Q：业绩指引？
A：维持年初制定的十四五规划指引：到2025年主要经营指标复合增长不低于30%，内生和外拓在管面积达到1：1。（更多交流纪要VX:ROWAMC001）
Q：管理和激励方面的变化？
A：1、年初制定十四五规划，公司工作重心转向全力实现规划的落地。2、上半年进行组织架构调整，由四级管控变成三级管控，二级公司由19家整合为13家，对于管控模式进行重新梳理以缩短管理半径，对部分三级公司、城市和项目进行整合。3、通过科技赋能实现科技化管理，例如停车场无人化值守改造。4、通过新机制调动组织活力，例如正在试点的项目总经理合伙人机制，在品质提升的基础上，实现公司利润和员工收入的双双增长。
Q：项目经理合伙人机制的具体内容？如何设置KPI？
A：项目经理合伙人机制只是公司激发组织活力、完善激励机制的一个方面，公司从基层员工、项目管理层到公司高管会有一套完整的激励机制。具体到这个机制，公司将每个项目的“1+2+5”（1位项目经理+2位人事和财务职能岗+5位安保、园林等业务经理）形成经营合伙，对超额利润进行分成。具体方式是鼓励项目管理团队做更多的项目，比如拓展周边2公里内的项目，可以实现规模经济。实施这个机制的前提是不降低物管服务品质。试点项目后台管理费用率从15%降低至13%-13.5%，而员工收入反而上升了。
Q：管理层会考虑期权激励吗？
A：公司一直没有停止过这方面的思考和推进，后续有进展会和大家分享。
Q：人工成本上升带来的压力？如何应对物管行业人才竞争？
A：物管行业人才竞争压力确实比较大。人才虽然宝贵，但公司不会过度消费人才，90%以上人员在项目一线，比如本科、大专能够胜任的工作不会让博士、硕士去做，人尽其才。公司将坚持推广物业科技、智能机器人的应用，减少人员需求，对抗成本上涨压力。公司还将通过项目管理改革，如绩效分包、项目经理合伙人机制，实现员工和公司的互利共赢，共享利润增量，提高每平米绩效，提高员工收入至行业中上游水平。此外，上海等地的物管政策利好优质企业实现优质优价，未来公司可以通过优价为员工提供更高收入水平。
Q：第三方外拓的竞争情况？是否面临降价拿项目的情况？
A：外拓项目利润率比中海项目低，确实有市场化竞争的因素。外拓项目的价值看两层，一是合同规定的基础价值，二是增值服务延伸后的价值。新拓项目暂时只体现出基础价值，还要逐步挖掘增值服务的潜力。此外，人员铺排，区域、业态探索都会造成短期的成本压力。公司通常不会为了拿项目而拿项目，低价项目不会接，除非是对于符合拓展战略的新兴领域的标杆项目，才会降低利润率的考核要求。
Q：拓展节奏？
A：十四五规划对应每年5000-6000万平的外拓面积，未来5年会均衡增长，不会说到哪一年后增速停滞。（更多交流纪要VX:ROWAMC001）
Q：基础物管包干制毛利率略有下降的原因？
A：1、今年疫情存在反复，物料、人工费还是有增加，而政府没有像去年那样出台行业性的补贴政策。2、社会导向更加关注公平，关注底层劳工的境遇，使得人工成本高位运行，此外PPI上行导致物料成本也在高位运行，而物业费市场化定价进展缓慢。3、外拓项目毛利率低于中海自己的项目，主要因为新业务人员铺排需要时间，增值业务导入需要时间，新业态前期投入、学习提升存在一个过程。整体来看，毛利率微降在公司意料之中。公司将继续推行绩效改革、项目管理机制改革，运用物业科技，来提升毛利率水平。
Q：分业态毛利率？
A：住宅业态毛利率在15%左右。
Q：提价项目有多少，幅度有多少？
A：公司年初会梳理每个项目的经营状况、客户满意度，提出提价项目数量，重点考虑可能亏损的项目，以及客户对品质提出更高要求的项目。年初每个平台公司都要上报提价计划。5年以上项目考虑提价，提价项目比例大约为3%，5年以下项目一般不会考虑提价。一些项目原先价格比较低，涨幅通常在50%以上，有的甚至能到80%。公司进行菜单化、优质优价改革后，物业费上涨好几倍也是有可能的。
Q：业主增值服务毛利率下降的原因？
A：公共空间租赁服务的市场竞争加剧，此外社保减免政策也导致成本变化。购物协助服务主要是因为家装利润率偏低，今年试点家装自营业务，加大了样板间的投入。住宅及零售单位租赁及销售服务主要因为团队规模扩大，销售有所上升导致提成比例增加，下半年严格调控之下二手房业务是否还能继续做大还有待继续观察。
Q：老旧小区改造业务的规划？
A：公司在中建系统内作为纽带，联合多方资源，和多个城市政府都在洽谈。优势在于和中建、中海系统协同，前期改造主要由中建、中海进行，后期物管由公司进行。洛阳项目已经签订合约，希望打造样板进行全国推广。。（更多交流纪要VX:ROWAMC001）
Q：下半年重点工作？
A：主要围绕基础服务和增值服务两方面。基础服务做好品质。业主增值服务继续深耕现有业务；非业主增值服务提出全程无忧的全产业链服务。公司要依托中海、中建做好内部协同。
Q：应收款大幅增长的主要原因？
A：1、包干制项目增加导致应收款增加。2、居民习惯年底缴纳物业费。3、工程节点的因素，未到付款节点。公司应收款85%的账期在一年以内，不用太过担心。