REITs比较税制概览（壹）——美国
叶永青 赵文祥 芦泉宏
编者按：公募REITs试点在即，国内目前尚没有系统介绍不同国家/地区REITs税制的资料。我们在欧洲公共房地产协会（EPRA）发布的《主要REIT税制比较报告》中选取了部分国家的介绍进行了翻译，以供实务界、学界、政策制定者按图索骥进行参考。
值得提及的是，该税制介绍仍是概览性质的，未能充分提示和说明相应规定的法律依据，如需深入全面地了解REITs税制的具体规则，请进一步检索与查阅相关的法律法规、税收文件与指南以及司法判例。
1总体介绍
生效时间 法律依据 REIT类型 US-REIT 1960 美国税法典 公司类
美国国会于1996年创制了房地产投资信托基金制度（US-REIT），使得较小的投资者可以进行较大规模的创收型房地产投资。国会认为，普通投资者应当能够通过购买资产——如同（进行）其他投资（所运用的方式一样）——投资大型商业地产。与股东从其持有的公司股票中获益类似，REIT的股东也可以通过持有商业房地产所有权获取收益。对投资者来说，REIT具有独特的优势。首先，REIT投资的是组合资产而非单一财产，可实现更大程度的多元化。其次，管理活动由经验丰富的房地产专业人员进行。此外，为避免征收企业层面的所得税，REITs必须向股东分配其全部应税所得，股东将受益于该种现金流分配。
行业总结
上市国家 REITS数量 入选EPRA REIT INDEX的数量 行业市值（百万欧元） GLOBAL REIT INDEX占比 美国 192 124 1,040,060 64.98%
排名前五的REITs*
公司名称 市值 年化收益率（欧元） 股息收益率 GLOBAL REIT INDEX占比 Prologis 44,368欧元 28.99% 2.65% 3.85% Simon Property Group 43,347欧元 0.90% 5.07% 3.76% Public Storage 36,500欧元 11.89% 3.36% 2.70% Welltower Inc. 28,991欧元 40.37% 4.27% 2.53% Avalonbay Communities 24,872欧元 25.40% 2.99% 2.16%
*所有市值和收益率均以欧元为基础且数据截止日期为2019年6月28日。The Global REIT Index，指的是富时(FTSE)欧洲公共房地产协会（EPRA）全美不动产投资协会（Nareit）一同制作的全球REITs指数。
US REIT制度主要受税法的规制，相关规则自设立以来已进行了多次修改，最近一次税制立法是《减税与就业法》(Tax Cuts and Jobs Act)，该法于2017年10月22日通过。US REIT的核心规则主要是美国税法典（内部所得法典）第856与857节的规定。
2要求
a.形式/程序
核心要求 实体必须向美国国税局（IRS）提交表格1120-REIT。
在美国，如果要获得REIT身份，必须在其希望成为REIT的当年度提交一份特别纳税申报表（即表格1120-REIT）。没有法定要求应取得事先批准或提交事前的身份选择通知。此外，该REIT必须每年向其股东发送信件，以取得其受益股份所有权的详细信息。若REIT未能发送这些信件，则可能受到适度的罚款处罚，除非有证据表明该结果是基于合理原因或非因故意疏忽导致的。
b.法定形式/最低资本
法定形式 最低股本 任何以国内公司身份纳税的合法美国实体 无
法定形式
一个US REIT可以采取任何美国法律实体形式（公司、合伙、商业信托、LLC等），该实体应当以本国公司身份纳税——这一纳税身份可以通过IRS的打勾规则实现。因此，该实体应该在税法上被视为公司。若该实体为金融机构（例如银行或保险公司），则其无法通过上述选择符合相应资格。
此外，US REIT必须由一个或多个受托人或董事进行管理，且其股份必须是可转让的。
允许应税的REIT子公司在境外设立或者从事相应活动。
最低股本
对REIT没有最低股本要求。
c.股东要求/上市要求
股东要求 强制上市
- 至少100位股东
- 5位或更少的个人或基金会股东持股不应超过50%
- 对外国股东无限制性要求
否
股东要求
首先，REIT股份必须是可转让的。从其第二个纳税年度开始，REIT至少应有100位股东。同样，在该纳税年度的最后半年内，REIT50%的股份不得被5位或更少的个人股东或私人基金会持有。许多“穿透”规则将用于检验该要求是否得到满足。
