转：西安三亚楼市为何跑不过南京武汉合肥？
曹山石
“京沪深房价永远涨”的神话背后，是二线城市价格的分化，也映衬着过往中国楼王三亚的失落。
过去六年，三亚的房价跌了36%。
而六年前，三亚房价涨到2.82万/平的历史最高点时，彼时的一线城市中：上海房价为2.5万/平，北京和深圳分别为2.2万/平，广州仅为1.2万/平。
回到今年，二线城市房价涨幅分化明显：南京、合肥成为二线城市中的牛股，涨幅分别为28%、24.7%；武汉不温不火，只有15%；西安只有2.7%，保持滞涨。
而从城市GDP排名来看，2015年全国主要城市GDP总值排行榜上，武汉第8、南京第11、西安第26、合肥第31，但中国指数研究院昨晚公布的8月份全国百城房价统计数据显示：南京以18913元/平，将武汉的10365元/平、合肥的9968元/平远远甩在了背后——西安的6578元/平远远落后。
炒A股，牛股都有共同的基因：盘子小、概念多、次新股、高增长。那二线城市楼市，牛熊分化的原因何在？值得置业者参考。
综合兴业证券、弘则研究、中国指数研究院的数据，从人口净流入（新增资金）、住宅库存（流通盘）、城市定位（概念多）、产业结构（业绩）几方面来比较五个城市的差别。
人口
2003年以来，南京人口一直保持净迁入，2010年至今年均复合增长率为1%，其中劳动人口占比近80%。 南京净流入人口2012年底部反弹。2015年末全市常住人口823.59万，比上年末增加1.98万，增长0.24%。
高校毕业生是南京人口流入的重要支撑。南京是中国高等教育资源最集中的五大城市之一，市内拥有南京大学、东南大学等20多所部属和省属高校，每万人拥有在校大学生数量居中国第一。据调查数据显示， 2013年南京高校毕业生数量高达 26万。根据2013 年江苏省高校毕业生就业派遣统计，江苏高校毕业生共有75.6%在省内工作，其中最具吸引力的是南京，吸纳的毕业生数量最多，为68582 人。
武汉一直保持人口净流入，大学毕业生和周边县市是武汉最重要的人口流入来源。 作为“ 8+1”城市圈的龙头， 武汉对黄石、鄂州、黄冈、孝感等具有强大的人口虹吸效应。
武汉是人口大省，常住人口已超千万。 2015年末武汉全市常住人口 1060.77 万。除四个直辖市外，武汉常住人口紧随广州、 深圳和成都之后，跻身前四。户籍人口 829.27 万， 占常住人口 78%。
近年来武汉流动人口快速增长，2015年已突破 230万， 相当于一座大城市的常住人口。高校毕业生是武汉人口流入的重要支撑。 武汉教育资源丰富，拥有武汉大学、华中科技大学等80余所高等院校，是华中地区高校最多的城市，每年有大量毕业生在武汉工作、生活和定居。据荆楚网大数据中心分析发现， 2015 年留汉大学生人数达16万人。
合肥一直保持人口净流入，年均流入人口3.5万，大学毕业生和周边县市是最重要的流入来源。 安徽是典型的“单核”城市，合肥作为安徽的核心城市，对淮安、滁州、六安等具有较强的人口虹吸效应。
全国第六次人口普查数据显示，安徽省 2015 年末净流出人口达到 805.5 万，位居全国之首。在这样的背景下，合肥成为安徽省唯一人口仍在持续流入的城市。截止 2015 年末，全市户籍人口 717.7 万人，年均净流入3.52 万人。
同时，合肥拥有中国科学技术大学等38余所高等院校，2015年吸纳毕业生 5 万人左右。过去5年（2011-2015）间累计约有 24.6 万高校毕业生选择毕业后留在合肥，毕业生成为合肥楼市刚需的重要力量。
西安对周边县市（例如铜川、宝鸡）具有一定的虹吸效应，但受制于西安的产业结构影响， 作为陕西省的“单核城市”和西北五省的重要“核心城市”，西安每年吸纳的新增人口仅为 1-2 万人， 2012 年甚至还出现了人口净迁出，这说明西安在吸纳人口方面的优势并不特别明显。
西安教育资源丰富， 全市共有西安交通大学、西北大学等 63 所普通高校，2015年普通高等院校毕业生 20.7 万人，2015年留在西安大学生人数约为 8.7 万人，而过去五年（ 2011 至 2015）， 大约累计有 43.6 万高校毕业生毕业后留在西安。
高校毕业生留在西安的人数常年大于西安人口净迁入量可能预示着西安对成熟劳动力的吸纳能力较弱。如果简单地将西安每年的人口净迁入量归结为高校毕业生净迁入量和成熟劳动力净迁入量之和，那么西安的成熟劳动力净迁入量常年为负， 这或许在一定程度上说明了西安对成熟劳动力的吸纳能力较弱。从西安的产业结构看，旅游业一般较难对人口形成持续的吸纳效应。
而三亚房价泡沫破裂背后，是人口流入的放缓和迅速积压的高库存。如图所示，三亚人口流入自2011年开始进入顶部区间，结束了2000年以来持续、稳定地流入的局面。
