今天是2021年1月1日，传闻的新政第二弹未有来袭。2020年的深圳楼市非比寻常，值得铭记。虽说近日媒体都收到窗口指导，但客观事实的陈述和数据实打实的分析，不应该招致扼杀。更何况表哥也从不标题党歪曲事实。
时间线：（做总结前，最基础的梳理，我列的都是重点）
2019年双十一取消豪宅税；
2020年2月，房贷利率下调5个基点；
2月，深圳建行“经营贷”风波；
3月，招商太子湾开盘售罄(总价3-5千万)；
4月，宝中捂盘三宝招热议，区住建局回应；预售制度放宽，新房供应加快；市住建局、人民银行深圳支行等5部门通报经营贷调查结果；出台婚姻信息查询机制，打击假离婚；一二手量价齐涨，涨幅**；
5月，深圳房协发布热点片区楼盘报价；恒裕深圳湾取得预售证，因备案价过高，当天紧急撤回；宝安区住建局要求区内所有楼盘公证摇号；市住建局发布全市年度供应计划，回应“有房卖”，意图缓解全民焦虑；
6月，宝中海纳公馆5套住宅公证摇号千人摇、光明限价盘华发融御华府批价5万，8998人认筹；当月二手房成交量已破万，创下近4年新高；
7月，715新政出台、深户3年社保、非深5年、增值税3改5、豪宅税750万；730公寓新政，停批商务公寓；
8月，华强城、中海汇德理、中海寰宇时代等热点楼盘入市，持续火热；
9月，又提二手房价格引导机制、光明华发融御华府二期开盘售罄；
10月，政府版购房认筹APP正在研究制定中；
11月，宝能城东区开盘5分钟前发通知，当天说售罄；超级网红盘润4（润玺1期）开盘，深圳楼市打新最嗨点，万人摇、代持、众筹等引全国媒体关注；
11月，新华社点名深圳炒房、隔日市住建局局长回应，正研究综合调控政策；
12月，润4事件持续发酵，各种“问题”客户被劝退；年度最后一拍，全年居住用地出让金额801亿，创新高；
2020，堪称深圳楼市新闻最多的一年，作为从业者，都只能用目不暇接来形容。每周都信息量爆棚，一个明显的主线是：跃跃上跳的房价与管控之间的博弈，这里，二手房业主、开发商、ZF领衔主演。
业主反价、涨价汹涌；各开发商屡屡试图突破限价防线、规避公正摇号开盘；打新热引全国媒体关注，ZF持续被“吊打”...
就表哥所见所闻，要拍成电视剧，怕是不输《安家》、《蜗居》。
接下来我以4个关键词罗列的形式，具体回顾：
01 涨
先说涨幅，再说为什么涨。
量：14万套，一二手成交放量新高，一手4.5万、二手9.5万
2019年一二手成交量11.48万套，（一手3.78万套、二手7.7万套），2020年14万套相比而言，增幅22%，回看近年数据，已经仅次于2015年的高位19万套。
这个量，与第一部分时间线梳理的事件是匹配的：全民焦虑式抢房、打新热潮下的日光盘、二手市场卖家的膨胀；
来看新房数据：供应大年、成交创新高
2020年全年共供应（预售）53177套新房住宅，成交45384套，为自2016年以来的新高（2015年是上一轮周期的大年，放量成交6.6万套）。
价：一手稳在5.7万/平、二手成交价不可描述
一手房均价为57435元/平米，参考意义不大，始于限价+限签，一直是条平滑的直线，以至于有关部门宣布不再公布价格。
（图：中指院）
深圳早在N年前就已经迈入存量市场，所以，稍微专业点的行家、记者，评论房价会更侧重二手的成交量和价格，但无奈楼市火热，有关部门选择隐去这一数据，各大机构的年报数据自2017年起均不再体现二手价格。
至于网传的成交均价8万，出处一直是个谜，表哥按经验推断，应该取的挂牌价。挂牌价体现的是业主心态，成交价才是买卖双方博弈真实的反应。老司机按行情打个折就大概知道了，肯定比新房5字头高，至于高多少，就保持默契不明说了。
02 光
日光盘频现、1/3楼盘开盘售罄
全年共有楼盘开盘93次，日光盘占比27次，约占比30%，以表哥的观感，整个城市都弥漫着投机、焦虑的气息。限价新房犹如派发福利彩票一样，买到就是中了几百万大奖，投资客想尽浑身解数。
虽然供应创新高，但供货节奏也很有特征，1-5月每个月入市的楼盘不超过3个，这背后受疫情影响+窗口指导叠加影响。这里需要看到有关部门做的努力：预售制度放宽、盘点楼盘库存，强制出货。可谓绞尽脑汁增加供应。
比如宝中捂盘三宝闹得过火，以致宝安区住建局发通告要求全区新房均需公证摇号。可惜一个海纳搅局，没少添麻烦。
供应格局：西部持续火热，光明成最亮的星
龙岗、龙华、光明三区成交量占比约64%，其中龙岗成交1.39万套、龙华7290套、光明7599套；
这里罗列几个明星盘，大家感受会更明显些。
龙岗：特发天鹅湖畔、仁恒公园世纪、京基御景半山