虽然允许使用各类别股票（即不同类别的股票，如普通股和优先股），但是持有同类股票的股东必须受到平等对待。否则，持有该相应类别股票所取得的股息将不再符合股息支付扣除的条件。针对所有“公开发行的”REITs（在美国证券交易委员会注册的REITs）的所谓“优先股息”规则自2015年1月起废除。
除可能产生“FIRPTA（1980年外商投资房地产税法）”上的后果外，对外国股东没有限制，据此若无特定的例外适用，外国股东可能被视为在美国境内从事经营活动。
上市要求
上市不是获得REIT身份的强制性要求，允许非公开发行的REIT。
d.资产水平/活动测试
活动/投资限制
- 至少75%的资产为房地产、政府证券或现金
- 75%资产测试及75%以及95%所得测试
- 不得持有另一公司超过10%的股份，除非该另一公司为另一REIT或应税REIT子公司（此处忽视100%持有“合格REIT”子公司股份的情况）
- 任一发行人的证券所代表的资产价值的不得超过（其资产的）5%，除非该发行人为另一REIT或应税REIT子公司（此处忽视全资“合格REIT”子公司的情况）
- 持有一个或多个应税REIT子公司的证券不得超过资产的20%
REIT资产的75%必须由房地产（包括抵押贷款）、政府证券或现金（包括货币市场基金）组成。2016年，就房地产的定义，IRS发布了终局性规则。通常而言，根据这些规则，土地、固有的永久性结构和结构性组件均属于75%资产测试条款项下的房地产。此外，这些规则还规定了一项事实与情形测试，分别列举了一系列资产实例，对房地产与非房地产进行明确。
详言之，停车设施、桥梁、隧道、路基、铁轨、传输线、管道与围栏被视为房地产的固有的永久性结构；电线、水暖系统、中央供暖和空调系统、电梯或自动扶梯、墙壁、地板、天花板、永久性墙壁、地板与天花板覆盖物、窗户、门、隔离层、烟囱、灭火系统（如洒水系统与火警装置）、安全通道、中央制冷系统、综合安全系统与湿度控制系统被视为结构组件，这些均属于房地产。
来自于房地产租赁或者房地产抵押贷款利息的所得至少应占总所得的75%。此外，来自于房地产相关来源和消极类型（如股息、利息）的所得至少应占总所得的95%。REIT所得中来自于不合格所得来源的部分不得超过5%。
每一季度期末，REIT持有的应税REIT子公司证券不应超过其总资产价值的20%，此外还有更多的限制要求适用于该情形。作为房地产租赁的一部分，REIT可以提供房地产租赁业务中常见的各种服务，例如提供公共设施（辅助计量）、安保服务、公共区域的清洁服务、互联网和有线电视等。
REIT可以为其自有投资组合持有、经营、管理与开发房地产。若为第三方开发房地产，则其相应所得为不合格所得且必须符合“不良所得”不得超过5%的要求。US REITs可以为第三方开发房地产或通过其应税REIT子公司（taxable REIT subsidiaries, TRS）进行房地产交易。
REIT在合伙中所持有的相应权益份额被忽略，REIT将视为直接持有相应比例的合伙企业资产。同样地，该REIT持有另一REIT的股份时也被视为直接持有该另一REIT的房地产（即合格资产）。若该REIT并非另一REIT或TRS公司的股东，则其持股比例不得超过10%。此外，该REIT持有的任一发行人（另一REIT或TRS除外）的证券所代表的资产价值不得超过其总资产的5%。
e.杠杆
杠杆 无法律限制
对于US REIT没有法定的或监管上的杠杆限制。但是2017年通过的税务改革法将营业利息扣除限额规定为纳税人税法上EBITDA（自2022年起为EBIT）的30%。从事房地产交易或经营的纳税人可以选择免受上述限制，但必须就其可折旧房地产适用更长的资本回收期间。
f.利润分配义务
运营所得 资本利得 时间周期 应税普通所得的90%以上 不要求分配 每年
运营所得
美国法律要求REIT每年必须以股息形式分配至少90%的应税普通所得。REIT若在一年的最后一个季度宣布派息，但于次年1月底支付，则该股息分配将被视为发生于前一年度的12月底。这些“关系回溯规则”适用于REIT在次年实际分配股息的情形。此外，若REIT未能将其至少85%的所得在该所得产生当年内成功分配，将被征收4%的消费税。
资本利得
不强制REIT分配资本利得。就未分配的资本利得须征收企业所得税（2017年后适用税率降至21%），征税后股东按持股比例增加计税基础，并就REIT已支付的税额可以获得相应的税收抵免额。
g.惩罚措施
处罚/身份丧失规则
- 多种类型处罚
- 可能丧失REIT身份的情况
