合约管理面积是如何统计的？

相信很多买了#碧桂园服务# 的股友都跟我一样，被公司8.7亿在管面积，特别是16亿平米的合约管理面积所包含的潜在价值所吸引。按过去的经营业绩，每平米在管面积一年贡献3-4元的税后净利，16亿平米合约加上未来三年的继续拓展，2026年在管面积16-18亿平米，按3元/平米的下限计算，公司仅此一项业务的税后净利就能达到48-54亿人民币。物业公司不会有大的资本开支项目，即便每年计提5-8亿的坏账损失，业主增值服务、广告等其它业务也会跟随在管面积提升，对于耐心持有者来说，现在的市值就完全是在送钱。那么问题来了：

合约管理面积是如何统计的？是已售出未交付的物业计入合约面积，还是与地产项目公司签订协议后就计入合约面积？如果是前者在目前政策保交楼的形势下，合约到在管的转化率会比较高；后者的转化率折扣会比较大，是否有业内高手帮忙解除疑惑，谢谢！