2023年，房地产“高品质”红利时代已到来
文|潘永堂
几天前，有机构发布了今年前3个月的地产销售榜，头部房企是这样的：
2022年的榜单是这样的：
2021年榜单则是这样：
都说地产三秋，人间10年。
短短3年，很多已物是人非。
但我们终于达成一个共识：原先那个时代已逝，再也回不去了。
这3年榜单的变化，某种程度上是地产行业30年的缩影。而榜单上排名的变化，大致代表了三个时代的更迭和交接。
在国内房地产史上，关于“时代”的划分中，普遍被认可的划分是：
土地红利时代
杠杆红利时代
xx红利时代
土地、杠杆红利这两个时代，比较公认，但都已过去。
现在的分歧在于，如今的时代，到底是一个什么时代？或者说该如何准确定义它。
提法不少，但认同度均不高。
一般而言，每个时代，都有一个或几个代表性的企业。这些顺应并抓住了“时代趋势、客户需求变化”的企业，又会身体力行地诠释时代。
比如保利。
3月31日，保利举办了一场闭门的机构投资者交流会。
一位参会的机构朋友跟我说，在会上，保利发展党委书记、董事长刘平直言：
中国房地产市场化25年，现在已进入高质量发展的品质时代。
在交流会上，刘平还表达了另外几点：
1、第一不重要，能够持续健康、稳健的发展，对保利来讲更重要。
2、品质时代，保利要思考怎么做好房子、好服务、打造好生活，这是央企的责任；
3、资产运营能力还有短板，华润、龙湖，都是学习的对象，只要战略上重视，机制上及时调整，是能够短板补上的；
Part1 格局之变
先看这张图：
2022年，以全口径计算，保利第二，万科第三；以权益金额计算，保利仍是第二，而万科已被中海超越，排第四。
再看下这个图，这是今年1-3月的数据。
今年前三个月，保利的全口径销售额、权益销售额均位居第一；
全口径万科排第二，但权益口径只能排第四。其中，中海超了万科120多亿，而华润差万科只有50多亿，距离非常小。
再看发展动能。各巨头年报中关于2022年拿地是这样描述的：
保利：2022年全年新拓展金额达1613亿元，计容面积1054万平；
中海：2022年拿地金额1208.7亿元，权益拿地金额995亿元；
华润：新增土储1095万平，权益72%；
万科：拿地金额886亿元，计容建筑面积690.2万平（权益比例不详）；
从数据对比看，保利的拿地金额是万科的近一倍，中海也比万科多很多。
而民间版的统计，万科跟另外三家的差距会更大，全年拿地金额只能排第12。
大家都知道，史上最难的2022年，其实是拿地的好年份：地好、价格便宜，还没人跟你抢。
也有人说，从年报看，万科是2022年为数不多营收和利润仍在增长的公司。
但真相恐怕不是这样。
核心还得数据说话。
万科：营收5038亿，利润226亿；
保利：营收2811亿，利润183亿；
中海：营收1803亿，利润232亿；
对比着看，万科的经营状况其实并不好：
万科营收比中海多3235亿，但利润却大致相当；
万科营收比保利多2200亿，利润只多43亿；
另一大央企地产华润的盈利能力也很强。
不同的是，华润由于商业的高毛利贡献（65.6%）提高了整体毛利水平，全年综合毛利率为26.2%。
需要补充一句，保利的利润中没有加入公允价值变动（物业增值），否则，保利的利润规模会提升很多。
所以，无论是规模还是综合实力，未来的头部之争，大概率是保利、中海和华润这三家。
当下，保利有一定的优势。
我们在前面说了，一个时代是由行业周期和行业老大共同定义的。
下面，我们就以保利为参照，看下它对行业的研判和定义。
Part2 保利定义的品质时代
作为保利现在的掌舵人，刘平很低调，绝少对外公开发言。
保利的人跟我说，平董（内部称谓）的很多思考都在白皮书里有体现。
所以要读懂保利，要明白保利如何看待和定义行业的今天与明天，现阶段要看两个东西：
1、3月27日发布的行业白皮书；
2、3月31日刚发布的年报；
当前房地产到底处在一个什么样的时期？还是不是一个好赛道？未来的行业格局如何？保利都有回答。
在白皮书中，保利有两个判断：
1、当前，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。
2、在中国式现代化建设过程中，房地产行业仍将发挥支柱作用，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。
对于“趋势修复、结构优化、动能转换”这三个特征，白皮书着墨较多，我给大家翻译下。
1、新房年销售额将保持在10万亿+
原话是：
未来5年，房地产市场规模仍然巨大，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上，新房及二手房年销售额合计将超20万亿元。
这其实是对于行业空间的回答。
对于这一点，刘平在交流会上也有提及，刘平说：
房地产现在是、未来仍然是支柱产业，对于这个赛道，大家不用怀疑。
房企真正该琢磨的是如何把行业做深做透，把相关产业链做扎实。
我复盘了一下，自2016年以来，国内楼市总的成交数据是这样的：
这里面有一个核心信息：就成交面积而言，国内楼市在2017年已攀升至顶部区域，后面4年我们感受到的楼市持续火爆，是一波由价格上涨驱动的冲顶。
极端点说，2018年前后，国内楼市已见顶。
当然了，这是我们站在2023年复盘看的。
但保利在2017年的白皮书中，就给出了明确预测：房地产行业将进入总量峰值时代。
