最好的低估与确定性——路劲基建
路劲从2016年初股灾后的历史最低估值（0.4pb,6PE，8%股息率)以来，股价涨了差不多2.5倍，涨了这么多，看近一半年的复权K线图，股价爬了一个陡坡。而路劲上一次涨这么快，已经是十年前的事情了。这是否预示着风险？
的确，看起来现在的位置显然比2016年的底部区域风险要大，但具体风险大多少呢？
1、业绩变化优于股价
我们看看同期业绩发生了什么变化？
2015年底到2017年底两年间，路劲销售增长了115%（116亿到250亿），结算收入净利率大致翻了3倍（4.9%到13.87%是2.8倍，今年结算的实际销售净利率还要高一些，按15%计差不多），假设权益占比减少15%（100%到85%），地产部分合营联营投资收益会有一点，毛估估地产部分盈利应该增长5-5.5倍左右。
按15%净利率，250亿销售收入对应前瞻净利润37.5亿，公路收益及合营联营等投资收益大致可以对冲少数股东权益，股东权益利润按35亿计，折合港元43亿。对应2015年的8.2亿报表净利，也有5倍以上涨幅。
如果一直维持6PE的估值，去年销售大致体现在一年半后，即2019年中报，不考虑新会计准则影响和结算进度影响（考虑的话业绩会更好些），也不考虑汇兑等非经常性损益，股价应该涨5倍以上，但股价复权后只涨了2.5倍，对应预期PE不到3倍，所以从PE估值上看，路劲不仅没有风险，还有翻倍空间。
从pb估值上看，一年半后净资产在220亿左右，大概0.5pb多，相对于股灾期间0.4pb，看起来没有必然的上涨空间，且有一点点风险。但这个0.4pb估值是在地产行业极低预期加港股几十年一遇的熊市大底上砸出来的，当时对路劲而言，也是自身销售数据、毛利率、报表净利率和ROE的一个历史低点，股价受到了市场、行业、经营、财报四重利空压制，目前看，市场和行业不说，经营和财报上明显好转，至少有一半利空消失，最低6%，短期达20%的ROE，35%的分红比率，估值提高到0.8-1pb是可以预见的。
如果说PEPB估值不靠谱，那么股息率一定靠谱。路劲当前6%+的股息率，35%的分红比率，一年半后接近13%的预期股息率。也有翻倍空间。若股价不涨，按三年平均0.5pb,15%ROE,35分红比率的估值，考虑到分红再投收益，年化收益将达到18%，就算三年后地产行业衰退ROE回归到8%的熊市均值，由于路劲的低负债和低估值和高股息率，年化也在10%以上，可以继续获利。
因此路劲大概率股价一年后翻番，小概率变为年化10-18%的中低风险债券。
有风险么？
2、持续增长的风险
风险总是存在的，比如国运、比如管理层出老千，这些每个企业都存在，除非不投资了，否则这都是必须要承受的，这里就不说了，只讨论我能想到的近期真正与路劲自身有关的一个风险。
这个风险，就是市场集中度迅速提高，路劲这种top20以外的房企均受到波及，份额下滑。
这个风险概率大不大？住宅开发市场集中度提高，这个是事实。
2015到2017年，top100的集中度不断提升，可以看到top100的集中度从40%-55%，两年提高了15%的份额，对应的就是剩下几千家地方房企由60%降到了45%，这就好比股市上的机构持股超过了散户，后者数量虽多，但对行业已无法构成主导力量，博弈将越来越集中在前者之间。同样可以看到，top50-100的份额由7.9%提升到9%，只提升了1.1%，剩下的13.9%提升全部由top50获得，所以50名以后的54%的市场份额很可能都将成为鱼肉，未来的市场竞争格局若有分化，显然会体现在top50的份额之争。
因为年报口径不一，暂根据克而瑞的销售数据，可以看到，路劲2017年销售额流量排名在53，权益排名在51。可以想见，这是个比较微妙的位置。
今年1-4月份，地产top100增速28.5%，而路劲销售流量与去年略有下降（企业公告口径和第三方口径均如此）。这不是个好消息，路劲流量和权益分列49和46位(去年同期为37和34位，由于其它房企推盘节奏关系，路劲上半年排名大概率要好于下半年，因此年终排名可能还会跟去年一样，下降到50名以外）
再来看今年4月份的销售入榜门槛
top100增速28.5%，top50%门槛增速48.4%，可见行业竞争之激烈。路劲当年买下排名靠前的顺驰，历经13年风雨，排名落到了50名开外，虽说跟其它在大陆投资的香港地产商（如合生创展）比，路劲的排名还可以，但在凶猛的内地地产商面前，不进则退，路劲目前的风险，就是被挤出50强，市场份额被蚕食的风险。
当然，我们不能只看销售数据，还要看土地储备。销售排名高，如果土储排名太低，未来可能增长乏力，反之，可能会提高排名。
从土地储备上，路劲的货值是销售的3倍左右。这个货值销售比太低。目前top50里面的房企，除了蓝光、正荣、当代，几乎都在3倍以上，路劲的当前土储无法支持三年以上的开发。
因此，路劲有无法持续增长甚至业绩下滑的风险。
3、良好的烟蒂品种
但从另一个角度，从地产周期看，三年以后，住宅开发市场大概率触碰中期天花板，进入低潮期，对于销售稳定，负债较低，土储相对少的路劲，加上收入稳定的高速公路业务，经营风险是最低的，报表也是相对好看的。
所以只要不把路劲作为成长股来对待，路劲的投资风险极小，既有确定的结算收入，和高清算价值作为安全边际，又有高股息率作为现金流，还有低市盈率作为股价波动稳定机制。
路劲是良好的烟蒂品种，从烟蒂这个角度看，地产股板块无出其右。虽然地产板块不乏高确定性、低PBPE、高土储权益、高股息率、低净负债率的品种，但同时具备的，只此一家。
4、住宅地产的配置
随着地产行业的发展，未来几年行业进入存量时代，多数龙头房企早已经开始多元化布局，投资拿地向文旅、产城、小镇、长租、物流及一二级联动方向倾斜，寻求产业增值空间，也开始注重物业服务、商业综合体、酒店、建筑、中介等传统相关行业的协同，提升竞争力。
而对于路劲的母公司惠记而言，旗下已有地产（路劲）、建筑（利基）两家上市公司，并有建材、石矿业务，在美国还有物业租赁业务，但都是传统相关行业，没有新意，稳定有余，发展不足。
从烟蒂价值看，惠记比路劲还要优质，除了股息率差一些，PEPB估值更低，加上业务更加分散些，经营风险和股价波动风险更低。
应该说，如果仅仅看烟蒂，路劲或惠记都已经是最佳标的了，但我们还可以对自己要求高一点。确定性、低估、优秀、成长，投资四要素，前两个我最看重，但如果保证前两者后还有优秀和成长的标的，增速较高，且有明确的多元发展方向（有市梦率作为催化剂），与路劲惠记配合，既可以享受成长，还可以分散风险。这样的品种有么？
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