5、6月份，华润、龙湖、绿城、新城等房企，陆续召开了年度股东大会，回应了一些大家关心的话题，对行业对市场走向、对企业下一步变革给出了多个干货判断。
特此总结分享给大家。
part 1 当下市场3个特征
仍在找底，短期还将延续低温
517新政已过去一个多月，政策初步效果已出来。
目前的市场整体情况大概是这样：
特征1：成交有所回温，但强度略显不足。
华润置地高层指出，在政策利好的情况下，目前公司项目来访量确实有所改善，改善幅度大概在30%左右，然而在转化上提升幅度并不大。
市场仍持一个观望的情绪，整体来说，一线城市对政策的反应更好。
这个体感判断，和统计数据也基本能对得上。
根据统计局数据，全国看，5月单月商品房销售面积7390万平米，环比4月上涨了12.2%，单月商品房销售额7598亿元，环比4月上涨了13.2%。
虽然同比依然在下跌 ，但降幅已经收窄。
这说明，整体上市场确实是出现了边际改善的迹象。
细化到具体城市，武汉在5月6日发布新“汉十条”后，到6月6日这一个月时间里，新房成交6955套，日均232套，较4月日均166套的水平，增幅为39.8%，较今年前4个月日均158套，上涨46.8%。
上海、广州、成都、西安、杭州等多个城市，也都出现了一定环比增幅。但是同比来看，各个城市无一例外，都还在历史低位水平。
政策托底的效果肯定是有的，但反弹还谈不上。
特征2： 房价，普跌依然是大趋势。
相较成交量已出现“弱复苏”，价格的下滑趋势，则完全没有得到扭转。
根据国家统计局6月17日发布的70城房价指数，5月份，各线城市的新房和二手房价格，环比都创下了近年来最大跌幅。同比看
新房价格还有上海、西安和成都这为数不多的三个城市有所上涨，
二手房市场则是70城无一例外的全线下跌。
也就是说，即便有政策加持，二手市场的“以价换量”趋势依然在持续，这也对新房市场形成了一定的压制。
特征3：政策红利，优先流入了二手市场。
根据龙湖主席兼首席执行官陈序平说法
517新政后，市场出现了一定的正向反馈。龙湖在上海、苏州、深圳等地的新房市场出现了销售端的明显回暖。但是新房被二手房分流市场需求的情况，依然很严重。
龙湖认为，目前整个二手房市场的挂牌量在高位，新政后，二手房的回暖速度快于新房市场。随着二手房库存回落，新房市场才有望进一步回升。
之前说过，目前房地产去库存，不仅仅是新房需要去库存，二手房也处在去库存的节点。目前的住房供给，是同时存在于企业端和居民端，而且从供应的变化来看，企业端在收缩，居民端在扩张。
二手房库存高企，成交周期拉长，价格下行压力大，对新房价格和去化都形成了压制。根据中金公司的研报，2023年二线和三四线城市二手房均价已经比新房低12%和16%。
供应充足，价格更低，买了就可入住，多重作用下，以放松限购限贷、利率下降等为主的传统购房支持政策，会优先利好二手市场。
比如上海在5月底跟进了“5·17新政”后的两周时间，相较新政前两周，新房成交增长了10%。而二手房在6月1日~6月16日期间则达到了网签13381套，环比增长82%。
上海二手房的荣枯线是1.5万套，但现在仅半月，就达到荣枯线。
但绿城也认为，虽然市场目前还在找底。
但频频示好的政策，对行业的支撑是非常坚决的。
房地产还是中国所有行业里排一位的支柱产业，地产行业基本的体量、基本的发展规模和态势，还是未来可期的。现在从边际改善到开始反弹这个阶段，大家既要有耐心，也要有信心。
part 2 降负债优先
市场严峻，房企投资更谨慎了
从近期股东会的表态来看，头部房企在投资方面，依然普遍是更偏谨慎的态度。
龙湖表示，目前依然是将债务安全放在第一位。
在策略铺排里，短期债务的削减，优先级要高于增量投资。龙湖会提前削减短债，以应对未来的不确定性。
事实上，龙湖集团整体资产负债表存货与负债同步下降在2023年已经实现了。截至5月末，龙湖年内剩余到期公开债仅剩45亿元，25年到期的部分债务也将在24年内安排逐步提前偿付，确保年底短债在安全水平。
“2024包括在接下来几年，龙湖都会保持这样一个战略，以正向的净现金流来压降整体的负债。”
而这两年在投资方面相对积极的绿城，目前在也开始变得更加挑剔和谨慎。
年初，绿城对内提出新的投资策略，在房企普遍回撤高能级城市的时候，反而强调绿城要下沉，去寻找投资机会。
绿城认为，现在的投资环境是没有好城市，也没好板块，只有好项目。
北京、上海、杭州这些优质城市，周边也都有不少项目亏损面很大。义乌这种三四线城市，现在绝大部分房企都不投了，绿城今年不但投资，而且首开就实现了很好的价格，动态净利润率达到13%。而在海南蓝湾小镇的潮鸣苑项目，净利率甚至可以达到24%。
绿城表示，今年拿地数量会比往年少。
因为现在投资资源必须用的非常精准，没有好项目、没有好城市，就没有好办法去投资，所以需要更精细地筛选。
例如，绿城在杭州核心区外只允许买两块地，卖了一个项目才能再增加一个项目。宁可错过，也不错投。要扩大搜寻面，从很多项目里面，寻找安全的、利润好的项目。
好的项目能做到“一年两熟”。一线团队从拿项目决策开始到运营端呈现，很多项目能够快速入市，这对现金流是一个非常好的保障。
因此，今年1-5月，绿城拿地数量并不多，新增12个项目，其中4个已首开，首开去化率100%，2个项目已经整盘清盘。
除了投资更谨慎，头部房企目前也都强调，坚决去化的策略。
