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2003年的非典，让亚洲金融危机后的香港楼市雪上加霜。业主们为了自救，纷纷采用“劏（tāng）房”的办法增加出租收入，也就是我们说的“笼屋”、“棺材房”。
那时的香港房东们，还不知道这黎明前的黑暗到底会有多久；而隔海相望的深圳人，则把这些全都看在眼中，并把香港人带着血泪的教训，深深地记在骨子里——现金流有多么重要。
后来深圳的房产投资者们把自己的门派称为“雅房族”。与“月供全靠刷卡，贷款儿子归还，现金流是什么，加杠杆就完事了”的水库流派相比，雅房族超级重视房屋出租所带来的健康现金流。
“你没疼过，所以你不知道。”
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接下来的时期，现金流的重要性会越来越显现出来。
当我刷到《蛋壳要求房东免房租，却不给租客免房租》的新闻，这种事情谁看了都觉得说不过去，我居然没有特别的惊讶。
因为此前蛋壳层出不穷的骚操作已经让我大开眼界了好几次。
我也是看兽楼处的兽爷说了才知道，原来蛋壳的收房和出房是两个部门。当时我都笑不动了。
之前有段时期，长租公寓们都在争相加价收房竞争市场。大家想一下，如果我是负责收房的员工，我只要负责给房东开高价就行了，自己的任务完成了，我管那些负责往外出租的同事难不难呢，是吧？这么一来，成本能下得来吗？
后来听说，有部分房东接到了电话，要求把房租降下来，不然就解约。
后来我又看到proptech研习社的一篇报道，有一段是这么说的：“蛋壳在招股书中讲了一个科技公司的故事，如wework那样。对于这个科技故事，蛋壳的长期投资者们非常认可。”
当时都把我看愣了，我寻思，wework好像都要凉凉了啊……
现在我开始明白了，原来蛋壳真的是一家科技公司，“要求房东免房租，却不给租客免房租”这种“黑科技”，一般人还真想不出来。
那么问题来了，既然蛋壳有这么厉害的高科技，为什么听说连员工工资都发不出来了呢。
（脉脉截图）
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我加了蛋壳业主们和自如租户们的维权群。蛋壳员工的维权群一时还没有找到，估计快了。
这里要提一下，自如又怎么了呢？
很多自如客表示，自如在此特殊时期，不仅没有租金减免，反而上涨租金。在他们眼中，趁着这个不方便再去找其它房子和搬家的时期上涨租金，可见其用心，是发“国难财”。
我在群里看了半天，感觉租自如的朋友们大概分这么几种情况：
1.身在湖北，租在湖北或别处。听说减免也确实有，以优惠券的形式后续发放。
2.身在湖北以外，但受影响同样无法回到自己租的自如；或回到自如，但享受的日常服务不完整并照常收费，这部分人是想要争取减免的主力。
3.与湖北不沾边，比如内蒙人在北京租房，就想看看大家能减免的话自己是不是也能跟着沾光。
除了减免的诉求，租金的上涨幅度也是大家不满的主要因素。
我看网友说，望京某小区一居，从7500涨到了9500。
正巧拉我进群那朋友也租这小区同户型，这个月到期。我问租金涨了吗，人说没有。然后我们陷入了一阵沉思。我猜可能是不同房子的拿房成本不一样，也没准儿。
租金涨跌是市场行为，租户群里大家在传，今年自如的目标是要盈利，这都没错。我觉得自如肯定是算过的，涨租金后续租率下降，但带来的收益仍然大于涨租之前，才会这么干。
但是这里缺失的，是特殊时期下自如为客户处境的考虑，同时也等于是缺乏为自身的品牌和口碑长远考虑。
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在我进入自如租户群，收到的第一条群消息，是这样的：
这位发出如此感叹的租户朋友如果能看到，也许他会收到蛋壳房东们的两条建议。
1.不要把房交给中介
2.房东也是弱势群体
把房子交给蛋壳的房东们，纷纷在手机上收到了这样的提示：
自己白纸黑字签的合同，被以疫情原由直接扣除了一个月的房租，而且此前根本没有经过自己的同意。蛋壳还表示，如果业主不同意免租，直接解约。
同时，租客的租金也没有减免，仍然照单全收。
我甚至看到一位天通苑的业主，说蛋壳之前每月7000收的她的房子，后来把给她的房租降到6000，但是这次扣费还是按7000扣的。
住建委的同志们这几天很忙碌，把房子交给蛋壳的业主们打爆了举报电话。除了依靠住建委约谈蛋壳，房东们还联系律师，拿起法律的武器保护自己。
每位房东的诉求各不相同，有人只想早日拿回该拿的租金，有人坚定地主张一定要蛋壳赔付违约金。但有一点恐怕是相同的：房东们以后很难再相信蛋壳了。
在蛋壳眼中，房东也分为几类。从流出的内部文件可以看出，有些利润率低的房源，是他们早想甩掉的对象。
这部分房源约15000套，蛋壳在全国目前约有40万套房源。快速扩张让蛋壳的现金流不断吃紧。蛋壳在2017年、2018年和2019年前9个月的净收入分别是负1.1亿元、负11亿元和负16亿元。（数据来自蛋壳招股说明书）
负现金流还有投资人在后面撑着，但如果租客们因为蛋壳的操作，导致合同终止无房可住，所可能引起的不安定因素，不知道有谁能负起这个责任。
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计算房租收益时，我们一般用一种叫DCF折现的方法。根据历史资料，从改革开放至今来计算，北京的房租收益平均每年是8%，拉到长期来看，非常可观。
长租公寓原本是一门很好的生意。但是有两个前提：
一、你的成本并不高。
二、你的时间足够长。
对于那些高价收房，与房东签五年合同的长租公寓来说，上述两点，都很难符合。
强如万科，此前也做过长租公寓，在北京海淀永丰那么远的地方，推出的房子是90平米租金10年180万起，还未必有多挣钱。
对于房东朋友来说，最好的办法其实还是把租赁权掌握在自己手中。当初很多人为了省心才愿意让渡出一部分收益、把房子交给了长租公寓。现在看来，当初省心的初衷也并没有达到。
我看到一张网图，不知真假，也不知是哪一家公寓，图中左右的头像似乎有相似之处。
毕竟怎么说也是几百万的房子，出租方面还是自己多上上心最可靠。宁愿直接让利给租户，也比少了钱还受气要强。
二环是一种生活方式