文 | 森美达
新冠肺炎疫情为房企生存战加添难度，怎样保持卖楼速度，守住利润，不让负债攀升，是普遍房企面对核心问题，事实上，中大型房企们快马加鞭，追回年初销情停滞空档，销售增速转正，强弱越趋悬殊。展望2020年下半场，投资着着眼房于达标之余，长三角地段优势，自身营运效率等都是构成房企领跑的关键， $宝龙地产(01238)$ 刚公布的中期业绩，已具备以上的条件。
宝龙地产中期核心盈利增56.2%，达28.92亿元；总收入约171.7亿元，较去年同期上升40.1%；毛利率37.1%。期内财务状况改善，截至6月底，净负债比率约为79.9%，去年同期为81.2%，较2019年底略下降，受惠于集团可持续增长和不断严格管理财务标杆。公司派发中期息0.12港元，同比升33.3%。
宝龙中报提到有信心能够达到全年销售750亿元的目标，上半年销售额为315亿元，同比增8%，其中住宅占82%，长三角占比89%，如计及首七个月的营运数据，合约销售已达标52%。
高效开发模式 加强盈利表现
宝龙土储丰厚，拥强劲可售资源，确保未来三至五年的用地发展。2020年上半年拿地15幅，总面积238万平方米。下半年可售货值是937亿元，足够以应付下半年435亿元销售目标，当中大湾区将在今季首次推盘，货值达59亿元。
房企要提升去化之余，也要速度和盈利拿捏平衡，迫使房企需要更有效率和尽量降低成本。宝龙上半年主张全周期369开发摸式，即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”，希望提升效率利好盈利表现。另一方面，控制面粉价格，上半年宝龙拿地过半透过“商业+住宅”模式所获取，故截至2020年末，未竣工面积的平均土地成本仅每平米3201元，仅占上半年销售平均价格21%，有助稳定利润。
宝龙深耕长三角 商业优势稳住购买力
宝龙地产中报表示，继续坚定推进「以上海为中心，深耕长三角」，年初疫情彰显长三角强悍的购买力，据恒大研究院和智联招聘联合推出「中国城市人才吸引力排名 2020」报告，长三角是最多人才流入的地区，当第二季房地产市场回暖，长三角量价率先恢复，需求在核心城市群及重点城市持续释放，宝龙地产也在上半年频频报捷，当中宁波宝龙一城三期开盘不到2.5小时，所推的172套房源再一次一售而空，套现约9亿元，足证长三角热度未减。
截至6月底，宝龙土地储备超过70%分布于长三角地区，正在开发的土地储备将用于发展大型商业、优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。宝龙地产现时在38座城市布局129 个可售项目，总土储2,859万平方米，可售总货值3858亿元，为今年销售目标的4倍。
扩张商业版图 商住生态圈渐受欢迎
宝龙地产累积15年商业开发运营的经验，疫情对其影响也逐步减弱，上月单店客流已回复至同期的88%，上半年共开业45个购物中心，出租率87.1%，加上成功收购商业同业折江星汇60%股权，其主打商业街产品，与宝龙商业的购物中心形成互补，集团已建立完整的防疫管控机制，组织商户有序复工，利用租金减免的扶持政策有效地支持商户逐步开业，下半年宝龙购物中心将密集开业，确保年内实现10个购物中心的开业，明年达到16个。
上半年前万达猛将陈德力加盟任 $宝龙商业(09909)$ 行政总裁，市场憧憬宝龙商业地产将换档深化发展，更巩固其”商业+住宅”模式。据WIND数据，宝龙地产2020年预测市盈率达4.43倍，较同业逾30%折让。
多家大行绩后立即调升宝龙地产的评级，花旗指宝龙中期业绩表现强劲，配合新的五年计划释放正面讯号，花旗确定买入评级，并提高目标价至每股8.0 港元；中信里昂将宝龙列入强烈推荐买入名单，将目标价从6.30港元上调14%至7.2港元；富瑞维持宝龙作为小型股票中的首选，上调目标价至7.0港元。瑞银认为宝龙将受惠于差异化购地及强大的购物中心扩张计划，重申买入评级兼列作首选股，目标价6.7港元。宝龙昨日收报5.98元，急升13.5%，成交达1.7亿港元。