去年年中会上龙湖就强调，老的库存项目尤其是现房，要坚决去化换成现金流，以优化盘面。针对商办类的库存，甚至可以通过以租代销的方式，来实现去化。
绿城管理层也表示，在销售上，会以“量价平衡”为主导思想，以价换量，坚决去库存。果断换仓，才能获取更好的资源。
今年1-5月，绿城中国平均首开率超过了75%，住宅长库存指标完成率105%、车商储专项指标完成率100%，重难点项目指标完成率102%。
part3
单一住宅太难，多元经营是未来
龙湖在去年召开的股东大会上，陈序平就表示，“龙湖的有息负债的顶峰就是2080亿，未来龙湖将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠5个航道（即地产，商业，资管，物业、代建）现金流回正驱动公司的增长。”
今年来看，经营性业务，的确已经成为了龙湖的业绩支柱。
今年1-5月，龙湖经营性收入约为114亿，同比增长约10%。其中
运营收入达到60亿元，同比增长10.8%；服务收入为54.5亿元，同比增长8.4%，均保持了较高的增长速度，业务稳步攀升。
尤其商业投资业务回暖明显，截至5月末整体商场出租率95.9%，1-5月租金整体增长12%，日均客流整体同比增长9%、同店同比增长5%。目前龙湖已开业的商场89座
今年预计开业的商业项目将正式超过100个。
4月份，龙湖集团还发布了全新的资产管理品牌“逍遥洲资管”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大业务。
原长租公寓航道，也正式升级更名成了资产管理航道。
在大面积萎缩的开发业务相比，经营性业务的确定性、成长性、高毛利，显然已经承载了房企更多的期望和关注。
同样的，华润置地在经常性业务上，目前的投入度也不小。
截止5月份，今年华润置地已经新开5个商业项目，包括两个万象城和三个万象汇，今年预计开业的商场将达到16个。
华润置地也明确表示，在做商业方面只做前三！
一方面坚持高品质，无论是万象城、万象汇，还是万象天地，都要是所在城市位置最好、硬件最好、设计品位最高、商业能力最强的商业体之一。另一方面坚持不做复制化的商业。
早在今年3月份的业绩发布会上，华润置地就强调过，2024年要做大资管业务，成为第二增长曲线。目前来看在商业运营方面，华润置地已经取得优势地位。同时，华润置地还在推动资管业务向商业REITs平台转型。
今年3月，作为首批三只消费基础设施REITs之一的华夏华润商业REIT在深交所挂牌正式上市，募集资金近70亿元。可以说，华润置地已经建立了投融建管退的闭环体系，大资管业务已经趋于成熟了。
事实上，就连目前在开发赛道和代建赛道同步开花的绿城，面对深度调整的市场，也在探索新模式。
张亚东就表示，过去一年，绿城管理层多次到日本考察，了解上世纪90年代末日本房地产高峰回落以后的市场走势，以及企业的应对之策。
三井不动产之前是以住宅办公楼作为发展重头业务，最困难时连亏4年，股价大跌。但是目前
投资端只占1/3，代建端、轻资产占1/3，运营管理占1/3
企业有商场和办公楼，最后实现“投、建、管、退”式发展。
绿城如果有1/3的酒店也是很好的，但再好也只能是长期投资，现阶段的能力还只能投入在当前的重点工作上，“发展是时间的函数，在不同的时间节点要做不同时间节点的业务”。在当下的市场环境下，绿城中国更重要的是守住基本面，持续做精存量、做优增量、做强变量，成为“特而美”的企业。
总的来说，头部房企已经有了共识，存量经营型业务一定是房企的未来，也是企业发展到一定阶段后，要去追求的发展方向。
part4
内部提效依然是关键
绿城表示，为实现加速发展，目前对内绿城正在做抓铁有痕的管理提升：
一是组织变革方面，进一步区域整合，非盈利业务单元“关停并转”。
今年开年，绿城就进行了一系列的组织调整。
其一、华北区域被降级，
其二、西南区域更是被代建公司绿城管理西南区域合并。
其三、将商管事业部资产管理职能划归综合产业办公室管理，同时，综合产业办公室与产融事业部合署办公。并且将科技集团、生活集团合并，成立生活科技集团。原生活集团下属产城业务划归浙江区域管理；原生活集团下属商业运营业务划归给了商管事业部管理。
总之就是，不盈利的业务和区域，果断的取消或合并。同时对多元化业务进行资源整合，以形成合力进一步做大。
二是大胆放权区域
大胆放权区域，以形成赛马机制，更进一步解放生产力，激活内部组织效率。如在减事提效上，大胆地放权给区域集团，甚至产品创新权也放给了个别区域。
三是节衣缩食，降本增效是不变的主题
去年，绿城采购集中度持续提升，动态建造成本降低了1.6%，集采价格下降2.8%，集采成果应用率保持100%。通过“季度管控，动态管理”，全程监管及预警公司各项费用及费率，实现2023年管理费用同比下降4.6%，销售费用同比下降6%。
四是产品上持续创新。
绿城之前提过433模式，也就是未来房地产市场中，40%是商品房或者高端商品房，30%是共同产权房，还有30%保障房。目前来看，比例可能会有所调整。
在行业转型过程中，产品力强的头部房企会得到更多的市场机会。因此，要提高经营能力，归根结底还是要保持在产品上的竞争力。
可以预见的是，头部房企目前在改善产品以及高端市场的白热化竞争，在下半年依然会持续。
未来房企要争抢市场份额，还要不停“卷”产品！