文│腓力
疫情后国内经济全面复苏，给内房行业注入活力，今年很多房企首４个月的销售数据都非常可观，大部分维持极高增速。不过，随政府持续为楼市降温，去年高基数效应正逐渐弱化，未来销售增幅势必放缓。股神毕菲特有句名言“当潮退时，谁在裸泳便无所遁形”，疫情后新时代下房企表现两极，具实力者才能站稳阵脚。已经深耕长三角多年，正进入丰收期的宝龙地产(01238) $宝龙地产(01238)$ 正可能是其中一员，今年仍能维持高增长，4月销售同比增速超过1倍，已完成全年目标逾3成，加快脚步冲千亿大关。
获纳入MSCI 估值有望提升
今年港股市场风高浪急，在杀估值及反垄断趋势下，大型科技股受挤压，板块持续轮动到落后的周期股当中，其中包括估值已相对低廉的内房股，个别明显反弹。交出令资本市场满意的答卷的宝龙，股价表现更为强劲，年初至今已抽升了接近六成，领跑市场，胜过很多同样在港上市的对手，甚至是一些行业龙头。
要知道近月中港股市波幅极大，特别港股2月冲高位后一直回落，宝龙股价还能坚挺持续走高，近周港股大跌时还能逆市向上，并不容易。宝龙股价拾级而上同时，未来更可望有更多资金流入配置，以及有估值获提升的憧憬，因为集团早前宣布获纳入MSCI中国指数成份股。
中信证券发表MSCI中国指数半年度调整报告，针对指数调整后，被动资金调仓对个股交易层面的影响。报告表明，经测算后，宝龙或是其中一只受显着正面影响的个股，被动资金流入占日均成交额6.7%。除了获指数公司纳入，宝龙更被评级机构投下信心一票，集团最近获大公国际上调主体长期信用等级至AAA，评级展望为稳定。
4月销售涨1.39倍 增速居前二十
在股价连涨背后，有扎实的销售成绩背靠。宝龙地产发布2021年４月未经审核营运数据显示，今年首４个月，合约销售总额（连同共同控制实体及联营公司的合约销售额）及合约销售总面积分别约为331.19亿元及213.93万平方米，同比分别增加约1.39倍。今年集团在地产方面的销售目标是1050亿元，由此计算，今年首4个月已完成了目标的32%，全年目标可望轻松达成。撇开了去年疫情的低基数因素，把集团今年首四个月销售，与爆疫前的2019年同期比较，集团增长还是非常可观。合约销售总额及合约销售总面积，都仍分别上涨了约1.06倍。
根据克而瑞发布了2021年1-4月房企销售TOP100排行榜，千亿规模左右和冲千亿房企销售增速较大，宝龙同比销售增速更挤进了前二十名。而冲千亿的房企除了宝龙地产外，还有越秀地产(00123) $越秀地产(00123)$ 及弘阳地产(01996) $弘阳地产(01996)$ 等。不过，对比同样在冲关的越秀，宝龙去年毛利率逾3成，更胜越对方，营业额及盈利增速也胜过对手。
住宅+商业拿地成本优势 毛利率领前同业
成绩亮丽背后，反映着宝龙提前布局，以获得先行优势，刺激销售增长。背后的策略除了是宝龙坚持“1+1+N”发展战略，重点布局长三角与粤港澳大湾区，同时兼顾其他机会型优质地区。另一关键是集团“住宅+商业”双轨并行的模式。集团近三年以“商业+住宅”合作形式获取的土地占比持续上升，自2018年起便维持在85%左右。对比过去宝龙集中以商业地产为主，近年住宅销售额占比持续提升，2020年住宅销售额占比已达83.9%。住宅销售较商业去化速度更快，自能够加快公司的周转速度，助推销售规模增速。
“住宅+商业”独特的市场定位，助集团在激烈的竞争中奠下根基，因为商住用地成本较住宅地为低，而且宝龙也一直遵循“不拿贵地”的原则，使土地成本明显低于同业。宝龙近年的新增土储平均成本维持在每平方米约5000元人民币。低成本拿地优势正正有助于提高毛利率，去年集团毛利率便达到36.1%，在疫情冲击等艰难环境下维持在高水平，更显得得来不易。
宝龙近年迅速崛起，即使起点可能较落后，但后劲强劲，增长爆发力胜于同类对手。按公司规模和产业结构，把宝龙与万科A(SZ000002)、新城控股(SH601155)、金科股份(SZ000656)和中南建设(SZ000961)，比较2019/2020合约销售额、历年合约销售同比增速，过去四年合约销售额四年复合增长率。虽然宝龙地产2019/2020年合约销售额明显不及对手，但在同类房企中总体增速较快，四年复合增长率约47%，特别自2018年以来，继续维持高速增长态势。
宝龙多年来深耕长三角地区，已在逐步收成，受益于长三角市场的良好表现和布局城市能级上升，销售规模高速增长。今年是宝龙新五年规划的起点及冲千亿的关键一年，宝龙首四个月销售已取得不错开局，股价亦同样表现凌厉，为达标打下了一枝强心针。