结婚需求
结婚需求在刚需中占有比较重要的位置
历年结婚登记人数
由图可见结婚登记人数的快速增长期与房地产的高速发展期重合度比较高。
据官方媒体统计，中国城镇男性平均结婚年龄28岁，中国城镇居民首套房平均买房年龄27岁，因此可以用历年27岁人口变化估算未来因结婚产生的买房需求变化。
2011-2031的27岁人口变化图
从27岁人口来看，2017年将达到巅峰，之后开始迅速下降，到2026年，27岁人口仅仅是2017年最高峰的50%，之后开始反弹，并稳定在1600万左右。
但是，中国男性平均结婚年龄28岁，相对年轻，韩国男性为32岁、香港男性31岁、台湾男性36岁、日本男性35岁。因此，未来中国男性平均结婚年龄升高可能是大趋势，但会较为缓慢的进行，如果几年内中国男性平均结婚年龄上升到30岁，平均买房年龄也会推迟两年。这样的效果是上面的折线图整体向右平移两个单位，其结婚买房的顶峰将会在2019年。
结论，从人口结构上来讲，结婚需求的顶峰在2017-2019年之间。
未来两年的结婚需求量
2011年结婚人口1300万对，由于人口结构继续攀升的可能性，未来几年可能达到1500万对。又因为城镇人口减去外出农民工人口的值占人口总量的40%，因此婚房的实际需求为600万套。
而这600万套并非商品房需求。
根据统计局数据，15-59岁人口为劳动人口，共计9.3亿，减去在校学生0.8亿在校学生，剩余8.5亿。而全国事业单位、国企、大型私企的正式员工2.5亿，占比30%，这30%很有可能因为工作单位得到相对廉价的住房，但因为，27岁有很多分不到房子，以25%计算。
因此，抛开这一部分分配性廉价住房后，仅有450万套因为结婚产生的商品房需求，
并在2017-2019会出现拐点并开始大幅下滑。
不过城镇化的发展会在原基础上新增27岁城镇人口，平均每年约60万，但由于城镇化发展的不规律性，可能会让结果推迟一年或提早一年，因此是2016-2020年。
（另，离婚也可能产生购房需求，按登记情况，估计能到到100万套，但情况比较复杂，暂时估计实际产生的住房需求是50万套）
城镇化需求
虽然官方数据表明中国目前城镇化率为52%，但是发改委宏观经济研究所副所长指出，真实城镇化率仅为40%。因为52%的比例包括了1.5亿外出农民工，抛开这一部分真实城镇化率仅为40%。
个人认为40%的数据比较合适，因此采用40%。与国际上对比，英、日、美、意、韩、法、加等国城镇化率均达到70%以上。参照日韩城镇化速度，2025年，中国真实城镇化率在65%-75%之间，平均每年有3000万农村人口成为城镇居民。
而这3000万人并不能直接产生商品房需求。
这3000万分为主动城镇化和政府主导的被动城镇化，其中被动城镇化的居民购买的大多不是商品房。
下面我们来计算被动城镇化的人口
2011年，国土资源部统计数据，新增建设用地中占用农用地的面积是41万公顷，合计615万亩其中耕地375万亩，按照农户人均耕地面积、人均园地面积、人均草地面积等计算，占用615万亩土地可城镇化1200万人口。
因此主动城镇化约为1800万人。
但是，在统计中，这1800万人包括了在城镇上学的农村学生，这一块城镇化人口并不能产生住房需求。据统计，2011年，考入高中的农村学生400万，考入中等职业学校的500万，因此城镇化后能产生住房需求的人口为900万人，可形成300万套的住房需求。
结论一直到2025年，城镇化带来的住房需求年均300万套。
改善性需求
这里的改善性指的是旧房换新房。
中国的住房使用时间比较短，原因是
A.05年之前收入增长较快，房价较低，引发了较快的更新需求。
B.近十年城市建设速度较快，使得八九十年代的住宅房价在低时主动更新加大，之后房价高时政府主导的被动更新动力较大。
以上两点的时间段为下文时间性假设的依据。
根据2010住建部的数据，2010城镇居民人均居住面积31.6平方米，由此可以推算目前的城镇房产存量为189亿平米。
我们再假设当时的单位分配住房大部分会由单位承担更新，小部分不会，并且之前的老住宅中商品房占比较低，因此我把房产存量的更新需求由商品房承担的比例低于目前的70%，设为60%，为120亿平米。
2002年-2011年商品房销售面积累计约90亿平方米，则02年之前可由商品房承担更新需求的面积为30亿平米。
在不考虑非改善性新增住房的的角度下，假设当02年以后的住宅累计销量占总住宅存量的90%时，基于上文A、B两点的快速更新需求停止。因此我们可以得出快速更新需求为20亿平米，分五年完成更新，每年4亿平米，大概就是420万套。
结论，改善性需求可能在每年达到4亿平米，420万套的需求，在5年左右-2017年前后几年停止，之后的住宅使用期限可能会逐渐延长，改善性需求降低。
商品房刚需总量估计与供应情况
刚需=婚姻需求+改善性需求+城镇化需求
=500万套+400万套+300万套
=1200万套
=11.5亿平米
商品房住宅供应情况
从供求情况看，按竣工情况，2012年供给小于需求，按销售情况和新开工情况，2013-2014供求关系可能出现反转。
而需求并非不变，按照之前分析，结婚需求将在2016-2020年之间开始大幅下降，到2025年左右为之前高点的50%，而改善性需求可能在2017前后出现比较大的下滑。
所以，2015年-2019年之间结婚需求与未来几年改善性需求回落的双重缺口必须由城镇化速度填满，否则届时商品房市场将面临一次因市场而产生的危机。
与网友交流之后发现了文章存在的一些问题，
特此更正：
1.学区性住宅需求未考虑，大概占需求总量的5%左右
2.二手房由于种种原因未考虑，由于没有确切数据，大概估算在100万套。
本次更正不影响文章结论。
2013.3.7 西雨牛仔