投资要点
事件
万科公告2020一季报：
2020年1-3月万科实现营业收入477.7亿元，同比下降1.2%；实现归母净利润12.5亿元，同比增长11.5%。基本每股收益0.111元。
点评
疫情影响下结算规模小幅下降，业绩符合预期。
2020年1-3月万科实现营业收入477.7亿元，同比下降1.2%；实现归母净利润12.5亿元，同比增长11.5%。其中，房地产业务实现结算面积316.2万方，同比增长1.8%；实现营业收入393.6亿元，同比下降6.4%。一季度万科实现新开工规模708.8万方，同比下降30.5%；竣工面积242.6万方，同比增长8.9%。从结算情况看，2020年一季度销售毛利率31.3%，同比下降3.7个百分点；考虑到一季度占全年结转比例很小，叠加疫情影响，未来结算毛利率趋势有待进一步确认。
销售规模小幅下降，但上海区域表现靓眼。
2020Q1，房地产业务实现合同销售面积884.8万方，合同销售金额1378.8亿元，同比分别下降4.3%和7.7%。分区域看，上海区域表现较好，在疫情下逆势增长2.4%；其他三个区域均有一定下降，特别是北方区域下降较多。
已售未结资源充沛，拿地规模下降。
截至2020Q1，万科有已售资源未竣工结算4580.1万方，对应合同金额为6598.9亿元，较2019年底分别增长6.8%和8.3%，未来业绩锁定度高。2020一季度万科新增加开发项目11个，总规划建筑面积239.7万方，同比下降60.0%；权益规划建筑面积187.6万方，同比下降57.1%。
负债结构良好，在手现金创一季报历史最高水平。
截至2020Q1，公司资产负债率84.24%，同比下降0.53个百分点；净负债率34.3%，同比下降10.5个百分点，与2019年末基本持平。公司持有货币资金1732.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元。
投资建议：
万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”布局，销售规模持续扩张，拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，现在已逐渐成熟。预计公司2020-2022年EPS分别为4.02、4.73、5.43元，对应估值为6.4、5.5、4.8倍，维持“买入”评级。
风险提示：
行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。
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东吴地产研究团队：
齐东 SAC编号：S0600517110004
陈鹏 SAC编号：S0600118080013