前 言
去年和今年一线城市房产经历了两轮疯狂的上涨，成都的房产已经横盘了几年，最近城南天府新区的房子在多方（政府、来自一线城市的投机者、投资者、刚需、改善需求者）的合力之下热起来了，对成都的小伙伴来说该不该买不买房呢，今天奶爸给大家谈谈我的观点。本文仅为奶爸个人投资见解，不作为投资置业依据。
壹 / 成都的房价有泡沫吗？
成都目前全城二手房均价9169元（数据来自搜房网），我住的小区在南门偏西方向1.5环的位置，二手房价格已经在每平方米10000—11500元横盘多年，如果你最近没有关注楼市，又不是房地产从业人员，根本感觉不到成都的房价在涨。以我们小区为例，总价在120万左右的户型，年租金在4.5～5万，租金年回报率在4％左右，与一线城市1~1.5%的回报率相比显然比较合理。
再看人均收入：上海市人均年收入约10.6万（数据来源于白度），成都市人均年收入7.4万，上海市二手房均价为47874元（数据来自搜房网），是成都市房价的5.2倍，魔都为国际大都市，理应享受溢价，如果上海房价基本合理，那么从人均年收入来看成都的房价也谈不上有多少泡沫。
最近价格涨得比较多的主要集中在天府新区，每平方米均价从10000元左右涨到了12000～13000元，一些精装修的豪宅早就超过了20000元，很多大平层动辄三五百万，总价并不低（豪宅不在我们这次话题讨论之内）。
注：从总体上来看成都的楼市价格比较合理，但存在局部过热现象。
贰 / 南门的房子为什么会突然大涨？
据业内人士说成都的房价是在政府的推动作用下涨起来的，政府先是限制土地供应，炒高天府新区的地价，然后推高了房价，此话不无道理，但我觉得还有以下几个原因：
1.补涨
房市如股市，资金总是往低洼的地带流入，在一线城市连续暴涨后，热钱往二线城市流动，这波热钱流动的路径基本上是南京、武汉然后成都。8月底我和武汉来的同行吃饭时，他们说武汉的房价疯长，基本无房可卖，当初就想成都的房价可能也会来一波。一个在深圳的朋友在天府大道麓湖生态城准备买3套，一线城市的热钱在像买白菜一样买成都的房产。目前苏州、厦门、合肥、南京和杭州等城市先后出台了限购政策，这种政策不但催高了当地的房价，还封闭了部分资金在上述地区继续投资的途径，继而涌入成都等城市。
注：炒房团对楼市的危害最大。
2.成都刚需和改善性客户的恐慌入市
成都楼市横盘已多年，人们现在基本不讨论房产，有些区域的房子还出现了降价，去年一线城市的房价出现大涨，成都的房价根本就没有任何反应，大家讨论得最多的是一线城市房价什么时候崩盘，崩盘后对成都楼市的影响如何？结果发现等了几年不但泡沫没有破裂，反而越吹越大，这时候观望的人群坐不住了，再加上房价一涨都一窝蜂的入市。由于二胎政策的执行，改善型客户的需求越来越大 ，从以前的2房、3房升级的到4房、5房。
3.热钱太多
由于经济下滑厉害，国家今年新开工了大量的基建项目，尤其是高速公路项目特别多，这一次的规模远远超过当年的四万亿，国家大量的印钞导致社会上热钱过多，因为回报太低都不愿意流入实体经济，由于去年股灾的影响，更不敢轻易入股市，一旦看见房价有上涨的苗头都蜂涌入市，推高房价。
注：滥发货币，表面上看是房价上涨了，实质是货币贬值了。
4.炒概念
城南得益于政府的规划，政府基本上把所有的资源都用于发展天府新区，从产业的规划、交通的建设、教育配套的完善，再到宜居环境的打造都与众不同。天府新区晋升为国家级新区以及四川省自贸区的获批都为房价上涨带来了炒作概念。另外开发商、媒体和房产中介大肆渲染也在一定程度上影响了房价走势。
叁 / 成都的房子还能不能买？
1.刚需第一套房
如果是买第一套房的刚需用户，只要首付款够了，有稳定的收入，什么时候都可以买房，最好避开现在最热的区域，成都现在地铁规划四通八达，可选的区域多，什么价位的房子都有，价格从每平方米6000-20000元，总有适合你的。刚毕业的学生也不用紧张，成都的房价不可能像一线城市那样疯狂，因为成都位于平原，理论上土地可以无限供应，房价高低完全取决于政府地价的高低。
注：刚需用户千万别被“崩盘论”者言论误导而错过买房时机，买房也相当于强制自己存钱，应尽量利用贷款买房。
2.改善型需求购房
对改善型需求的购房者其实没有必要去天府一～五街买房，一是因为房价上涨了不少，二是那些区域以商务办公为主，交通压力大，空气质量比较差，从纯居住角度讲并没有其它区域好，但这里是天府新区成都直管区，优质资源都汇聚于此，因此概念最热，目前涨得也最快，热钱也多集中于此，其它区域房价一直比较平稳，如果城南天府新区继续暴涨，其它区域也应该会出现一定的补涨。
图片来自网络
3.投资型需求购房
房产投资看似简单，实际上非常考验投资者的眼光和判断力，房产投资周期长，买卖手续繁琐，成都的房产其实回报率并不高。以我住的小区为例，2004年新房价格在3300元左右，目前价格11500元左右，12年来的年复合增长率为11%，已经相当高了，这还是经历了房地产的黄金10年，若考虑房产每年2%的折价，回报更低，其实涨价的不是房子而是土地，房子一直处于贬值中。
如果你打算长期持有房产，建议可以买主城区优质楼盘的二手房，买了以后就可以出租，目前的租金回报率大约在年化4%左右，基本可以抵消贷款利息，也可以对冲未来房价上涨踏空的风险。若购置新房一般需2-3年后才能交房，加上装修，需要4～5年才能出租，收益率就相差了16～20个点。
前几年开发的楼盘以刚需小户型为主，二胎政策放开后大户型成了抢手货。现在以大户型为主的楼盘到处都是，我觉得未来升值空间最大的是入门级的城市别墅，因为生二胎需要大房子，以后生活更好了，大家都想拥有一个带院子房产，而城市别墅可作为第一居所，总价也能被中产承受，国家有限墅令政策，城市别墅供应会越来越少，未来城市中的叠拼、联排是稀缺品。
注：现在已经过了闭着眼睛买房都能赚钱的年代。
4.投机型需求购房
成都的房产不适合投机，不会像一线城市那样动辄翻倍，别看现在某些区域涨了20～30%，可从期房入手到拿到产权周期一般要3～5年，即使5年时间房价涨了50%，投机成本也相当高，收益率也较低。
房产投机一样有风险：2007年成都的楼市和今年很像，也是外地的热钱过来抢购成都的房产，温江某楼盘从开盘价格不到4000元一下被炒到了7000元左右，经历了9年后的房价也没有回到最高点，如果考虑资金利息（年息平均以5%计），即使以原价卖出，也相当于损失了50%左右。
肆 / 总结
成都是一个宜居城市，房价相对不高，市民压力不大幸福感强，成都的房产更适合作为一种资产配置，从美国200年历史来看房产年复合增长率在5～6%，从长远来看，成都的房产大概率也会是这样一个水平，幻想通过买房一夜暴富的可能性小，但可做为家庭大类资产配置跑赢通涨的概率大。
投资需要理性和独立思考，切忌跟风，人多的地方不能去，切莫投机！一栋房产，如果不打算持有五~十年，不要轻易下注！