掘金大师语
据英国金融时报上周报道，中国酱料巨头李锦记正在竞购伦敦金融城最著名地标——“小黄瓜”（The Gherkin）。
此前，“重庆李嘉诚”张松桥已花费11.35亿英镑（约合人民币101亿人民币）买下伦敦金融城第一高楼“奶酪刨子”。
在李锦记竞购“小黄瓜”时，英国标准晚报最新透露，张松桥正在考虑以6亿英镑的价格收购伦敦“对讲机”大楼50%的股份。
从左至右依次是“对讲机”、“奶酪刨子”、“小黄瓜”
仅今年第一季度，中资成为伦敦物业的最大买家。若三栋最著名的摩天楼都被中国人拿下，对于中资在伦敦的能见度也具有指标性意义。
难怪外媒纷纷，中国人正“买下”伦敦金融城。
面对“退欧”的不确定性，为何中国人大举涌入英国楼市？未来英国楼市会如何演变？
前段时间，海外掘金邀请英国房产与投资周刊总编范慧勇进行了一场讲座，解析脱欧后的英国楼市。
以下文字为讲座删减版，错过当天直播的朋友可以扫描图中二维码，回听全程讲座：
◎作者丨范慧勇
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今天主要从两部分内容来解析，先谈最近政局对英国楼市的影响，再谈目前英国楼市的变化以及选择房产投资的要点。
1脱欧给英国楼市一闷棍？
首先来看看脱欧公投后以及脱欧谈判期间，对英国房市带来的风险。
（1）“无价无市”
英国举行脱欧公投后，给市场带来了很大的不确定性，从公投开始到今年三月底正式启动脱欧，再到脱欧谈判，大概会持续两年左右。
公投结果出来后，金融市场不确定性是英镑大幅贬值，相对美元贬值12%-15%。虽然现在有小幅回升，但是还在低位徘徊。
英国房地产市场55%左右是本地二手房交易，对本地市场的影响可以类比08年金融危机，形成一个无价无市的市场，房子没有好的价格。
伦敦市中心核心区的豪宅有5%~10%的降幅，无价也无市。因为购买者持币观望，尤其是本地二手房的交易。
（2）东欧建工流失
在过去14年左右的观察中，可以非常肯定地说英国楼市总体是不存在泡沫。但伦敦和英国中南部地区存在严重的供应短缺，是过去20-30年间积累形成的。
现在市场上大概有1/3到一半左右的劳动力来自于东欧，尤其是建筑和技术工人。因为英国要脱欧，所以劳工存在不确定性。这些劳工有的要回国，因为居留政策还不确定，不愿待在英国这个存在不确定性的国家。
技术劳工的流失，会直接导致新房供应短缺的恶化。
（3）新房供应短缺的恶化
每年伦敦新增住宅需求量大概是六万套，但过去很长时间，伦敦市场的平均供应量都低于三万。2013、2014年行情好，开工量足，使2014年的供应量达到了四万套。
这是在建设高峰期才4万，2015、2016年新开工建设住房又有明显下降。
劳工短缺所造成的新房供应短缺的恶化，使伦敦本地居民居住的房产，比如说100万、60万以下的房产的供应会进一步恶化。
这样整个伦敦房市会越来越畸形，可能会影响到伦敦的长远发展，比如人才、商业、创新和投资吸引等受到影响，从长远来说会是房地产所担心的。
因此房地产行业一方面要保持供应适当短缺来提升房价，另一方面又要有足够的供应量来满足城市的良性发展。
2脱欧谈判带来机遇
（1）英镑资产的大幅折扣
因为在伦敦房地产市场，即使08年金融危机那么严重，伦敦房产均价下滑只有6%。而且这个均价的下滑是市场价格，不是买家买房时的价格。
另外，当时是无价无市的状态。因为伦敦的房子出租出去是绰绰有余的，可以覆盖按揭贷款的月供。所以在08年，只要不是财政状况出问题，是不会卖房的，只要能出租就可以覆盖月供。
英国脱欧后，英镑大幅贬值12-15%，造成伦敦稀缺的房地产向海外投资者优惠15%。这样的市场行情，不说千载难逢，也是几十年一遇。
正因英镑贬值，本地买家不受贬值带来利好，就持币观望。对海外买家来说，目前的议价能力非常高。
（2）按揭利率降低购买成本
目前英国央行的基准利率是0.25%，这是英央行成立300多年来最低的基准利率。
因脱欧谈判有不确定性，所以短期内基准利率大幅上涨的可能性没有，按揭贷款的利率也是历史上的最低位。
