如果有一支房地产信托基金REITs，资产是蛇口的商业大厦以及商场，保证每年派息率超过9%，你觉得值得投资吗？
如果换一个说法：有一种理财产品，每年超过9%的保证回报，资产是央企在深圳蛇口的地产，你觉得这样的产品放在银行卖，会不会卖爆？
很可惜，这是在港股市场上，几乎无人问津。这支REITs就是招商局商业房托基金（1503.HK）。 $招商局商业房托(01503)$
这支REITs也算是生不逢时吧，2019年12月在港股上市，之后就遇到了疫情，导致2020年上半年，无论是商业大厦的出租率，还是线下商场的前景，都一片惨淡，以至于股价立刻就破发，从招股价的3.42港币，到如今2.73港币左右，最低时跌到过2.35港币。并且每天成交量也就是不到200万港币，流动性也很糟糕。
要知道，这可是央企招商局的基金，难道资产很差吗？
目前这支REITs所持有的资产确实比较少，五座物业都在深圳蛇口，其中四座是商业大厦，还有一座是商场，花园城，目前的出租率稳定在87%左右，算是很正常的比例。
蛇口的商业大厦租金肯定比不上福田的CBD。平安金融中心目前的租金大约是330元/平方米，几乎是蛇口的一倍。随着大湾区不断融合，再加上2022年深圳12号线开通，这几栋大厦都在地铁口附近，相信对于租金和估值上涨，有较大的推动作用。最差情况，租金随着通胀上涨，基本上是无忧的。
如今的租金和出租率，都已经回到了2020年6月，疫情刚刚缓和的情况。
根据2021年上半年截止业绩的中报来看，目前派发比例100%，每基金单位分派0.1039港币，折合年化收益率大约是7.5%。
根据REITs的章程，要把至少90%的可分派收入派发给股东，所以投资REITs就相当于是收租公、收租婆。
可7.5%并没有开头讲的超过9%啊？那是因为，在上市前三年，这支REITs承诺了保证派息。
在2020年，保证派发0.2360港币；在2021年，保证派发0.2541港币；在2022年，保证派发0.2614港币。如果按照2021年全年派发，以及现在的股价来计算，那么目前保证股息收益率就是9.49%。
这支REITs每年5月派发期末期，9月派发中期息，所以截止到2023年5月，所有分派都是保证收益。
那在保证期结束之后，是否还能维持这样的派发？如果派发比原先少，那岂不是股价会继续下跌？
没错，这是有可能的。如果有人真的目标只投资到2023年5月，收取最后一次保证派发后就卖出，并不能保证届时的股价依然和现在一样。
我们能否预期，到时候的分派会是多少呢？其实也是可以预计的。
根据2021年6月的中报和2020年的年报来看，租金和资产估值跟随通胀和GDP增长，大约每年5%到8%增长，还是大概率事件。那么在2年后，预计每基金单位分派可能会在0.2335港币左右。确实比保证派发有所降低，但若股价依然参考今天的7.45，那么股息率也有8.5%，相当不错了。
哪怕股价不涨，每基金单位分派也不再增长，就固定在0.2078港币，那么这也会是一个每年派息7.5%的“理财产品”，并且来源是招商局这样的央企资产，我觉得还是非常靠谱的。
至于为什么在港股市场上，估值会那么低？照理说，商业大厦和商场出租和估值，这些数据都是非常透明的，根本不存在任何造假的可能性，为何估值只有净值的65%？
这只能无奈地说：港股特色了。对于中国内地的资产，估值就是这么低，外资就是看不上，你说气不气人？但如果你觉得这反而是一个机会，那么就适当配置一些。能够跟着央企大佬坐等收租，而且又是那么高息的情况，难道不该偷着乐吗？
最后还是那句话：投资需谨慎。因为这支REITs每天的成交量大概在100多万左右，所以如果配置太多，可能再着急卖出时会面对流动性不足的问题。