库存
2015年初，南京产品住宅库存 5.65 万套，出清周期达 8.3 个月。 经过一年左右的时间，南京月均去化11956 套，到今年一季度库存去化仅剩 2.67个月。截至2016年3月，南京全市可售商品住宅31886套，共计 392.57 万平方米，处于历史较低水平。
与此同时，2015年南京供应土地 75 幅，共 442.3万方，较 2014 年减少140万方，幅数也锐减 23 幅，土地供应跌至近五年谷底。
2010-2014 年，武汉房价基本保持稳定，销售均价始终没有有效突破 8000 元/平。 2015 年下半年以来，受首付降低、公积金政策和基建大发展等利好刺激， 武汉购房需求开始集中爆发，房价加速上涨， 成交均价 8979 元/㎡， 同比增长 15%， 显著快于其他二线城市同比变化，武汉 CBD 片区和光谷片区甚至出现了 “一房难求” 的景象。
从供求数据来看，武汉2015 年供应 2173.94 万平方米，同比增长 8.06%， 销售 2270万平方米，同比增长 27.94%， 5 年来供销比首次低于1。2016 年以来，武汉房地产销售行情持续火爆， 一季度商品住宅销售面积同比增长 55.9%。
2015 年初，武汉住宅库存 2875 万平米，出清周期超过 16 个月 。经过一年左右的时间，截至 2016 年 3 月，武汉当前出清周期仅剩下 7.4 个月，处于历史底部。
2015 年下半年开始，合肥楼市加速上涨，成交量开始放大，去库存周期趋势性下行， 并从2015 年 7 月开始，合肥楼市去库存周期开始小于6 个月 ， 2016 年 3 月合肥住宅市场去库存周期已降低至 2 个月 的历史底部。 楼市火爆促使开发商捂盘惜售， 自 2016 年 3 月 开始，市面上在售项目急剧下降，合肥楼市捂盘现象异常严重， 部分区域几乎没有在售房源， 开发商推盘意愿非常低，一房难求再现。 到今年上半年，合肥实际可售房源去化周期不足 1 个月 ，排队抢房和委托购房成为常态。
2015 年， 合肥商品住宅供应量为817.18 万方， 全年成交量为 925.23 万方，供不应求局面初现端倪。自 2015 年10 月 以来， 合肥楼市供销失衡进一步加剧，供销比连续 6 个月小于 0.8， 2016年 2 月供销比一度下滑到 0.4。
供地方面，合肥每年供地维持在 46 宗左右，2014年供地超过 500 万平米，但2015年合肥供地面积相对较少， 只有 388 万平米。
总体上说，西安楼市处于严重的“需求断层” 和“无人接盘”阶段，而且这一阶段可能还会持续较长时间。 在 2012 年之前，陕北、内蒙和山西等地的煤油财主（陕西省内主要以煤炭和水泥为主导产业的铜川市、以石油为主导产业的延安市、以及煤炭主产地榆林市，省外主要有位于山西的晋城和临汾，以及位于内蒙古的鄂尔多斯等）是西安楼市最重要的购买人群，曲江新区一期、 高新区和北郊等片区是煤油财主最主要的购买区域（ 以 2016 年神木县煤企破产清算中由县人民法院委托拍卖的房产为例，参与拍卖的西安房产一半以上位于曲江新区，单套价格大多在 100 万以上），而这些区域也是西安楼市在价格方面的领头羊。随着煤油价格在 2011 年出现拐点，大量煤油老板破产， 价格已被推高的西安楼市出现了 “无人接盘”的窘境。
煤油老板对西安楼市整栋、整梯、整层式的抢购一方面快速推高了西安楼市价格，另一方面政府在巨大的“土地财政”诱惑面前开始大量进行城中村改造， 而且把大部分城中村改造工作交由地方中小开发商来完成，这在短期内 带来了 西安楼市供给量的快速放大，分到 3 套以上房子的拆迁户 随处可见。高企的房价和低廉的房租对刚需人群购房形成了巨大制约。 2011 年后，随着煤油财主走向没落， 西安政府也出台了一系列政策对楼市进行托底， 市场出清时间被拖延，刚需人士仍然难以承受当前高企的房价。此时，市场供给开始主打改善居住，虽然这些购房人群具有一定的经济实力，但与原来的煤油财主相比仍有较大的差距， 而且人数总量也相对有限。因此， 西安楼市在经历了 2011年之前的炒作之后，“供给过大” 和“需求断层”是当前最大的症结， 而且这种局面在未来可能还会持续一段较长时间。
2015年初， 西安住宅库存 2195.6 万平方米， 出清周期 19.1个月；目前（截至2016 年 6 月底），西安住宅库存已降至 1471.3 万平方米，出清周期也降至 10.2 个月， 2015 年以来西安楼市去库存步伐明显加快。由于西安楼市存在显著的“需求断层”特点，而且未来一线城市的示范效应可能会减弱，未来几年西安楼市去库存仍有较高的不确定性。
