众人都知道，万科是房地产中的龙头企业。在前有王石后有郁亮的带领下，一直霸占房地产行业的龙头位置，给投资者带来了丰厚的回报。但房地产带给投资者的印象首先是投资品，而不是消费品。在众人眼中，房地产现正处于价格高位，且中央三令五申“房住不炒”，房地产已没有投资炒作价值，连带房地产公司股票也不受投资者待见。我们不禁要多打个问号，市场给房地产板块、给万科的定价是合理的吗？寻找这个问题的答案，需要我们在纷繁复杂的各种信息中沉下心来，静静思考。
对股票投资者来说，一个公司值不值得投资主要看两方面，一个是好的品质，另一个是好的价格。万科近十年收入增长率为23%，净利增长率为24%，十年平均ROE为20%，从没有哪一年低于15%。我们再看价格，5年平均市盈率为10.4，目前静态市盈率8.7，动态市盈率只有7左右。对于一个常年ROE能保持在20%左右，并在未来3年业绩增长确定性较大的企业，市盈率只有7左右，不得不让你对她多看两眼。
2018年，中国房地产市场的发展一切都似乎很完美。全年销售金额15万亿，商品房销售面积为 17.17 亿平米，销售金额和销售面积再创历史新高。但作为地产行业的投资者，我们不应该静态的关注市场所到达的位置，更应该关注市场接下去所发展的趋势。
中国房地产市场从无到有，进而发展成为15万亿规模的市场，主要的推动力是毫无疑问是城镇化。是农村人口不断涌入城镇造就了房地产市场。这是房地产市场的压舱石，是基本盘。如果城镇化率继续前进，则中国的房地产市场基本盘保住了。截止2018年，中国城镇化率还不到60%，对比发到国家，美国和英国为80%，我们的近邻韩国也是80%，日本更是超过90%，所以对比发达国家，我们的城镇化率还有不小的提高空间。如果设定中国的城镇化率达到75%，则还有10余年的城镇化进程。按照中国的总人口14亿计算，按每年城镇化率提高1个百分点计算，则每年的进城人口超过1400万。按现有的人均居住面积约40平米计算，则需要商品房面积超6亿平米。（现在市场上也有一种观点，农村人口中国该进城的已经进城了，剩下的已经失去了进城的能力，城市化率已经没有提升空间，房地产市场将逐步步入衰退。我们不否认这种观点的合理性，但更应该看到人口从城镇和小城市向大城市、中心城市迁移的事实，也可以说是递进形式的城市化，对聚焦一二线城市的房企来说，其中必然蕴含着巨大的市场。）
根据统计局的数字，目前中国城镇人口的人均居住面积是39平米，乍一看，似乎挺高。确实，发达国家搬出来比一比也不过如此。韩国还不到30平米，日本也只是30平米出头，德国和法国跟我们差不多，美国比较高，接近67平米。这美国咋不能比，人家地广人稀，房屋以别墅为主，这个咋确实比不了。但我们看到，我们的口径是建筑面积，而其他国家的是使用面积，所以我们这个面积还要打折扣。毛估估按0.7来算，我们也就只有28平米了。人均居住面积够了吗？似乎还不够，最起码身边的一些朋友都还计划着换一套大房子。所以在住房方面，还存在着一些结构性的矛盾，人民对美好生活的向往与发展不平衡的矛盾还是存在的，也是有逐步改善的空间。近10年来，城镇居民的人均居住面积从2008年的28.3提升至39平米，年均提升面积约1平米。毛估估我们住房面积继续按照0.5平米的年人均标准缓慢提高，按照现在城镇人口8亿来测算，年均商品房面积需求约为4亿平。
另一个需要考虑的因素是住房折旧率。住房虽然是耐用消费品，但还是有寿命的。以前的房子建筑质量不过关，过个二三十年就要大修或推倒重建。现在房屋建筑质量虽然有所上升，但现在通行的标准房屋寿命是50年，也就是房屋折旧率是2%。目前中国存量的房屋大约是200万亿平米（当然是比较有争议，取折中值），按折旧率计算，这又是每年4亿平米左右的市场。
所以，考虑城镇化、人均居住面积提高和房屋折旧因素，从5到10年的中长期来看，中国房地产市场仍然是一个每年约15万亿平米的大市场。正如万科所说，虽然房地产市场的黄金时代已经过去，步入了白银时代，但不要忘记，白银也是贵金属。
在房地产市场的白银时代，我们应该怎么选择投资对象？
正如前文所说，房地产市场的黄金时代已经过去，市场的巅峰也大概率就在这几年，之后市场会逐步从高峰期慢慢衰落。当然这个衰落的过程会很长，市场依然足够广大，但不可避免的会促进这个市场的优胜劣汰。这就提醒我们，市场参与者随便盖几栋楼就能赚钱的时代过去了，好的公司通过收购兼并慢慢扩大市场份额，在这个衰退的市场中会生存下来，可能会活的更好，而更多地小公司慢慢退出这个市场，直至消亡。这就是市场竞争法则，也许残酷，但不可避免。而市场目前正在验证市场竞争法则，市场份额不断向头部企业集中。
从2011年至2018年房地产行业top10和万科的行业集中度变化情况看，行业集中度的变化还是非常明显的。8年左右的时间，top10从只有1/10左右的市场份额发展到目前占据接近1/3的市场份额，万科市场份额也是翻了一倍，从2%增长到4%，年均提升0.3个百分点。
随着房地产行业从黄金时代步入白银时代，再加上“房住不炒”调控政策，将会加速房地产份额加速向头部企业集中，在此过程中，万科将会是受益者之一。
投资万科将会有多少收益？
按照前面的分析，现做如下市场假设。
一是未来10年房地产依然是15万亿级别的市场。
二是万科的市场份额将在未来10年内上升到8%左右的市场份额。
三是万科未来的销售净利率达到10%以上。
那么简单的估算万科未来10年内净利可以达到1200亿元。这还只是万科房地产开发业务所贡献的利润。目前，万科正处于业务转型阶段，除了房地产开发之外，还投入很大的精力在物业管理、物流地产、长租公寓等业务中，像物业管理这块业务发展非常快，市场份额排名第一，物流地产也已经做到市场份额第二的水平。再给万科十年时间，以现在这些业务的发展空间，加上万科的管理能力，再造一个万科也不为过。
所以，10年后，一个万亿的巨无霸万科必将诞生。现在买下一个3000亿的万科，10年后给你一个万亿市值的万科，我想不到还有什么好犹豫的呢？