招商证券（海外）房地产及相关行业的策略报告，题目是变局即大局。每一个行业都在变化，但本质没有变的是投资逻辑的本质是没有变的。即：成长或者反转是把握投资的关键！成长是看行业的格局、企业的商业模式、组织形式的变化。而反转则更为关注的行业的从阴到阳的变化。招商证券（海外）研究经历华润、绿城、融创、合生、搜房、诺亚财富，我们希望迎来一些新的变化！祝雪球上每一位朋友新年愉快！

不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。————【清】陈澹然 2014年，我们仍然在行业趋势平稳周期下选择最符合行业投资逻辑的公司。 2014年行业政策环境与企业经营状况：人民币升值预期趋势目前放缓对地产企业的估值有所不利；从流动性来看，目前尚未看到放松的迹象，流动性的趋势对房地产企业估值没有向上的动力；房地产调控政策的求稳，目前来看“放松”和“收紧”的动力也不足；由于2013年新开工量有所上升，2014年供需关系较为平稳，供不应求的现象在2014年难以重现；但2013年的土地价格上涨过快，将影响地产企业2014年的毛利率；地产企业2013年销售较好，为2014年结转利润奠定基础。 2014年投资标的推荐：房地产服务业的商业模式符合未来长期趋势，且已经形成竞争优势-搜房（Sfun），诺亚财富（Noah）；从房地产开发向社区服务业转型，且形成先发优势的企业-花样年（1777.HK）；低估值，业绩增长，负债率有所降低的公司-融创中国（1918.HK），佳兆业（1638.HK）；低估值，业绩有所增长 的公司-绿城中国（3900.HK），恒大地产（3333.HK）；大股东支持下的高速发展-华侨城亚洲（3366.HK）、招商局置地（978.HK）；专业化已形成核心优势-华润置地（1109.HK）、中国海外发展（0688.HK)。