在此，我们也谈谈英国提前大选带来的影响
英国将在6月8号提前大选，预估大选前可能会出现持币观望的行情。按现在的民意，保守党比工党领先20%，基本上保守党十拿九稳。
一旦保守党当选，脱欧谈判期间的内部争执会越来越小，英国脱欧谈判过程会比目前更顺利，也意味着不确定性会比目前要小。
因此，保守党顺利当选后，英国房市会有非常明显的投资加速期。
3市场大趋势变局——BTR（建房出租）
英国房地产市场最近半年正发生非常重大的变化，这种类型的投资在英国房地产市场非常前沿，这就是建房出租Build to Rent（BTR）。
（1）与大型机构投资者竞争
以前，盖了住宅后都是为将每套房卖给个人投资者。但最近半年，大量机构投资者开始寻求另外一种模式，即盖了住宅后不论是卖给机构投资者还是开发商自己持有，都用于出租。
大机构自己建设后出租，主要是因为英国出租房市场的收益率很可观。
另一个原因，住宅市场的涨幅很可观。用心选取一些区域进行房产投资，尤其是伦敦和英国热点区域，其平均年回报率可以轻松超过10%。据过去半年不完全统计，用于BTR的投资资金已经达到100亿英镑。
（2）出租市场的格局变化
有一个非常明显的数据，曼彻斯特这个城市在去年的规划审批，有一半的新增规划审批的住宅是BTR，也就是说在曼彻斯特，接下来新建的住宅有一半是机构持有出租。
这对房地产市场就是意味着更加垄断。
今年初的英国住房白皮书提到08年金融危机时，建造100套以下房产的小型开发商比例将近1/3。但在金融危机恢复以后，建造100套以上的中大型的开发商将近70%，形成大型开发商垄断的市场。
在开发商垄断的局面下，对个人投资者产生什么样的影响？
首先，个人投资者接下来要跟大机构竞争；第二是出租房市场的格局要变化，可能在租金、出租难易程度，大家在选择位置以及出租管理成本方面要多着力。
现在英国房地产行业都在做这一变化带来的影响分析，因为在英国市场这样的变局是空前的。
（3）稀缺特色项目的优势
大量的机构投资者做BTR，意味着稀缺的物业优势会更加明显。这直接影响到大家在投资房产的时候，选择物业和项目的准则会发生一些变化。
一方面我们会跟大家更新，另外一方面目前的预测和判断就是跟着机构投资者投资，风险总是最低的。
以下两个表是两大机构怎么样选择BTR，怎样投资住宅房产的基本要点。
这两个机构一个是Greystar，美国最大的学生公寓和住宅出租房产的资产持有者和运营商。它在短短的两年时间里成为英国第二大的学生公寓资产的持有者和运营商。第二个是Legal& General，非常大型的国际基金资产管理公司。他们的选择标准非常值得参考。
另一方面，目前BTR市场，在跟投之外，大家还要特别留意怎样来选择这些大的机构投资者没有投资的、有特色和优势的稀缺项目，接下来会跟大家详细分享。
4投资房产的要点
（1）黄金准则：地段、地段、地段
大家都知道投资房产最基本的黄金准则就是地段、地段、地段。第一个地段指的是宏观区域，在哪个城市，是在伦敦还是在外地投资。第二个地段是微观，选择什么样的区域。比如说在伦敦的哪个区域来选择房产。第三个方面是最微观的，确定区域以后，选择哪个楼盘，哪个单元。
在宏观区域的选择上，因为我对伦敦市场最了解，而且对伦敦市场的研究最透彻。上边这些表格也非常清晰，尤其是中资机构，他们在做尽职调查的时候比个人投资者要谨慎几倍、几十倍。
他们选择集中在伦敦这样的城市做投资，以及英国其他部分大型城市做投资也就非常明显，宏观区域在这些大的城市无疑。
（2）选择房产基本要点
在英国常规选择房产的时候要注重的要点，可分解成两个方面：选择房价有额外升值潜力的房产来投资；如果用于出租的话，如何确保满租率。
额外升值潜力和确保满租率这两个要点，是去年11月英国最大的房地产网站Rightmove经过调查统计出来的要点。
额外升值潜力的要点：
周围是否会有新的轨道交通车站？
区域内是否有那种很酷很独特的商铺出现？
周围是否有有特色的超市？
街道两旁是否有建筑商的装卸车？
年轻的职业人士都搬到哪去了？
夏天时，酒吧、咖啡厅是否有露天座位？
周边学校的状况如何？
