6月17日，深圳五大中介机构联合发布声明，坚决抵制“全民营销“模式，去年闹得沸沸扬扬的渠道之争，又从桌底下摆到台面上。
私单泛滥和不专业的夸大宣传，是“全民营销”受攻击的命门。
这些，直接影响到产业链上巨额利益的再分配。
反观武汉，“无渠道不营销”，全市四五百个在售楼盘，大多已半推半就，上了各大派系渠道的船。
渠道助力之下，市场正迅速恢复元气，供需两端同时发力：5月新房销量今年首次破万，市场库存继续攀升，达到16万套。
同时，“新房价格全线上涨”的声音，让人真假难辨。
在这些背景之下，楼十二（微信公众号：十二重楼）从多个平台，随机抽取了武汉目前350个渠道分销楼盘，列举部分代表性项目，并总结、反推，最终窥见这些“不能说的秘密”。
1、最高单套返佣80万
2017年6月28日晚，二七滨江一豪宅项目，连夜在香格里拉酒店开盘，大部分的买房人，此次是“陪太子读书”：直到房子卖完，都没有收到开盘通知。
最疯狂的时候，“茶水费”最高被炒到50万一套，当时已是半公开的秘密。
3年后的今天，楼市迅速降温，进入平稳常态。
在相距不远的汉口一线滨江，曾因“备案价35万/平米”（没错，是35万，不是3.5万）爆红的那栋楼，目前对外均价4.5万元，实行渠道分销按套数跳点提成，销量超过10套后，单套最高佣金可达约80万元。
2、去化“困难户”直接提佣近10个点
目前武汉分销渠道的佣金比例，从总房价的零点几到10%不等，主流是2%—3%之间。
并且，普遍是在限定时间段内完成，可根据成交套数跳点，套数越多，跳点越高。
龙城汇萃园，在售42至206平米的商铺，单价2.95万元，100平以上即可按9.6%返佣。
没错，一套最高返佣超过58万元。
武汉自贸城，在售的公寓及商铺房源，共计近900套，公寓按照3.2万/套，商铺直接按总价的9.6%返点，最高每套返佣近30万。
金色湖畔，住宅销售达到40套，佣金可跳高至5.44%。
新华尚水湾住宅，销售超过61套，佣金比例为4%。
光谷悦公馆，目前有160套住宅在售，最高可按6.4%的佣金返还。
这些例子从侧面印证：高返佣项目并非个案，佣金比例越高，越是销售“困难户”。
3、商铺和公寓更难卖
高比例返佣项目，大多是商铺和公寓，这也符合市场各方一向的预期。
光谷青年汇，底商和公寓返佣分别是5.6%和4.8%。
位于光谷东的合景梧桐四季，别墅和住宅单月销售超6套，返佣点数达5.6%。
江夏欧亚达云亭，商住楼最高返佣6.4%。
汉口幸福万象，底商在售，按总价5.6%进行返佣。
天下南湖湾，商住产品返佣4.8%。
位于汉阳的华发未来荟商住产品，按5.6%返佣。
中建光谷之星，商住返佣根据认购套数来，最低4.4%，最高5.2%。
力高雍华年，商铺和公寓销售按月度进行考核，成交达75套，返佣比例为5.6%。
远洋心汉口二期的公寓产品，以售后包租的形式，根据后期公寓酒店档次的不同，购房者需要支付的精装费用标准也不同，分为1600/平和2500元/平，返佣点数从4%到6.4%不等。
目前汉阳中心区域体量最大的项目，远洋东方境世界观，在售住宅最高返佣2%，但是公寓项目在售房源多达500套，返佣比例最高达到5.6%。
4、疫情换房效应有限，别墅仍愁卖
不少一线销售告诉楼十二，因为疫情带来的别墅报复性消费，别墅销售在5月出现一波明显高峰，6月又出现回落。
在统计抽样的350个渠道楼盘中，别墅项目约30个，且佣金提点比较高。
例如，单套总价最高不到74万的卓尔桃花驿别墅，每套返佣就达5.6万元。
当前市场上在售的也基本上是“伪别墅”，叠墅和联排是绝对主流。
光谷一叠墅项目中，上、中、下层叠墅的渠道佣金分别是5.6万元、8.8万元和7.2万元。
佣金多少，直接对应了叠墅产品中楼层销售难易程度，选择买上叠的人最多。
5、住宅去化还是主流
在这些渠道楼盘中，虽然商住、商铺类产品占比较大，别墅类产品占比有所提升，但平层住宅仍是目前市场去化目标的绝对主力。
光谷旭辉千山凌云，就是最近那个“和尚带我来看房”的项目，540套房源，均价2.6万元，目前尚未开盘，就已经按照户型大小和去化难度，精准划分出了返佣档次：135平至145平，每套返佣4.4万元；170平米以上户型，每套返佣5.6万元。
可见大户型产品销售压力仍在增加。
6、几乎全部楼盘广撒网上分销
上渠道分销，直接目的是尽快去化、回笼资金。
为此，在渠道佣金鼓励上，开发商一如既往地鼓励一次性全款购房。
同样是卖出一套房，分期和全款佣金相差1个点左右，可见对资金需求强烈。
出于这个目的，楼盘在上分销渠道时，也绝不会傻到在一棵树上吊死。
在楼十二随机抽取的350个楼盘中，同时上了多个分销渠道的楼盘数超过340个。
7、佣金越来越流行“一口价”
前些年特惠房源促销流行“一口价”，如今“一口价”佣金也渐多。
杨春湖区域的邻湖壹方，全部是商住产品，不到50平，分为1.5万和1.8万两个均价，SOHO房源返佣4万元/套，LOFT房源返佣4.8万元/套。
保利城SOHO中心，统一按照2.4万/套标准结算佣金。
近期“网红”福星惠誉东湖城，渠道佣金2万/套。
武珞路上的佳兆业广场天御，根据销量，每套佣金划分为4.8万和5.6万两档。
光谷东的联发红墅东方，共有180套在售非独栋别墅，一律按每套2.4万元返佣。
汉阳钰龙旭辉半岛，117平户型每套佣金3.04万，132平户型每套3.36万。
金辉城，住宅单价只有6300元，也按照2万/套一口价返佣。
碧桂园海昌克拉公馆，每套返佣标准是3.44万元。
中交香颂，95平以下每套返3.2万，95平以上返4万。
8、四大区域最焦虑
稍加梳理就能发现，在这350个渠道分销楼盘中，4个区域竞争最为激烈。
东西湖区域超过30个楼盘，考虑面积因素，这里是密度最大的地区，武汉楼市“绞肉机”当之无愧。
东湖高新区接近30个，这还没算上光谷东（葛店）板块近20个楼盘。
这几年购买力的透支，或许正在让大光谷区域项目进入贴身肉搏阶段。
不把经开（汉南）板块计算在内，汉阳区上分销渠道项目就超过30个，加上一些巨型体量项目，区域市场去化焦虑度可见一斑。
相比中心城区，三环外项目更加惨烈。
例如，地处四环外的海伦堡汉江府，同时在售售高层和别墅项目，约500套房源仍待字闺中，以成交套数进行分段跳点。
为了鼓励销售加快去化，除了正常点位，还额外按照住宅一套加8000元、叠墅一套加1.6万的标准进行佣金奖励。
结语：没上渠道的开发商都在做什么？
准备上渠道
自己建渠道
重启全民营销