最近，一粉丝问我：说前几年在银行办理的房贷，当时是在基准利率的基础上，上浮了20%，也就是5.88的利率，贷款期限20年。今年小微企业房产抵押贷款年利率仅3.85%，两者相差2.03%。转还是不转？一直在犹豫之中，网上倒是说啥的都有，支持、反对的声音都有人。
针对这个问题，相信很多近两年买房的人都有同样的感受，今天针对这个话题我们来详细说一下。
首先低利率是真实的，但是您是否符合条件或是否值得转换，需要根据您的实际情况和需求来综合判断和决策的！
通过从贷款中介的朋友和一些银行宣传资料了解到，所说的将按揭贷转成经营贷主要有以下好处， 大伙自己要掂量下：
1）降低利率：每年可以降多少？是否能达到你的期望？3-5年降低的利率是否可以覆盖你转换的成本？转贷成本，也就是罚息+过桥资金+贷款中介费。这和你目前的按揭利率高低有关系，也和你可以申请的最低利率有关系。
2）获得流动资金：因为做经营贷可以贷到房产估值的7成，所以置换后，你可以拿到的资金=房产估值的7成—原欠款，所以是否需要置换，也要看你是否有获得流动资金的需求，拿出的额度是否能满足你的要求，当然也不一定能拿到流动资金，比如你付的是三成首付，刚买房子时间不长，或者房子近几年没涨，甚至下跌了的情况。
3）降低还款压力：原来的等额本息可以改为先息后本，原本每月要月供3.5万，转换后，可能就只需要还1.6万（利率降低了，又只要还息），有些人说等额本息好，有些人说先息后本好，主要是和你的资金是否充裕有关，今年因疫情影响各行各业生意不是很好做，收入有限，月供压力非常大，有的几乎无力还款，如果继续下去，很可能会有逾期发生违约风险。如果能将月供降低一半，或者三分之一，生活质量肯定能大为改善，但有些人资金很充裕，就不会有这样的需求。所以这要你衡量家里的总收入和总支出之后在定夺。
4）优化负债：把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，把利息高的整合成低的，额度小的整合成额度大的，还款周期短的变成周期长的，信用卡的用卡频率控制在30%-70%之间。既降低了资金成本又优化了自己的负债和征信。
如果目前资金压力较大可以把按揭贷转换成经营抵押贷，一来还款压力小二来可以多贷点资金出来周转，主要还是多贷点钱周转这才是大部分人想要的结果，如果你符合这种情况的话可以考虑转成经营性贷款。如果纯粹的想降低利率去转贷是完全没必要折腾。
1）、今年整体实体经济不好，国家为了支持复工复产，刺激实体经济，解决小微企业融资难，搞了很多利率特低、申请门槛也不高，非常有诱惑力的抵押贷产品；这么便宜的抵押贷，这种贷款的发放是有特定群体的，各家银行几乎都限定了只有经营类贷款才能享受如此低的利率，也就是说借款人要么是企业主，最起码也得是个体工商户。
2）、申请条件需要有房子、公司要实际经营，房产有净值空间，流水要漂亮，流水可以糊弄，但是企业纳税做不了假，多数人是达不到3.85%的产品条件的，即使客户经理手上有额度名额，贷款中介手续费起码3-5个点起步，平摊成本下来，利率一样是快接近5%了。
3）、贷款年限，房贷的贷款年限最长可达30年，房产抵押经营一般期限1年、3年、5年。或者是授信时间为10年，20年，合同一年一签的，第二年没啥可约束银行的。续不续贷、涨不涨息、抽不抽贷，都是银行说了算，可能有朋友会说有银行可以做20年、30年，不好意思，这是气球贷，合同上签的也就5年/10年的，只不过还款额按20年、30年分期还而已。如果贷款到期了，需重新过桥再贷款。
说道这里，给大家举个身边朋友小王的例子，我的一个同事在18年5月份买了套上海浦东周浦89平的房子，当时买来180多万。现在18号线地铁已开通运营，沿线区域的房子涨幅非常快。就在上个月他从贷款中介那了解到转贷事情，问我要不要转贷？
为此，我给他综合分析下：收入这块小王每月税后收入在15000左右，她媳妇每月税后收入在6000左右；支出这块小王每月还房贷7457.4元，车贷每月3333.3元，两项共计10790.7元；夫妻二人剩余的1万为生活开支。这么一分析，小王夫妻二人只要保证工作稳定，虽然还贷占到夫妻二人收入的一半，但至少来说收入是大于支出的，生活还算过得下去，也没有非常大的压力。
如果转贷：假设小王的房子银行现在的评估价是350万（能贷7成），利用垫资（千三的利息）还掉原来的房贷120万左右，办理了3.85%房抵经营贷20年（假设能办理成功），贷款中介费是放款金额的5%。那么，我们来算下小王所需承担的成本：
1、贷款中介费（350万*70%）*5%=12.25万；
2、垫资费（垫资还掉原房贷，然后解压，入压新银行到放款成功，假设15天时间顺利办完）120万*3‰*15天=54000元；
这么算下来，两项费用共计17.65万元。小王日后房抵月供是14653.59元，到手流动资金245万-120万-17.65万=107.35万，还掉剩余车贷7万多，最后到手可用资金整整是100万。小王一看，哇！到手可用资金有100万，好几天都睡不着觉。想过把现有的车卖了再买辆保时捷卡宴、奔驰GLE、也想过再买一套房等等。
如果不转：小王还是每月税后收入在15000左右，媳妇每月税后收入在6000左右；每月还房贷7457.4元，车贷每月3333.3元，两项共计10790.7元；夫妻二人剩余的收入1万足够家庭生活开销。
转还是不转？因为小王媳妇是比较保守的，在其劝导下，以及听了我的分析后，小王最终决定不转。因为即使拿到了100万的可用资金，但小王的月供提升到了1.46万，可夫妻二人收入还是2.1万左右。这100万难道真的拿来买房? 买豪车？ 还是做生意？（买房的话明年房价还能否继续上涨先打个问号？但至少必将增加负债，增加还款压力；买车更不用说，说是消费贬值品；做生意的话，因为小王夫妻二人都是上班族，做生意一点经验都没有，谈何容易）
看完了文章的伙伴们，首先恭喜您，至少说明您有房了。讲到这里相信大伙思路都非常清晰了，不管怎样大家还是要根据自身情况去考虑，不要盲从，希望我的分析思路能帮到你！