谈一下周末的武汉地产政策。第一感觉，是实打实的大力度组合拳：（1）四个远城区取消限购。（2）限购区二孩三孩家庭、父母子女投靠可买三套，外地户口社保2年改1年。（3）房贷利率跟着5年期LPR下调。几个看法：

1、不放松地产真的是不行了，Q1基本上同比房地产销售下降了50%以上。这不仅仅是量价齐跌的问题，更让人担心的是在买涨不买跌的预期下，房地产市场将进入冰点。GJ调控地产的目标，是软着陆。如果政策再不做转向性调整，硬着陆几乎是不可避免。地产后面，是巨大的金融资产，地产硬着陆，对中国的影响，远甚于漂亮国2008次贷海啸，因为中国地产比重更高，这不是一般的系统风险，将是谁也不能承受其重的崩溃。

2、土地财政的依赖，叠加了疫情影响，入不敷出，大家口袋里的余粮眼看要见底了。再不动真格的，就要吃糠咽菜了。

3、房地产身后，是整条产业链。建材水泥、家装家电，如果地产萎缩50%，消费怎么拉也起不来。

4、当下，救地产就是救经济，不需要再遮遮掩掩了。政策的目标，就是要扭转预期，恢复地产的健康发展，稳房价，稳地价，稳人心。

5、武汉这次高强度放松地产政策，给很多畏首畏尾瞻前顾后的城市（比如说南京）开了个头。如果上面没有异议，后面各地估计会全面开花争先恐后出政策。

6、对于刚需，现在大体上就是最好的买房时机。房价也跌了一段时间、原来限制的不限制了、贷款首付和利率都更低了，和炒股一样，可能不一定抄到最低，但政策底出现了，市场底也不会远。

关于地产股：

1、这次武汉政策中心的个股前面就已经有反应，例如$福星股份(SZ000926)$、 $南国置业(SZ002305)$ ,凡事总有人先知道。政策出了，后面怎么走还是要看情绪和资金博弈的结果。

2、大体上，地产股的最坏时刻已经过去了，整体上会有估值修复。重点关注低位上涨不多、资产质量优秀、低估值的品种。看了一只$北辰实业(SH601588)$ ，2021年有30%的营收在武汉，比南国置业都高。大股东是北京国资，PB只有0.54，今年一季度还有盈利。绝对价格只有2块多，而且和今年的最低点相比只有10%的涨幅。

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