房地产10个指标拐点向下：

1.14亿人口是我国人数天花板；

2.城市化率65%（抽走的都是青壮年，相当于欧美75%）基本已达上限，顶多再上5%；

3.老龄化21%，2035会到30%，死亡率上升需要房子减少。

（1-3指标显示未来回吐）

4.地产商一手未卖库存7亿平方。房屋总量400亿平方，90年后新建商品房300亿，闲置20%达60亿，涨价闲置能升值，降价或踩踏；

5.人均住房40年从5平方上升到50平方（2020年），已达发达国家人均50天花板；

6.地产年度投资生产房屋2000年1亿平方，2010年10亿平方，2020年20亿平方占世界1/2已超量；（4-6地产发展及存量现状）

7.土地价格、房产价格已翻4番已到头

8.30年来的旧房棚户区改造已达尾声，需求不大了

9.城市学校、医院配套的建设基本到头，大学过剩人均5平方发展到50平方，未来人口下降；

10.房地产金融大杠杆，之前负债率90%已达天花板慢慢出清多数房企

未来新阶段新常态将出现5个调整：

1.负债率下降至50%——40%（香港）

2.高地价回调

3.跨界房产商回焦主业

4.资源错配，9万房产公司下降到1万

5.未来建造房子一半销售一半租赁（发债降负债）

拐点阵痛过后是新常态房住不炒，400亿平方存量50年折旧2%到8亿多+2亿改善达到新平衡。前两年各方不愿降价有价无市，法拍房打破价格壁垒，今年数量达4亿平方价格螺旋下降，Zf或在往下35-45%回购存量房补保障房占比不足，由目前5%——上升到20%。