样子！
其一，跌幅绝对值而言，如此一个巨无霸行业跌幅23%乃至头部百强跌幅41.6%，这无疑是个客观令人恐慌的跌幅，放到任何一个其他行业，都是一曲超级悲歌。
其二，相对看，之前楼市22年，23年连续大跌之后，24年继续下跌23%，显然余跌是可预见的必然，24年必然“难言是大底”。因为按照筑底回暖评价标准，真正的底是“倒抛物线”的“右侧确认”法则。
即底部确认
条件1是全年增长率由负转正，越过谷底，增长率艰难变成右侧正向个位数增长；条件2是这种正向增长率还要持续一段时间，昙花一现的转正不算数。
从这底部两个确认条件看，目前没有出现一个事实数据，24年23%跌幅依旧在左侧下行比较陡的斜线位置。
所以从时间跨度和持续性验证看，起码25年止损，2026年继续维持适度微增长，才得确认行业最终完成筑底，这也意味着24年筑底大概率是没戏了。
因为“24年三季度大概率继续下跌，而回暖持续性还需至少半年窗口期观察”，这样推算看，房地产短期，难言完成筑底！
尽管有人说当下6月跌幅收窄，但老潘提醒，收窄也是在跌啊，只是中度跌幅而已。
基本面考验2房价下跌：以价换量，房价跌跌不休。
眼下房价依旧在下跌通道，即使核心一二线城市房价已经大跌30%到50%后，但房价依旧没有止跌的意思。眼下整个房地产成交依旧处于“以价换量、跌跌不休”的8字真经中。
而且眼下经济形势严峻，似乎人人身边都有降薪失业下岗的现实，这也意味着未来收入将继续下跌，有了这一趋势，那么未来房价想要企稳，恐怕是太难了。
基本面考验3：行业发展两大动力大收缩，未来短期堪忧
大家只关注了房地产当下的一线销售表现较差，关注了一线城市517新政后快速好转的喜讯，但没从全局看，从行业潜力指标、动力指标看，房地产未来动力严重不足。
第一个动力不足来源于房地产24年新增拿地、新增开工、新增融资量和销售现金流都普遍大收缩，失去了“资金与新面粉”的动力源泉；第二个动力不足是整体经济和老百姓收入和就业预期的信心相对不足。
没有这2大未来动力赋能，房地产2024年，2025年难言好起来。
与此同时，在老潘看来，房地产走向曲折，如果真正评判整个行业全面回暖，得看三步，看一个销售量的筑底微增是不够的。全局看：
回暖第一步看销售止损企稳复苏，走势曲线观察是右侧向上的持续走强；
回暖第二步是看作为房地产链条主力玩家开发商敢于拿地，多拿地、而且新增开工指标开始持续的增长，没有这两大投资指标、房地产主力操盘手的信心指标的持续增长和用脚投票，房地产销售端的回暖就会后劲不足，回暖持续性就值得怀疑。
回暖第三步是看中国经济是否扭转，老百姓收入、就业、未来预期是否全面转好，真实转好。没有这一点护航护盘，在一个供大于求的行业格局下，房地产全面回暖也缺乏最根本支撑力。
但从当下房地产的格局看，房地产全面回暖还八字没一撇。
其一，你可能会反驳，老潘，现在一线城市不是复苏了吗？
但事实上，老潘要说的是，一线城市只有4个，他们在中国是个特殊物种，中国可是有300个左右地级市，中国的城市95%以上都是二三四线城市。
而且即使一线城市企稳回暖，也不能代表中国楼市企稳和回暖。
老潘提醒，别被楼市上行期的规律误导，即上行期，很容易形成一线暴涨传递到二三四线城市快速跟随。
但在楼市下行期，规律并不相通。
比如一线城市楼市止损企稳，未必就能带动二、三、四线同步止损企稳。
核心在下行期，所有人都在理性思考自己所在区域城市的资源、地段、产品、城市等价值底座。毕竟，一线城市与三四线城市的房地产市场供求关系紧张程度，整个需求的体量数量、乃至产业经济城市公共资源的实力等级，都完全不是一码事。