大家都知道，任何一个行业，一旦进化到高级阶段，就会走向寡头化。香港如此，美国亦如此。
一手新房10万亿的空间，无论对于行业还是企业来说，都是空间巨大，在国内，没有任何一个行业可比拟。
做个假设，如果一家企业获得10%的市占率，那其规模就是万亿级别。
理论上，10万亿的空间，至少可以容纳3家万亿级、10来家5000亿级的公司以及许多小公司共同生存。
但目前的头部企业，均只有4000亿+的量级。
我查了下保利的年报，其2022年在全国市占率也只有3.4%。
还有一个数据大家也可以注意一下。
2022年，保利新拓展金额达1613亿元，计容面积达1054万平。其中，新增货量里住宅占比达到了93%，比2021年提高了8个点。
保利隔壁的中海，也把90%以上的资源投向了住宅。近几年，万科一直强调，房地产开发业务是基本盘，也是大致的意思。
话说，地产行业能实现一定的周转、扩大规模的业务，住宅还是首选。
2、由“全面牛市”进入“结构性牛市”
何谓结构性牛市？
保利认为，国内最有价值的前10%城市，其人口规模与最大的发达经济体基本相当，经济持续增长、人口持续流入、资源持续导入，城市生命周期仍在往上，房地产市场处于成长期。
保利是这么说的，也是这么干的。
2022年，保利布局的核心38城贡献86%的业绩，同比提升8个百分点。
其中，在26个城市销售排名第一，较于2021年增加了8个；在51个城市销售排名前三，同比增加了9个。
另外，2022年，保利拿地预算也几乎全部花在了38个核心城市，拓展金额占比达到98%。
其实，保利不仅聚焦到核心城市，也聚焦到了城市里的核心区域。
比如，以大本营广州为例，天河、黄埔、海珠这样的核心区域，保利就会加大下注，但对于增城、从化这样去化不佳的片区，保利就会很慎重了。
3、由“量的扩张”转向“质的提升”
还是先看原话：
行业由“峰值时代”转向“品质时代”，从“有房住”到“住好房”。
这意味着，大多数人虽然有房住，但居住环境、条件并不算好。而对“住好房”的渴望和需求，将为地产行业带来新的、结构性行情。
这里有几层意思：
1）我国整体上已不缺房；
2）大多数存量房的质量和居住品质并不高；
3）多数国人住的也算不上好。
人民对美好生活的向往，是推动经济进步、社会进步的原动力。
而对“住好房”的渴望和需求，将会给行业带来结构性改善行情。
这几年，多数城市豪宅的涨幅会大于普通住宅就是证明。
也就是说，在市场进入买方时代后，客户在房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面仍存在诸多改善诉求。
上述内容就是保利刘平定义“品质时代”的依据。
在行业弥漫着沮丧之气、唱衰声此起彼伏之际，保利还能理性、深入地思考未来，探究背后的内在逻辑。
这很是难得。
Part3 保利将把行业带向何方？
机构的朋友说，参加了这么多交流会，感觉央企的格局就是跟别人不一样：别人在唱衰行业，保利却在传递信心；
别人在强调如何省成本、增利润，保利谈的却是如何提供高品质的好产品、好服务、好生活。
其实，保利不仅在思考行业，也在思考个体，对于行业中的各类主体到底该何去何从，保利在白皮书中也给出了建议。
1、要从“外延式”向“内涵式”发展模式转变，坚持稳健经营。
即告别“三高”模式，坚定去杠杆。
保利在这方面做的不错。
1）“三道”红线，保利持续稳居绿档；
2）一年内到期有息负债占比21%；
3）综合融资成本仅3.92%，同比下降54个基点；直接融资平均成本更低，只有2.88%；
4）货币资金1765亿元占总资产的比重高达12%；
2、以人的需求为本，做好房子、好服务、打造好生活。
具体来说，就是围绕“美好生活”找准客户需求，在健康人居、绿色低碳、完整社区等方面持续升级，打造好产品、好服务、好社区。
这是品质红利时代的核心要义。
而客户对产品和服务品质的态度又会投射到房企品牌的信任度上。
最后成为影响购房决策的关键因素。
比如，同一地段相似定位的两个楼盘，因为开发商的信用、品牌美誉度差异，销量流速可以相差近五倍。
3、就是要开发业务和资产运营“双轨”驱动。
2018年，保利重新构建了“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”的战略定位。并为此完善了地产开发销售、商业运营、物业服务、资产管理、不动产金融等全产业链业务格局。
当然了，对比其他巨头来看，资产运营能力目前是保利的短板。
刘平说，华润、龙湖，都是学习的对象，只要战略上重视，机制上及时调整，是能够短板补上的。
Part4 写在最后
在机构交流会上，刘平说，保利发展从一家很小的地方型企业走到现在，成为综合实力在国内领先的头部企业，我作为保利发展的老员工，有时候回望历史，就像做梦一样。
刘平还说，保利之所以能够穿越周期，最核心的还是这些年保利形成的独特的优势，是保利优秀的企业文化和底蕴，这种底蕴是经过几代人的努力形成的。
不管你承认与否，2022年，可能会成为中国房地产行业发展史的分水岭：
收缩和低迷，鼓励和修复，两条完全相反的故事主线，在2022这个特殊的年份完成交汇。
在这个分水岭上，有人向左，有人向右，而保利却选择向前。
地产总裁内参
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