开始挖一个新坑，介绍下REITs这个产品，关注它的主要原因在于：对于低风险投资的需求者，可转债市场能选的纯债的收益在2~3%左右，比较鸡肋。REITs作为国内较新的投资品种，市场热度低，市场机会的概率更大，本篇作为REITs的第一篇，分别从REITs的产品介绍、国内种类、收益来源以及市场表现四个部分进行简单概述：
1.产品介绍
REIITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，Real Estate（房地产，不动产），Trusts（信托）。中文翻译为不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门机构进行投资管理，将投资收益按比例分配给投资者的证券工具。REITs的核心功能是实现不动产证券化，将规模大，流动性低的不动产转化成方便广大投资者参与的金融产品。简单理解就是：大家凑钱买房子（不动产），收到的房租（不动产产生的收益）一块分钱。
2.国内种类
凑钱买的不动产就是REITs的底层资产，不同REITs的差异主要体现在底层资产的差异，
目前我国的REITs主要分为经营权类REITs与产权类REITs。
经营权类REITs底层资产：不动产的经营权，如市政工程、交通设施、污染治理等，底层资产盈利主要通过日常经营、收费等方式，其可分配利润主要源于项目的收益权，难以获得资产增值收益，因此，经营权类REITs更接近债权，价值缺乏弹性。
产权类REITs底层资产：不动产，如仓储物流、产业园区，其收益除租金收入等固定收益类先进分派外，可能获得底层资产价值上升带来的增值收益。因此产权类REITs的股性特征更明显。
3. 收益来源
现金分派率（分红）：
（1）现金分派率可以理解为REITs的分红收入。监管对于REITs产品有强制分红比例，要求收益分配比例不低于基金年度可供分配分配金额的90%。
（2）参考指标：现金分派率=可分配金额/基金市值。在各个基金发行的《招募说明书》中会披露预测现金分配率（在基金准备发行时，基金市值=募资资金。同时，在基金的《招募说明书》中，都假设将可分配金额的100%分配给投资人，因此，预测现金分派率=预测可分配金额/募集资金。）
（3）由于底层资产的特点不同，现金分派率指标有以下两个原则（后续文章详细介绍原因）：1. 产权类REITs的当期分派率与经营类REITs当期分派率不可比；2. 不同期限的经营权类REITs的当期分派率不可比
交易价差：交易价差就是REITs在场内买卖形成的收益。产品在存续期封闭运作无法随时申购赎回，而封闭期都是几十年起步，退出方式大多为二级市场转让（类似炒股低买高卖）
其他因素：
（1）REITs管理人的投资能力，除了投资底层资产（80%以上），还有一部分资金会投资在债券市场（利率债、AAA级信用债或货币市场工具）。
（2）杠杆率：基础设施REITs总资产不得超过基金净资产的140%，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，其中用于基础设施项目收购的借款金额不得超过基金净资产的20%。
主要影响因素：一是底层资产的运转情况（房租能收多少）；另一个就是市场情绪。
4.市场表现
虽然2020号称中国REITs元年，但在2015年就有场内交易REITs $鹏华前海REIT(SZ184801)$，简单粗暴的用成立以来的收益除以成立年份，年化收益在7%左右；在美国REITs发展的较早，数据更多，截止2020年末，美国有223只REITs，合计规模1.25万亿美元，从1972年至2021年5月，REITs年化收益9.7%，见下图，资本利得的稳定性较差，分红较为稳定，近20年REITs股息率平均为5.12%，而同期美国CPI均值为2.12%。粗略来看，长期持有REITs的年化收益在6~9%左右，是一个看起来还不错的类固收产品。
5. 到期退出
对于特许经营权类REITs，经营权到期后，在REITs不扩募的前提下，到期前把账面上的现金最后分红一次，净值归零，REITs到期；对于产权类REITs，底层资产包括物业的产权和土地使用权，严格来说是一个永续的概念，只要土地使用权到期后可以续期，REITs就可以持续存在，不过要考虑物业的修缮支出甚至重建支出。不过也可能在土地到期后底层资产评估卖出，大家分钱后归零，产权REITs提前到期。