比如平均来看，整个库存去化周期表现出三级分化，即一线城市1年左右，二线城市2年左右，三四线城市3年左右，所谓三四线整体回暖，还是先放弃幻想。
未来一线城市是“复苏程度高低”问题，而大多三四线楼市“止损企稳”都是困难！
而未来指望一线城市复苏带动三四线更是隔了千万里。
一则一线复苏传导到二线楼市企稳，再到优秀三线止损，周期特别漫长；二则一线城市和二线城市取消限购后的巨大虹吸效应，让一二线周边的三四线城市楼市更加雪上加霜。
因为基本规律是——在经济和楼市下行期，人们更倾向于向更高能级城市和中心地段去配置个人财富。
其二、当下销售下跌只是过去拿地和库存的去化表现，但2024年下半年乃至2025年，2026年的销售表现和动力源泉则来源于2024年房企新增拿地量、新增开工量、新增融资量，这是新动力。
以新增拿地看，2024年上半年拿地跌到谷底。
第一，24年上半年百强有7成房企0拿地，整个 TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，跌幅惊人！
第二，21年前是民营房企支撑全国拿地大头，22年23年是央国企占拿地大头，但整体量已经在收缩，原以为民营爆雷拿地无望后，央国企能撑起拿地重任，但2024年上半年央国企也大幅收缩拿地，头部央企跌幅更是惊人。
比如24年上半年“销冠”保利发展拿地额115.8亿，比23年大跌70%；
中海地产下滑73%；
万科拿地额仅28.6亿，下滑94%。
而滨江集团、越秀地产等上半年拿地金额虽然在行业靠前，但依旧同比下跌44%和45%。
第三、销售百强房企1~6月拿地销售比降至0.14，即使头部10强房企拿地销售比也才0.15。而行业和企业正常发展这个数值一般都在0.4、0.5。
一个更全局的数据是，全国卖地收入正从过去高峰期一年8.6万亿下降到2024年前5月1.7万亿。
与此同时后，房地产住宅新开工量，2024年前6月再次下探到2.78亿平米，下降23.6%，而行业最高峰超过16.7亿平米，而万科龙湖等预判的行业下行期合理住宅开工量应该在10亿平米左右，眼下看2024年预计在5亿平米……仅仅行业合理值的50%，透露出开发商对房地产未来的深深的寒意。
2024年新增融资，同样是大跌超跌，具体不多说。整体而言，决定房地产未来两大动力全部“失血”，2024年下半年、2025年依旧不乐观。
房企们，依旧要咬紧牙过日子！
基本面考验4：高库存的供求失衡压力，让房地产市场短期难言“止损企稳”！
政策并不是万能的。
一个行业有它自身起步，发展，繁荣，萧条、衰落的5大发展阶段，政策不能改变行业的自然阶段，只能加速和延缓每个阶段的节奏，而一个行业最根本的走向，核心还是取决于行业供求关系和行业所处的发展阶段。
比如基本面看，房地产短期看政策金融，中期看土地，长期看人口！但眼下看，对房地产的政策，金融，土地、人口普遍都不理想！
比如行业供求关系看，当下房地产自身而言，仅仅是待售面积狭义库存就高达7.4亿平米，是房地产20多年来库存最高峰，超过了2015年去库存时的高点，加上广义库存，今天房地产已经面临巨大供大于求的失衡格局。
在这样一个供求失衡宏观格局下，注定这一轮房地产调整、出清、洗牌、下跌是漫长的过程，这一轮调整，必然是持久战！
所以，虽然房地产是政策市，但也不要过度夸大救市力量，毕竟房地产市场基本面各方面并不太乐观！
这个行业最痛、最深、最久的一次清算和洗牌，终究还是来了！
咬牙再坚持一段时间吧！