投资要点
事件
统计局公布2020年1-4月全国房地产开发投资和销售情况。1-4月房地产开发投资3.31万亿，累计增速-3.3%（前值-7.7%），单月增速7.0%（前值1.1%）；新开工面积4.78亿平米，累计增速-18.4%（前值-27.2%），单月增速-1.3%（前值-10.5%）；销售面积3.40亿平米，累计增速-19.3%（前值-26.3%），单月增速-2.1%（前值-14.1%）；销售金额3.19万亿，累计增速-18.6%（前值-24.7%），单月增速-5.0%（前值-14.6%）。
点评
整体销售逐渐恢复，疫情下“以价换量”和“分期付款”有所抬头。2020年1-4月全国商品房销售面积3.40亿平米，累计增速-19.3%（前值-26.3%），单月增速-2.1%（前值-14.1%）；销售金额3.19万亿，累计增速-18.6%（前值-24.7%），单月增速-5.0%（前值-14.6%）。分区域看，东中西部恢复速率基本一致，东北稍有落后。值得关注的是，从单月销售均价看，商品房单月均价增速-2.9%（2014年2月以来最低值），住宅单月均价增速-1.1%（2014年6月以来最低值），增速均为本轮周期以来最低。同时要观察到，定金及预收款单月增速-10.1%，慢于销售增速，反映出开发商存在分期付款拉动销售的行为。随着疫情防控态势向好，需要持续观察市场走向。
投资数据符合预期。2020年1-4月房地产开发投资3.31万亿，累计增速-3.3%（前值-7.7%），单月增速7.0%（前值1.1%）。投资数据的恢复与土地购置费密切相关，1-3月土地购置费累计增速1.0%，考虑到年初以来土地市场热度持续上行，预计后续投资有支撑。
新开工伴随销售一同复苏，但后续需要观察销售趋势。2020年1-4月新开工面积4.78亿平米，累计增速-18.4%（前值-27.2%），单月增速-1.3%（前值-10.5%）。新开工伴随销售一同复苏，从单月增速看甚至好于销售。
调整全年指标预测。19年11月，我们在年度策略中对20年核心指标预测为：开工 -5%；投资 +5%；销面 -2%；竣工 +10%。考虑到疫情影响，假设政策维持当前局面，我们修正预测至：开工 -8%；投资 +2%；销面 -8%；竣工 +10%。
投资建议：疫情短期制约行业基本面，地方调控政策逐渐由供给端向需端过渡，融资情况边际改善。未来房企估值将趋于分化，资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为关键指标。持续推荐保利地产、万科A、金地集团、中南建设、华夏幸福、金科股份，内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团、金地商置。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。
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东吴地产研究团队：
齐东 SAC编号：S0600517110004
陈鹏 SAC编号：S0600118080013