正因于此，2015 年以来，西安持续放缓土地供应节奏， 2015 年住宅类用地供地面积为 438.8 万平米， 同比下降 22.7%， 2016 年 1-6 月住宅类用地供地面积为 146.6 万平方米，同比大幅下降 30.8%。
同时，西安市场成交热情亦不高， 2015 年住宅类用地成交面积 382.3 万平方米，同比下降 21.7%， 与供地面积之间的缺口为 56.4 万平方米， 成交总价同比下滑 14.5%； 2016 年 1-6 月 ， 住宅类用地成交面积 119.6 万平方米，同比下滑23.1%，与供地面积之间的缺口为 26.9 万平方米。供给与需求的缺口表现为土地拍卖市场上的频繁“流拍”，去年 11 月至今，已累计至少有 10 宗土地流拍，流拍土地主要集中于未央区、 长安区和灞桥区， 这三个区土地供给合计占到西安土地出让总面积的 50%以上。 土地供给重镇不断出现土地流拍在很大程度上说明开发商对西安楼市的谨慎态度。
库存方面，三亚房管局并未像其他热门城市那样在网上进行主动披露。不过，中新网记者在8月18日的中共三亚市委六届七次全会上获悉，上半年三亚全市商品房销售面积87.96万平方米、增长75.5%，其中以目前暂停审批建设的小户型去库存效果明显，90平米以下户型销售面积达到60.80万平方米、增长113.3%。目前，三亚全市商品房库存面积208.70万平米，截至6月末，三亚全市商品住房的去化周期为16个月。
产业结构
南京支柱产业主要有电子信息，石油化工，汽车和钢铁。2015 年实现地区生产总值9720.77 亿元， 同比增长 9.3%。其中，第一产业增加值 232.39 亿元，增长 3.4%；第二产业增加值 3916.11 亿元，增长 7.2%；第三产业增加值 5572.27 亿元，增长11.3%。
南京居民收支稳定增长。根据城乡一体化住户抽样调查， 南京 2015 年全体居民人均可支配收入 40455 元，比上年增长 8.5%。
武汉经济保持了较快增长，汽车、食品烟草和纺织服装是武汉的重点产业。 武汉2015 全年地区生产总值达到 10905.60 亿元， 同比增长 8.8%， 其中第二产业增长8.2%， 第三产业增长 9.6%。
近年， 武汉人均可支配收入保持较快增长。 2015 全年武汉市常住居民人均可支配收入 32478 元，比上年增长 9.7%。
合肥经济增长强劲， 近年来GDP 增速在全国之上。 2015 年，在全国经济下行压力较大的背景下，合肥逆势上行，实现全年生产总值（GDP） 5660.27 亿元，同比增长 10.5%。
第二产业在合肥经济中占主导地位。2015 年，合肥第二产业产值占比 54.7%，三大产业产值比重为 4.7：54.7：40.6。
装备制造、家用电器等行业是合肥传统的主导产业， 近年来智能语音、新能源汽车等新兴产业发展迅猛。 合肥是全国最大的家电城，全国最大的挖掘机、叉车、轮胎生产基地之一。合肥还是全国汽车及零部件出口基地，是我国为数不多的全系列汽车生产基地，拥有江淮、安凯、长安等知名自主汽车品牌。
2015 年，合肥常住居民人均可支配收入 26605 元，比上年增长 9.6%。
在全国宏观经济下行压力较大的背景下，2015 年西安全年地区生产总值为 5810.0 亿元， 同比增长 8.2%， 增速较2014 年小幅回落， 但仍高于陕西省 0.2 个百分点，高于全国 1.3 个百分点。
第三产业是西安主导产业，主要增长源泉为旅游业。三大产业增加值的比重为 3.8%、 37.3%、 58.9%。
第三产业无论从增速还是从占比来看都处于主导地位，这与大部分中西部城市“二三一”的产业结构明显不同 。 西安第三产业的增长源泉主要来自旅游业，2015年西安旅游总收入 1073.7 亿元， 占 GDP 的 18.5%，同比增长 13.0%， 相比于 2008年增长了3.4 倍。
近几年，西安人均可支配收入稳步增长， 但同比增幅快速下滑。 2015 年，西安城镇常住居民人均可支配收入 33188 元，比上年名义增长 8.05%。自 2011 年以来，虽然西安人均可支配收入稳步增长，但城镇和农村居民人均可支配收入的同比增幅都出现了较大幅度的下滑， 2015 年城镇和农村的可支配收入增幅均不足 2011 年的一半。
和西安一样，三亚经济对旅游业的依赖更为突出。
综合这些比较，不难看出，当人口增长停滞，产业裹足不前时，过往的涨幅总需要以后漫漫的岁月来消化。
也因此，为何今年以来，深圳急切引入高校落户，实施一线城市最宽松落户政策，追求户籍大扩容，不难理解。
未来若干年，中国城市之间的核心争夺内容之一，就是抢人。而现在还在制定各种排外限外措施的，到时会是新的落寞者。