可能存在多种类型处罚。如果未充分分配所得，REIT需以应税的瑕疵股息进行弥补。若REIT未满足最低资产测试的要求，则必须在6个月内予以整改。若除最低资本不足外，REIT未能符合其他要求，则必须就其来源于不合格资产的全部所得计征企业所得税。在这种情况下，该REIT必须对不合规事项予以合理解释。除资产测试不合格外，对于其他不合规事项，REIT将被处以五万美元罚款且必须对合理原因进行证明；若无合理原因，将丧失其REIT身份。但是，IRS通常会考虑以更小金额的罚款达成结案协议。
如果REIT未通过75%或95%总所得测试，则将按照未达到测试要求的相应金额处以罚款。
丧失REIT身份的实体，必须经过5年等待期的观察才能重新申请。政府视其丧失REIT身份是否存在合理原因决定是否免予罚款。
若REIT有违其股东限制要求，将被处以5万美元罚款。
3REIT层面的税收待遇
a．企业所得税/预提税
当期所得 资本利得 预提税
分配范围内免税
分配范围内免税
- 不返还外国的预提税
- 外国预提税能够税前扣除
当期所得
计算REIT应税所得时将扣除已分配股息，就剩余所得（考虑税收折旧扣除后）计征企业所得税。源自于普通所得的股息通常按照普通股息（根据税法典第199A节可以扣除20%比例的数额）予以征税。应税子公司的利润同样需要缴纳企业所得税。
与投资者的角色相比，REIT还可以是交易者，但就销售交易的利润需要全额征收消费税。若REIT满足多项目标测试的要求，则其可以适用安全港规则而免于全额课征消费税。
与REIT子公司、TRS或REIT承租人进行的非独立交易全额均是应税的。
资本利得
未分配资本利得应征收企业所得税。
预提税
US REIT无权就外国预提税税收抵免获得退还（这一抵免适用于其外国来源所得），但是可以将其负担的外国税予以税前扣除。
其他税负
各州所得税制度实质上均遵循联邦所得税规则。
会计规则
适用美国的一般公认会计原则。US REIT及其子公司必须提交合并财务报表。
b．转换规则
转换为REIT身份
- “内含利得”应税
- 若持有资产已有5年，则有可能豁免征税
REIT在其转换为REIT身份的第一个纳税年度结束前，必须将其成为REIT之前所有年度的全部收益与利润（earning and profits, e&p）分配完毕。此外，该REIT必须就“内含利得”（转换为REIT身份时的资产价值减去资产的计税基础）计征企业所得税。仅在该REIT五年内未在应税交易中销售或交换以上资产时，可予免税。允许进行不确认内含利得的“相似种类”（资产）交换。
许多REITs使用伞型合伙REIT结构（umbrella partnership REIT）。在这一结构下，REIT的唯一资产是其在合伙企业中的合伙权益，这种合伙企业被称为“经营性合伙企业（Operating Partnership，OP）”。该类REIT通常拥有普通合伙人权益且持有一半以上的合伙权益份额。财产所有人将其资产或合伙权益转让给OP，换取有限合伙权益。与任何其他向合伙企业进行的转让一样，这些资产或合伙权益的出资属于递延纳税交易，直至转让人的债权义务转移或转让人在应税交易中处置合伙权益时才实现收益。
通常，OP有限合伙人在一年后可将其持有的OP权益份额交换至REIT或OP（视具体交易情形而定）；相应的REIT或者OP有权选择向LP权益份额所有人转让REIT股票或者（支付）与这些股票公允市场价值等值的现金。LP权益份额与REIT股票或现金的交换为应税交易。
c．转换身份涉及的税收
转换身份涉及的税收 转让税
在大多数州收购房地产需要缴纳转让税。
4股东层面的税收待遇
a.国内股东
企业股东 个人股东 预提税
所得、资本利得和资本返还的分配的税率为21%
- 资本利得股息的最高税率为23.8%
- 资本的返还递延纳税
- 个人股东就普通REIT股息可获得20%股息数额的扣除
不适用
企业股东
美国企业就REIT分配的资本利得与普通所得均按21%的税率缴税。企业股东就REIT股息不可获得典型的股息扣除额。资本返还分配将减少股东持有REIT股份的计税基础。
个人股东
美国个人股东适用的所得税税率最高为37%。就投资所得，调整后总所得超过20万美元（已婚夫妇申报纳税的纳税人为25万美元）的纳税人还须额外缴纳3.8%的附加税。
REIT的普通股息只有源自于已缴企业所得税的所得（如应税REIT子公司分配的股息），才能适用按照“合格股息所得”适用20%的低税率（若需缴纳附加税，还需增加3.8%的附加税）。既不属于“合格股息所得”也不属于资本利得股息的股息被称为“合格REIT股息”并在计算股息所得时可享受20%数额的扣除。因此，除“合格股息”外的其他股息最高边际税率为33.4%。
