投资要点
事件
招商蛇口发布2019年年报：
2019年公司实现营业收入976.72亿元，同比增长10.6%；归母净利润160.33亿元，同比增长5.2%；基本每股收益1.99元，公司拟每股派发红利0.83元（含税）。
点评
结转节奏有所不均，全年业绩略有增长。
2019年公司实现营业收入、归母净利润增速分别为10.6%、5.2%；从单季度数据看，19Q4营业收入721.30亿元，同比增长32.4%；归母净利润109.40亿元，同比增长57.1%。2019年公司业绩增长略低于收入增速，主要由于：1）销售规模增长迅猛，推动公司三项费用率达6.9%，同比提升0.6个百分点；2）项目毛利率回归正常至34.6%，同比下降4.8个百分点；最终推动净利率19.3%，同比下降2.7个百分点。公司2019年预收账款977.75亿元，同比增长29.8%，有效锁定未来公司业绩增长。
守正主业，销售增长靓眼，投资持平。
2019年公司房地产业务实现销售金额2204.74亿元，同比增长29.25%；销售面积1169.44万平方米，同比增长41.35%。2020年公司销售目标2500亿元，同比增长13%。在资源获取方面，公司实施一城一策，精准拿地，新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；全年共获取79个项目，新增拿地建面1423万平方米，同比增长4.9%，是当期销售面积的1.22倍；拿地金额976亿元，权益比例54%；拿地均价6859元/平米，是当期销售均价的36%。其中，海门市国际邮轮城项目的获取，是继深圳、厦门、湛江邮轮母港项目后，公司通过港城联动获取优质资源的又一成功案例。此外，前海土地整备及合资合作事项全面完成，合资公司正式拥有前海妈湾片区超千亿资产；妈湾片区的综合开发早已提前布局，周边配套的荟同国际学校开学、启动区一期项目实现销售，区域城市化格局初步显现。
杠杆水平持续下降，融资成本保持低位。
2019年末资产负债率63.19%，同比下降11.1个百分点；净负债率29.28%，同比下降15.7个百分点。公司融资渠道畅通，2019年公司发行超短融规模60亿元，加权融资利率2.90%；公司债规模56亿元，加权融资利率4.02%；交易商协会ABN规模10.5亿元，加权融资利率3.79%。2019年公司综合资金成本为4.92%，同比提升0.07个百分点，仍处于行业低位。
投资建议：
招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司，定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商，是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足，未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司2020-2022年EPS分别为2.38、2.75、3.19元，对应PE分别为7.1、6.1、5.3倍，维持“买入”评级。
风险提示：
行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。
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东吴地产研究团队：
齐东 SAC编号：S0600517110004
陈鹏 SAC编号：S0600118080013