(此文5月18日首发于公*号）这段时间房地产行业重磅利好频发。
先是宣布要发行超长期国债，接着5月14日，杭州市临安区收购了一批商品住房用作公共租赁住房。
这种打法就有点意思了，由央行设立专项用于收购商品房的再贷款，地方政府以收购的商品房为抵押，向国有商业银行申请低息贷款，商业银行向央行申请再贷款，地方政府获得商业银行资金后支付给房企。
简化一下，就是“超长期国债+商品房收储”模式，直接就货币政策闭环了。
为了救房地产行业，想办法确实是用心了。
钱的问题解决了，可未来还钱的问题该如何解决？
没说！
终究最后还得是房地产能动销起来，这个玩法才能良性循环起来，用时间换空间，实现房地产行业的软着陆。
5月17日，房地产行业更是迎来一套组合利好：
1.首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
2.取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
3.自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
4.拟设立保障性住房再贷款3000亿元，收购商品房用于保障房。
可谓是四箭齐发，每一箭射出的威力都厉害得很。
受这一系列重磅消息影响，5月17日，A股市场房地产企业股价直接就嗨起来了，万科A、荣安地产、金地集团、保利发展、城建发展等多股涨停。
投资者一下就兴奋了，有投资者高呼，“房地产新一轮周期要来了！”
要知道不久前投资了房企的投资者可是情绪低落到极致，纷纷割肉。
比如知名网红作家“紫金陈”抄底万科A被套，最后熬不住，选择割肉离场，亏损了几百万。
再比如财经大V“老柏树也有春天”也在万科A上栽了跟头，一路抄底一路套，最后扛不住，割肉离场，亏损1000多万，相当惨重。
可突然之间，似乎剧情反转了，重磅利好袭来，房企股价飙升，投资者纷纷又看好这些房地产企业的投资价值了。
那么，房地产行业要逆转了？
巴帮主认为事情恐怕没有这么简单，试想一下，这一轮利好的最终效果取决于谁？
不还得是消费者吗？
而消费者购房力量足不足关键还得看老百姓口袋里面有没有钱，未来预期收入有没有保障。
而当前经济大环境下，很多人的收入不仅没有提高，而且收入保障也存在问题。再加上大放水，现在物价已经有明细的上升趋势了。
这样的情景下，重磅利好虽然能对房地产行业起到一定的刺激作用，但是这个作用有多大，还得以观后效。
可以肯定的说，房地产的黄金岁月已经逝去，现在房地产是一个时代的问题，绝不是一个周期的问题。
而重磅利好，各种政策，真正的目的是救地方债务，稳固房地产行业不出现硬着陆问题。
至于有些投资者高呼着“房地产的强周期又来了”这种口号，显然是没有看清当前的形势。
当然，现在一些房企股价短期出现了一个很大幅度的反弹，有些投资者想追进去。
然而，这是有相当大风险的，上面是要救房地产行业，并不是要救具体的某家或者某几家房企。
记得曾经马云和俞敏洪同台互怼过，那时候的俞老师也好，马老师也好，是何等的意气风发。
俞敏洪：10年，阿里巴巴可能还会在；但是100年之后，阿里巴巴肯定不在了！而100年后教育还在，所以新东方仍然会在！
马云：刚才俞敏洪讲话有两个逻辑错误，第一个错误是，十年后我们未必会在，可能三年后就不在了！第二个错误是，教育在，但是新东方未必还会在。因为新东方不代表教育！
马云和俞敏洪的这段话就深刻的揭示了行业和企业的关系。
房地产行业会长期存在下去，但是某个具体的房企不一定能持续存在下去。
有些投资者可能会说，既然房地产行业未来还会存在，我投资房企龙头不就可以了吗？
这里面至少有2个巨大的思维错误：
1.也许某家房企曾经是房企龙头，可当它出问题了，它就不是房企龙头了。恒大没暴雷的时候，大家都说恒大是房企龙头，然后恒大暴雷。碧桂园没暴雷的时候，大家也说碧桂园是房企龙头，然后碧桂园暴雷了。还有融创......等。
那么你能保证你买的当下所谓的房企龙头就不会暴雷吗？
2.既然房地产行业的黄金岁月已经逝去，投资房地产个股已经有很大的风险，为何投资者还要火中取栗呢？这就是投机思维，投机也许能赢一次、两次，但是最后往往结果不太好。
为何投资者不秉持着投资的思维，多考虑一下安全边际，选择在一个朝阳产业里面去投资呢？
房地产行业的组合利好确实很重磅，但是效果最终还是得取决于消费者，这里面有很大的不确定性。
而上面的考虑，根本目的是化解地方债务，保障房地产行业的软着陆，并非是要造一场地产牛市。
毕竟国家出手化解地方债务、救房地产行业的钱最终还是要还的。而国家的税收也是从国民经济生产中来的，不可能无限的把压力给到未来。
所以，化债也好，救房地产行业也好，操作空间也是有限度的。
这时候，投资者想着去买股价已经大幅反弹的某些房企股票，风险肯定是不小的。