五年前的这个季节，我每天早上五点多跟安定门等班车，把我拉到大兴的驾校。至今我还不能忘记当时在驾校门口儿看见的广告牌：大兴xx新房，均价四万起。
那是个比较高端的楼盘，当时我直接叫了出来：大兴！都四万了？
如今在大兴，这个价格已经是最底部的价格段了。
我学车的同一年，在驾校往南坐几站地铁，直到南六环外，有一个万科橙开盘了，毛坯2万1，现在是4万8左右。
4号线是一条神奇的地铁线，在它成为人均密度最大的地铁线的同时，可以一直把西城金融街的购买力延伸到南六环外。
交通导向开发，这是现代城市标准的TOD模式。
那年我也是第一次去百度大厦旁的西三旗，当时房圈儿最著名的两位前辈曾经有过一个赌约：金域华府的涨幅能否压过北五环外的其它。
现在朋友圈随处可见什么北京地域鄙视链的文章，总之各种链。能够整租金域华府，早就成了西二旗互联网人租房鄙视链上的顶端。
房价跟着交通走，跟着产业走，一个个可复制的事实让我们看到这点。
就在房山的长阳半岛，你都能看到小区里不少业主在中关村工作，正因地铁房山线，方能辐射至此。长阳半岛也一路从12年的1万7走到今天的4万7 。
除了金融街和西二旗，北京产业最发达的板块儿还有哪儿来的？
国贸和望京。
在建的一条17号线，把它们由由北向南连接起来。
北京的地铁修的太快，让平常出门儿基本坐2号线的我都有点认不过来了。其实机会，往往就写在那些串联产业、贯通城区的地铁线附近。4号线造就了六环外的生天板块，17号线能否把这些成功复制在五环外的台湖上？其实我们可以再乐观一些。
时至今日，北京的限竞房楼盘已突破100个，众多项目若无一技之长，都难免陷入红海中缠斗。更现实的是，其中很多楼盘，还没上场就已注定败局。
为何同是限竞房，有的就可以热销？我们以台湖的城市之光·东望为例，列举一个热销限竞房可以复制的十大基因。
基因一：地段有潜力，未来才有空间
台湖有它特殊的地方。在这100块限竞房用地里，位于通州区的数量是——3个。
城市之光·东望，作为通州区首个入市的限竞房，8月底开盘后，官宣劲销20亿，这对于一个新入市的项目来说可算是一个不菲的业绩。
副中心最近的利好已经被说的太多自不必言，同时台湖也连接亦庄经济开发区。支撑房子价值的因素当然越多越好。
没有人会不希望自己的房子位于有价值的板块儿。
基因二：紧邻地铁或轨道，享受交通和产业区红利
紧邻17号线地铁首站的城市之光·东望，未来也将同时坐拥21号线，京津城际高铁，让城市之光·东望又成为了立体TOD发展模式。
临铁郊区好物业的模式，看起来逻辑是和万科橙、金域华府和长阳半岛上相承的。便利的交通配套当然是决定受众对项目需求程度的重点。就像金融街带动大兴线、望京带动顺义县，17号线南段将承接国贸等多地的购买力。
基因三：深耕板块，营造大盘气质
现在市面上的限竞房项目有很多相似特点，比如限价相近、户型相仿。但有很多项目因为地块儿比较独立，独处一隅，无力改变周边大环境，想成气候略有难度。不是每个楼盘都能做到大体量。
在七年前，万科就已开始在台湖深耕，从住宅、商业、公园、办公，去多维度覆盖城市配套。城市之光·东望作为百万平米体量大盘项目，所营造出的生活丰盛程度，是一般项目难以赶及的。
有着商街、公园、影院等各种配套支撑，不单像是在打造一个大型社区，更像是当作一个城市在打造。无论社区体量大小与否，只有满足购房者更丰盛的生活需求，才能真正在市场上具有吸引力。
基因四：让社区规划舒适便利起来
听说城市之光·东望的社区，是采用小街区、密路网的美国新城市主义规划，目的在于出门步行五分钟就能够前往社区的绝大多数功能场所，这个时间尺度可以说是非常舒适的选择。合理规划的社区能够有效的提升居住者的生活满意度，也能够更好的建立社区与居住者的粘性。