龙华：鸿荣源·壹成中心、中海汇德理
光明：勤诚达正大城、中海寰宇时代、金融街华发·融御华府
在全年住宅成交金额排行榜上，大多榜上有名，其中壹成中心、汇德理、仁恒公园世纪分列第1-3名。
新房打新热、有关××未统一步调
新房打新热很大一部分原因来自一二手价差，各路资金蜂拥而至，但作为————××———— 开发商也使尽花招应对公正摇号，这种博弈贯穿全年，以至于乱象横生：比如————××———— 。
买房众生相：全民焦虑，刚需上车难、改善置换难
深圳楼市，要说没有炒作，那是掩耳盗铃。
要正确看待这个市场和各种乱象，必须正视问题。经营贷、代持、假离婚、房票倒卖、喝茶…有些东西早已是成规模的产业链，有些人却依旧选择熟视无睹。
“1000万都买不到房了”这不是凡尔赛，这真真切切发生在2020年的深圳。房价疯狂跳涨、业主几百万的上调售价，1000万在南山已经买不到像样的三房。这也解释了新房日光的逻辑。远洋天著、润玺、瑧山海鹤塘岭作为南山今年为数不多的供应，开盘都以售罄的结果刺激着购房者。
全民打新潮，其实是一场竞赛。有资源有实力的人使出了各种招数，而刚需小白只凭运气。骚操作不宜讲，就说几个合理的操作案例：因为无房优先，有人把名下所有房子都卖了，以提高入围资格；无房还不够“惨”、还得比社保积分。为了拼积分，有人把来深三十四年的父母亲作为房票，参与认筹摇号。
我们得以看到，网红盘润玺的入围者，多的是来深多年、名下无房却能掏出350万认筹的“穷人”，一个豪宅盘，入围了一堆“穷人”。
我们也得以看见，光明、宝安三镇（福永沙井松岗）新房的火热（同样是日光盘扎堆的片区），总价400-500万，已经是这轮房价上涨刚需上车的门槛价，光明沙井成为是留给刚需难得上车的选择。
涨价剖析：
楼市涨跌最终回归到供需这一基本规律。
1、首先政策宽松是主因、导火索；（去年政策松动、年初YQ原因金融政策又松动，尤其JYD）
2、炒作进一步放大情绪、预期；（这里的“炒作”包含业主抱团涨价、专业投资客做局、某某炒房团、媒体报道的放大效果）
3、以上是此轮楼市上涨的两大主因，很多人陈词滥调念叨供应太紧缺，2000万人口，每年新房供应才4万套，这是深圳中长期的基本面、也是“正确的废话”，2016-2019年整体不涨的时候 你咋不念叨？这轮短期的扰动因素，更多是短期政策的松动以及炒作的作用，因为这大大放大了大众对楼市的预期、刺激更多钞票入场。
（表哥一家之言，欢迎拍砖交流。）
03 跌
715杀伤力，二手市场由热转冷
深圳楼市大热，还有跌的？没错表哥没蒙你，我每周每个月都在看数据，，只是新房打新热，吸引太多关注。很多中介门店二手一个月成交只有零星几套。
715新政的杀伤力其实是挺大的，增值税3改5、豪宅税标准750万，足以让大部分买家退缩，用中介小哥的话来说，客户看完房，一算税费就没有然后了。
这张一二手月度成交量走势图可以明显看出，二手房月成交量自715新政后，被干到低位，由1.3万的峰值降至5-6千的量。而这5-6千的量有一半是东部贡献的。（罗湖+龙岗）
整个市场其实是波动的，很多人看文章看分析就奔着涨跌二字，真实的市场其实是波动的、根据买卖双方博弈动态调整的。很多咨询上来就问涨跌、该不该买。
有意思的事，最后一个月12月出现的翘尾行情，根据房协的数据，月成交量8千多，这里面有很多部分原因是二套、改善型客户在新房打新中受挫回流；还有一部分是着急住的，比如二胎家庭，等不了新房2-3年的交付周期。我们交流发现，由新房市场回流到二手市场的买家，心态其实也很纠结，毕竟二手税增加了那么多，不去打新而买二手，“感觉自己是个傻子一样。”
04 悬
深圳楼市的火热已经引得全国关注，在715新政后，几个热点网红盘的火爆又令深圳招致各种质疑，12月，关于新政第二弹的传言沸沸扬扬。尽管，安然度过了2020年。但，润玺以来，各种管制都在进行，这次，肯定要来了。
只是，是祭出王炸还是温柔一刀？
疑问，再次悬在深圳上空。
这只是开篇，时间允许的话，比如深圳房企格局生变、住宅大热之外的公寓表现和独家见解、深圳当下的政策困境分析…都将陆续奉上。
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数据说明：开号之初，原本打算以图表高产，但无奈工作繁忙，所以今天的文章我更多引用各家机构的数据，包括中原、中指院、咚咚等，图表、数据作为论点支撑，输出表哥的原创观点，欢迎拍砖交流。（由于各家数据统计方式不一，几乎都会有偏差，但不影响方向分析的判断）
BTW,洗稿必究。