更多文章可关注公众号 "real_estate_insight"
============正文==============
1. 长租公寓是金融游戏，还是一个房地产生意？
二房东的生意模式很简单，就是以低成本租下房子，高价格出租。降低成本的方式包括签长租约，将房源集中控制服务成本等。高价格出租的典型措施是把单位分割出租，或者改造房屋，提升原有房产的价值，使其收取比市场价格高的租金。
但当今的长租公寓并没有对以上的模式进行改造，只是强行利用资金规模推高自己的营收，妄想着获得垄断市场的权力。所以我们经常看见新闻说自如，我爱我家为了争夺市场份额，不惜高出市场价抢房源。其目的就是在垄断了供应之后，推高租金，获得额外利润。因为，如果只是纯粹的包租公生意，回报率就是1%左右，还没算上资金成本。
二房东模式的死穴在于资金长短期限错配。一手房东手上还有房产，实在不行能将其变卖。但长租公寓这个二房东的账上只有无形资产——自己的品牌。而负债则有一堆，例如装修投资的贷款和长期房租合同。即使强如wework，口碑传遍世界，服务做到了极致，也因为资金的问题倒下。
于是乎，焦虑的长租公寓想尽办法来满足自己对现金渴望。 要求租户提前交足一年的租金，若提前退租时延迟还款时间等等，只为了自己账上的现金能多待一会。租金贷也是因此而流行起来。付不起一年的租金，可以找银行贷款。想出这招的人无疑是个天才（“骗子”）。贷款来租房子？想都没想过可以这样。
2. 钱去哪里了？论租金贷的监管
如果房客使用资金贷提前缴付一年的租金，为何蛋壳能够将这笔资金挪用到自己业务的扩张上面？理论上该笔资金是蛋壳的一个债务，需要用来每月还款给房东，需要有专款专用的特性。微众银行的贷款条款，以及监管措施做的明显不够完善，使得这笔钱成为了蛋壳的杠杆。
到最后，只能说是法律条款意识的薄弱，导致普通人无法识别出这种骗局。这种时候，监管机构可以为普通百姓伸张正义，但最多也是追究公司的人的责任。为企业过度扩张的行为兜底接盘，属于不恰当使用纳税人的钱的行为。同时自己也理解监管机构喊停了蚂蚁的上市。花呗这个产品，本质是类似的。如果垮了，一代年轻人的青春就没有了。