基因五：可以打动人的产品力
刨除外部的因素，房子产品本身的产品力，才是决定市场能否接受的核心所在：户型区间是否合理，产品的亮点在哪，也许某一个精致的细节，就能成为人们选择这里作为新家的原因。
城市之光·东望打造出了自己的90平米网红户型。
万科在城市之光·东望上引入了很多“黑科技”、新玩法，来满足人们对生活品质的追求。270°的广角边厅、极致静音的主卧、全南向的飘窗……这些在城市之光·东望现场就能看到，正是凭借着这种90㎡的网红户型，实现了对同面积段产品的突围。
像定制的可伸缩水池龙头，收缩后让台面操作空间功能更大，也让厨房具备更舒适的早餐吧台功能。也许只是很多细节之一，但贯穿的是不断追求产品的舒适度和人性化思路。
东望一期的90平米户型，北卧之间还有一道可移动墙。可以根据需求改变卧室的功能和大小。拒绝市场上千篇一律的90平小三居，不断给市场制造出新的惊喜，也正是万科在7090政策下跳脱出红海竞争最有力的武器。
无限系产品的移墙设计在大户型上体现更加明显。让空间可以产生多重变化。比如在家里聚会，可以将三室两厅变为两室一厅，客厅空间瞬间变大。
基因六：20位模块产品经理，读懂购房者需求
和千万豪宅万科观承一样，城市之光·东望的产品，在设计之初深度也调研超过2000组客户。邀请20位模块产品经理深入研究每一模块，深入挖掘价值亮点，每个模块都有再研发的过程。
能读懂不同时代的客户诉求，解决不同客群的需求痛点，才是目前户型趋同化市场下，限竞房新的发展方向。让购房者来设计自己的房子，大家自然会喜欢上这样的产品。
基因七：打造人性化的社区生活氛围
我们购房者们追求的也不仅是室内物理空间，更是整个社区所呈现出的生活氛围。家门口的图书馆和电影院、还有随时随地可以谈论事务的社区会所……通过在社区会所的延伸空间植入的更多功能和更好的活力氛围，这些都将是城市之光·东望的业主会感受到的。
基因八：低价格与高价值可以同时兼具
众所周知，价格，一直是限竞房类产品最大的优势。但这里所说的价格，并不是一味的追求低价，而是要求项目能否在相对的低价中，实现产品价值的突破。
城市之光·东望作为区域内入市的首个限竞房，在价格与周边房价拉开差距的同时，产品品质仍能占据标杆地位。价格与价值的鲜明对比，这一点想必也是开发商的努力。
所以在限竞房价格优势的基础上，如何实现产品品质的提升也将成为未来限竞房红海竞争中新的标准。
基因九：让房子可以生长
目前，城市之光·东望将迎来了二期的正式加推。新出的一个综合住区和20个模块产品经理的全新概念，万科又在努力去尝试实现产品的升级迭代。
城市之光·东望的户型有70、90、120和145平米，其中70平户型满足普通住宅条件，首付低至35%。一期的现场情报说，万科在价格上还有一定的优惠政策。二期在产品和价格上也值得期待。
固化的基因当然容易被复制，现在人们买房不仅考虑当前的需求，还更多考虑以后家庭成员增长的居住情况。通过业主可以随心改变户型格局，城市之光·东望也确实做到了满足全家庭生命周期的变化。
基因十：品牌与口碑的力量
城市之光·东望因为是万科，所以无疑有了实现热销的加速器。然而一期的热销也不能只是就此而已，一个好的产品一定要有足够成长的空间和能力，不然很快就会被淘汰。
品牌的形象，业主的满意度以及产品的口碑是建立项目信任度和依赖度的基础。成功的项目是市场的认可，更是口碑的积累。期待城市之光·东望带给我们更多的惊喜，以及更多热销背后的借鉴。
一期首开火爆劲销20亿，
60天后，
20个模块产品经理全方位升级产品细节，
周末二期载誉加推
