这五年来，万科让出了房地产市场老大的位置，同时与恒大、碧桂园的差距越来越大。同时身后的融创越逼越紧，大有掉落至第四的趋势。
不管市场对此解读为谨慎还是保守，毫无疑问，万科在这几年的业绩相比较其他几家还是逊色一些。但据此认为万科一蹶不振，业绩停滞甚至下降也是不对的。我们知道房地产行业利润结算的特殊性，当年的结算收入是两三年之前的预售收入，而盖房交付和结算的进度全由房地产公司掌握，这里就存在一定的利润调节空间。房地产公司可以根据年度的开工和竣工计划来调节利润的释放速度。
我们来看看万科这几年的销售增速和结算增速的对比。虽然两者的数据口径并不一致（销售金额为全口径金额，包括表外项目；结算金额和已售未结金额为合并报表口径。）但通过两者数据的比较我们还是可以看出一些端倪。
万科2014-2018年的销售增速平均是29%，而结算增速平均不到18%，差额约11个百分点，说明万科有相当大一部分利润延后结算了。
熟悉房地产公司报表的投资者都知道，报表中的合同负债科目（2018年之前这个科目叫预收账款）就是这个利润的蓄水池，可以告诉我们已售出未结算的大致金额。对于万科来说，不需要太麻烦，2019年万科三季报直接就披露已售未结金额为6342亿元（在信息披露方面确实要给万科一个大大的赞。对于没有披露已售未结金额的公司，我们可以参照合同负债金额。以万科为例，万科三季报合同负债金额为5873亿元，已售未结金额为6342亿元，两者相差不大，说明合同负债对于已售未结金额有很好的预测价值，差别部分可能是已售房款未及时到账的原因）按照2018年万科当年的结算收入2800多亿来计算，可以保证两年多的利润释放需求。
写到这里，我们就忍不住将在身后紧追不舍的融创拿来与万科进行比较。由于融创报表中并没有披露已售未结金额，我们可以近似地按照合约负债金额代替。融创2019年半年报披露合约负债金额为2159亿元，而万科同期为5666亿元，两者在这方面体量差距还是比较大的。所以虽然在销售额方面融创与万科的差距正在逐渐拉近，但在利润上要想赶上万科还是需要一定的时间。
总体来看，虽然万科这两年的销售增速不高，但是利润的蓄水池足够丰满，利润调节的余地还是相对充分的。所以别看现在销售增速，特别是权益销售增速2019年负增长，但是利润蓄水池稍微多放出来一点，年均15%左右的利润增速还是可以保证的，万科的投资者不要过于担心。