$万科A(SZ000002)$ 此讨论不包括别墅等房产投资。

有人问现在可以买房吗？如果是刚需，可以入手；如果是保本理财，也可以入手；但是作为投资，想获得超额收益，还是缓一缓。

原因如下：

1.2000年前后，开始实施商品房政策，伴随着加入WTO，赚取了大量的外汇，换成了钢筋水泥混凝土，城镇化率由2000年24%左右迅速发展到65%，房地产迎来多重红利，快速发展，借助势能，已超出实际所需，现在是消化存量阶段。

2.我们从改革开放到现在，用了40年的时间，完成了西方百余年的城镇化进程。目前美国城镇化76%，中国城镇化65%。美国城镇化从65%到75%，用了近50年时间，我们城镇化率要达到这个水平，大概率也要这个时间跨度。即近50年，新吸纳城镇人口10%，未来需求有限。

3.遭遇重创的经济要想恢复正常，需要长久的时间去修复，此时人们资产负债表过高，收入增长受限，非不得已，举债购房，几无可能。