核心观点
2023年头部房企业绩调整压力显现
3月8日，龙湖集团发布盈利预警公告，公司预计23年核心净利润同比下降45-50%。此前1月19日，保利发展发布23年业绩快报，宣布23年扣非归母净利润同比-35%。23年业绩期临近，我们预计头部房企业绩将普遍面临调整压力，且此轮调整与上一轮周期略有不同。21-22年，房地产行业利润加速下滑主要受出险房企出现大幅亏损拖累，期间头部优质房企凭借良好管控效率和业绩储备普遍仍保持业绩稳定。而此次头部优质房企业绩调整主要来自于结算收入下降、利润率下行以及存货减值计提。
此轮业绩调整始于2021年，延续至今
本轮房企利润加速下滑始于2021年，2021下半年以来销售基本面急转直下，导致房企利润空间进一步压缩，各梯队房企盈利明显受到影响，该趋势直至23H1仍未见改善。根据我们统计，总体房企2021-23H1归母净利润同比增速分别为-18%/-48%/-65%。截至3月8日，申万房地产板块已有58家上市房企披露业绩快报/预告，其中43家房企预计23年将出现扣非净亏损(根据业绩预告中的扣非净利润上限)，较22年（同样本范围）增加10家，58家房企合计净亏损约586-784亿元（22年亏损621亿元）。
未来业绩何时稳定仍需观察销售和房价
销售方面，1-2月54城新房累计同比-40%，市场仍处于触底过程。考虑春节错位影响，我们将 24年 2 月与 23 年 1月（春节月）日均成交面积对比，2 月 54 城新房日均成交面积较 23 年 1月下降41%，2 月 26城二手房成交面积较 23 年 1 月（春节月）下降18%。房价方面，根据贝壳数据，2月50城二手房价格指数同比-14%，环比-0.3%，同比/环比分别连续26/11个月下跌，延续调整趋势，显示短期内房企的减值计提压力未减。
2024年新增供给可能下滑，房企销售可能仍然面临压力
根据克而瑞数据，14家主流上市房企23年的总拿地货值/总土地款同比+7%/+9%，拿地仍在扩张。但据统计局数据，23年全国住宅新开工面积累计同比-21%，暗示24年新增供给可能进一步下滑。
我们认为，造成新开工数据下滑的原因可能是：
1）新房去化率较低，尽管房企手里有待开发库存，但供货意愿较低；
2）23年各房企加大力度投入“保交楼”，在资金有限情况下，房企可投入新开工资金明显减少。在新增供给可能下滑情况下，我们预计重点房企24年销售仍面临压力，这将对此后业绩产生影响。
风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
$国企指数(HKHSCEI)$ $恒生指数(HKHSI)$ $恒生高股息ETF(SH513690)$
文章来源：华泰证券