要点
城中村改造及保障房建设进展
珠三角区域约有800-900条城中村需改造，21个城市涉及1800条，35个城市则有2500条。
预计60%的城中村需拆除，涉及的投资额达到10万亿。
改造进展缓慢，主要原因是国企主导的改造积极性不高，房地产市场下行超预期，以及国家推动的片区综合改造实操困难。
广州城中村改造及房票安置方案
广州270条村中，150条需全面更新，目前仅完成9条，40条在施工中，100条待启动。广州房票安置实施方案于2023年7月披露，但动静不大，今年迅速推出。
广州新房市场去化弱，广义库存高，面临较大压力。
房票安置政策的影响及挑战
房票安置推出反映了重建改造的压力，政府推动效果取决于组织奖励额度和被拆迁户的房源选择。
村民倾向选择小户型以继续出租，回迁房和房票安置可能存在匹配问题。
政府可能需要通过财政补贴或鼓励开发商参与来解决匹配问题。
房票安置的未来取决于政府的让利意愿、开发商的参与程度，以及房源匹配程度和价格。
Q&A
Q1:3,500亿PSL资金有多少比例用于收购存量房转为保障性租赁住房？
A1:收购存量商品房转为特殊性保障房的前提是算得过账。国家不鼓励收购存量商品房，除非收购价格低，优先通过划拨供地和转换现有共有产权住房来提供保障房。
短期内对商品房市场供需的影响预计不大。
Q2:广州深圳等地对城投或国企的项目资金平衡有何要求？
A2:对于城投和国企来说，资金平衡的管理成本占比不超过5%。
Q3:PSL资金申报后到资金下拨的时间流程有多长？
A3:目前财政和发改部门正在汇集项目，预计两会前后会有明确消息。审核新机制使得流程较长，而资金平衡是首要条件，也涉及国有资产保值增值的考核。
Q4:资金平衡的门槛实际上高不高？
A4:资金平衡难度较大，地方政府需做片区改造，整合低效用地释放中心区土地，实现资金平衡。关键在于地方政府突破现状，国家已提供优惠政策，地方政府需承担筹集资金的责任。
Q5:资金平衡的实现是否依赖商品房承担部分成本，或地方政府让利？A5:资金平衡的实现既可以通过商品房承担部分成本，也可以通过地方政府让利来达成。
Q6:房票安置中，政府的款项支付节奏是怎样的？
A6:政府在购房协议签订时先支付10%款项给开发商，后续支付节奏分为10%、70%和剩余的比例。
Q7:拆迁项目和旧城改造项目的款项结算是否需要等到土地上市交易完成后才能进行？
A7:这些项目大多为城投项目，实际上是城市投资公司之间的资金转移，具体支付时机可能因项目而异。
Q8:PSL资金是否可以用于居民的货币补偿？
A8:PSL资金可以用于拆迁房建设和拆迁补偿成本，以及相关公共设施，如果项目资金平衡，则可以按照用途拨付款项。
Q9:深圳配售性保障房的总投资是否考虑了土地成本？
A9:是的，划拨供地并非零成本，需要考虑土地成熟化成本和建筑物拆除成本，这些成本会包含在总投资内。
Q10:配售性保障房的定价和开发主体资质确定是什么时候进行的？
A10:配售型保障房项目原本是人才安居房和安居房，目前在调整划拨用地的细节，计划在2024年完成，其流程细节与后续标准流程可能有所区别。
Q11:对于房地产市场表现不佳的特大城市，是否还有足够的优质资产用于城中村改造项目？
A11:热点城市中心区的房地产市场相对较好，库存周期短，改善盘销售情况良好。
武汉、郑州等城市的城市改造项目较少，郑州房价下行部分原因是棚改导致的回迁安置量大，商品房供应量多。
Q12:配售型保障房与租赁型保障房在未来的比例会有怎样的变化？
A12:配售型保障房未明确大规模建设，预计占年度商品房销售量的2~3%，少数城市可达15%。配租型保障房在十四五期间要占新增筹集房源的30%，主要在人口净流入城市进行。
Q13:保障房的总量和占比预计将如何变化？
A13:保障房的总量预计将增加，目标是达到常住人口的30%占比。
Q14:政府推进保障房的目标和意向是什么？
A14:政府的目标是保障房能覆盖常住人口的30%，未来的增量占比需要超过30%以实现这一目标。
Q15:商业银行在入库申请PSL和专项债项目中能发挥怎样的作用？
A15:商业银行可以参与土地开发贷款、建设贷款、拆迁安置贷款等方面，选择它们更愿意参与的领域。
Q16:银行贷款是根据什么进行申请的？
A16:银行贷款的申请是根据成本、期限和风险进行考虑的。
Q17:PSL和专项债能否计入资本金？
A17:PSL和专项债是否能计入资本金的信息在提供的资料中没有明确说明。
Q18:国企通过社会资金进行融资的可能性有多大？
A18:国企通过社会资金进行融资的可能性的具体信息在提供的资料中没有明确说明。
Q19:珠三角城市城中村改造中产权所有人与住户的关系如何？
A19:非本村村民购买的小产权房可能导致对地改造可行但对房改造困难，产权所有人与住户的关系复杂化，增加了拆迁难度。
Q20:珠三角城中村改造的拆迁难度有多大？
A20:珠三角城中村改造的拆迁难度较大，特别是需要安置的社会服务业从业人员。
Q21:广州城市改造策略是什么？
A21:广州城市改造策略为产业先行搬迁，并同步保障性租赁住房供应，拆除不是一次性完成而是滚动开发，优先建设安置房和融资区商品房。
Q22:城市改造对租赁市场的影响如何？
A22:城市改造对租赁市场的影响相对较小，因为资金投入较大，且拆除过程中会优先建设安置房和融资区商品房。
Q23:当前轮城市改造与上一轮有何不同？
A23:当前轮城市改造可能不会增加商品房需求，反而可能增加商品房供给。
Q24:青岛国开行购买的商品房作为配租型保障房的平衡策略是什么？
A24:青岛国开行购买的商品房作为配租型保障房的平衡策略在提供的资料中没有详细说明。
Q25:开发商收到政府资金的不确定性对实施有影响吗？
A25:开发商收到政府资金的不确定性对实施有影响，使用PSL购买市场上的商品房来做配租型保障房可能不太实现。