相邻街区如何？
确保满租率的要点：
是否在通勤带上？
是否临近交通升级工程？
经济震荡后市场表现如何？
周边专业人士、学生需求如何？
只要做到上述标准，你选择的房产就能带来不错的收益。
下面是问答环节。
Q1：在英国买房能贷款吗？具体有什么要求？
英国按揭贷款对于国内的投资者是完全可以的。目前市场上至少有四五家机构的按揭贷款业务做的非常成熟。
在英国买房做按揭做贷款，如果是自住，那么跟你的收入直接相关。通常金融机构贷款，如果是海外收入，贷款总额是你年收入三到五倍，这是用于自住房产的基本要求。
如果在英国买房子是为了投资出租，必须要同时满足两个条件。
（1）英国央行硬性要求，月租金收益必须是月供的135%。如果月租收益是1350磅，银行一个月能提供的贷款最大额不能超过1000磅。
（2）金融机构要求贷款总额是工资单上年收入的三到五倍。
对于国内投资者来说，有的金融机构如中国银行伦敦分行，对国内收入证明的要求非常严格，必须是税后收入证明。不同银行有不同要求，大家如果感兴趣，可以向各金融机构直接咨询。
Q2：脱欧以后，英国经济和投资方面和以前比有哪些区别？
这个问题很大，我简单地说过去八个月的感受。
脱欧以后，首先是英国政局稳定，经济比预想的要好的多。各种指数不但没有下滑，生活感受不但没有任何负面的影响，反倒这个国家又充满了期望和期待。尤其在是英镑贬值12%~15%左右导致海外投资者积极踊跃的情况下，英国经济非常强劲。
总体来说，各种脱欧的利空已经出尽。市场能想到的负面消息，在这大半年时间已完全消化掉。
Q3：伦敦投资什么地方潜力大？
我们把它分成短期五年以内，中期五到十年，长期十年以上。房产投资的持有期限长短，跟区域选择有非常密切的关系。
从长期来讲，伦敦是供不应求的。在这样的局面下，我们圈里有个口头禅：如果有预算和决心，伦敦的房子是闭着眼随便买的，不存在压时间点或者区域。
现在市政府交通局正在酝酿的就是纵贯城铁项目，东西横贯的城铁就是伊丽莎白线，南北纵贯的叫Crossrail2，预计2032年完工，也就意味着十年以后的市场红利会一步步释放，非常有潜力。其沿线还有一些大的区域，如Old Oak Common。
Crossrail2路线图
短期来说，2018年底2019年初要通车的是横贯城铁Crossrail1。它过去两轮的红利期基本释放完了，现在市场预期的最后一个红利期是在通车前后，大概有五年。
伊丽莎白线（Crossrail1）
因为沿线居民和投资者会意识到通车带来的便利，这个红利期会有额外的增幅。接下来整个市场就会恢复到大的行情，没有额外增幅的红利了。
五年以内，Crossrail1沿线有一些区域，比如说伦敦2012年开奥运会的Stratford这些区域，在接下来五年和长期的增幅是会非常明显的。
中期来说，伦敦有大量五到十年持有的投资区域，包括奥运新城Stratford、Nine Elms美国大使馆新使馆区、西北的大规模升级改造的社区如Brent Cross还有温布利。还有伦敦东边，如Canary Wharf以及Royal Docks。
Q4：英国脱欧对孩子留学有什么影响？
英国是一个海岛国家，它本身的发展是外向型、有国际视野的国家。英国本身态度非常包容开明，绝不希望贸易壁垒，也不希望跟欧盟产生贸易纠纷。
接下来英国会倚重于欧盟之外的全球市场，也意味着对包括中国在内的整个国际市场，在商品、服务贸易，还有在人才的流通上，英国会慢慢出台越来越有利于全球化的政策。
有人说脱欧是闭关锁国。其实恰恰相反，在英国生活了十几年，我们对英国脱欧没有任何的担心，因为深知英国的本意是朝国际开放，而不是像欧盟内部抱团。
所以关于留学，从安全和社会包容度看，不会有任何影响。英国对欧洲个别国家的人不太友好，是因为在短时间内居民构成发生变化的原因。但对全世界人的包容，英国这个本质是不会改变的。
如果从孩子就业方面讲，我们认为英国脱欧谈判一旦结束，对非欧盟国家的技术性人才要求一定会越来越宽松，因为必定会有技术类人才短缺。中国人这么聪明，学习能力和技术实战能力都很强，绝对受欢迎。