源自REIT持有超过一年的资产产生的资本利得的分配，股东适用23.8%的税率（包含3.8%的附加税）计征所得税。但是，若该收益来自于折旧追回，则适用税率为28.8%（包含附加税）。
源于资本返还的分配将调减股东的计税基础，且予以递延纳税。资本返还分配若超过计税基础，则其超过部分将被视为股票出售所得并适用最高至23.8%的税率（包括3.8%的附加税）。（REIT与非REIT企业适用相同的资本返还征税规则）
预提税
对于向美国股东分配（的股息）不征收预提税。
b.外国股东
企业股东 个人股东 预提税
- 股息所得的税率为30%
- 资本利得股息的税率为21%
- 资本返还的税率为10%
- 股息所得的税率为30%
- 资本利得股息的税率为21%
- 资本返还的税率为10%
提供税收协定减免
企业股东
最终预提税。
个人股东
最终预提税。
预提税
普通所得股息的预提税税率为30%。税收协定项下，这一适用税率通常会降至15%的税率。对不缴纳预提税的资本返还按照10%的税率征税。多数税收协定项下，持有10%以上REIT股份的外国股东适用的税率将还原至30%。非美国养老基金与某些政府实体（例如主权财富基金）可能享受免税待遇。
归属于出售美国房地产的资本利得股息应遵循FIRPTA的规定。根据FIRPTA，外国股东被视为美国纳税人。除非股东在上市REIT持股10%或更少，否则须适用21%（另加分支机构利润税）的预提税税率就资本利得股息计征所得税。股东若符合前述除外条件，则其就资本利得股息适用与普通所得股息相同的税务处理。2015年12月18日颁布的立法规定，非美国养老计划豁免适用FIRPTA。
资本返还分配应缴纳10%的预提税。
转让上市的REIT股票（如果非美国股东持有该REIT10%以下股份）或转让任何国内控制的REIT的股票不受FIRPTA或任何美国税法管辖（无需向美国纳税）。
5外国REITs及其本国股东待遇
外国REIT 企业股东 个人股东
通常征收30%的预提税
- 股息分配的税率为21%
- 资本返还递延纳税
- 若外国REIT不构成“被动外国投资公司（PFIC）”，则通常按照最高23.8%的税率征税
- 资本返还递延纳税
外国REIT
除非外国REIT选择以净值为基础进行征税或积极经营财产租赁业务使其被视为在美国从事经营，否则须按照30%就租赁所得总额缴纳预提税。大多数非美国投资者选择视为美国公司申报纳税，利用大量杠杆得以减少美国应税所得。
企业股东
通常，美国企业股东就其来自于外国REIT的分红按照21%的税率缴税。资本返还分配将调减股东持有REIT股份的计税基础，因此对于外国REIT就来源于美国所得缴纳的美国预提税，美国股东在计征所得税时不能抵免。与来源于美国企业的股息不同，通常对于这些股息，企业股东不能享受股息扣除。
最后，若外国REIT被视为PFIC，外国REIT的租赁所得不是来自于其自身雇员的经营可能属于这一情形，则美国股东要不就PFIC的分配收入纳税并加收利息，或者选择采用收益穿透法或市值计价法就其PFIC投资在当期进行纳税。
个人股东
如前所述，如果外国REIT根据税收协定可获得税收优惠且不构成PFIC，则美国个人股东通常就该外国REIT分配的股息计征所得税所适用的最高税率为23.8%（包括3.8%的附加税）（尽管大多数税收协定规定最高的预提税税率为15%）。资本返还分配减少了股东计税基础。资本返还分配若超过计税基础，则其超过部分将被视为股票出售所得并适用最高至23.8%的税率（包括3.8%的附加税）。REIT与非REIT企业适用相同的资本返还规则。此外，对于外国REIT就美国来源所得在美国缴纳的预提税，该部分数额美国个人股东在计征所得税时不可抵免。
如果外国REIT被视为PFIC，外国REIT的租赁所得不能归属于其自身雇员的经营可能属于这一情形。对于源于PFIC的分配（或处置PFIC股票），美国个人股东可以适用40.8%的税率（包括前文提及的3.8%的附加税）缴税并加收利息，或者选择采用收益穿透法或市值计价法就其PFIC投资在当期进行纳税。
作者及联系方式
Tony M. Edwards
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参考文献：
EPRA, EPRA Global REIT Survey 2019，网页链接
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