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一、收入与盈利
建业2020中期收入130.2亿，同比增长43.6%。
其中，“销售物业收入”123.6亿，同比增长47.3%，占总收入的95%。受疫情影响，酒店运营、管理服务费占比下降。
建业的财报披露信息很充分，这123.6亿的“物业销售”，确认面积178万方，确认均价6389。
作为对比，2019年中期，物业销售收入83.9亿，确认面积137万方，均价5747。
从过去的数据来看，建业下半年确认的收入与均价都会有提升。2019年全年确认均价6472，下半年确认收入占全年的71%。照此分析，2020年全年“物业销售收入”应该在350亿至400亿之间，均价应在7000左右。
从销售与确认的对应关系来看，建业2020年确认的大部分收入来自2018年。2018年重资产合同销售额536亿，销售均价7221。
所以2021年的“物业销售收入”也会迎来不错的增长，因为2019年销售额比2018年增长了34%。20、21两年，是建业确认收入的丰收年份。
已售未结方面，全口径929亿，其中表内726亿，表外166亿。建业的报表“合同负债”685亿，考虑到银行回款的延误等因素，建业的表内数据完美对应。
值得注意的是，财报披露了已售未结的毛利情况，表内726亿对应的毛利率只有20%，表外166亿毛利率24%。虽然建业的毛利一直不高，但也没到过20%如此低的地步，过去几年都在25%附近。考虑到过去几年管理层给出的毛利率指引都非常保守，所以这个20%的毛利应该也是管理层拉低预期的举措。
盈利方面，毛利率23.7%，净利率6%，归母净利率5.6%。三项指标均出现一定下滑，所以即使收入增长了40%，但归母净利润只增长了10%。
三费占比16.1%，好于19、18两年。建业的费用控制一直是老大难问题，胡老板在今年4月的19年业绩发布会上正式提出进入战略稳固期，其中的一个重要任务就是费用控制。
建业16-19这四年，销售额翻了3倍多。代价就是盈利能力持续下滑。费用控制问题，土储能级不断下沉，售价偏低，毛利率偏低。这些问题，随着这几年的销售额逐渐确认，会显现出来。
想要看到明显好转，恐怕要等2022的财报了。随着19-20郑州销售额的入账增多，毛利会好转。
预测2020年全年收入380亿至420亿之间，归母净利率继续下滑，给5.5%-6%，预计全年归母净利润22-27亿，同比增长10%至20%之间。具体能做到多少还要看管理层的意愿，是否要确认一些高毛利的项目。
说实话，报表净利率6%，归母净利率5.6%，在房企中真的太低了，但凡高一个百分点，净利润的增长就会漂亮很多。
二、销售与土储
建业前8个月重资产销售额386.2亿，同比增长7.8%。全年目标800亿，意味着9-12四个月要卖413.8亿。
19年最后四个月建业卖了359.7亿，也就是说，2020年最后四个月要同比增长15%。考虑到建业近几个月的销售均价高于去年，说明没有做“减价促销”，年底如果冲销量适当减价，应该可以完成。
观察建业过去几年的销售趋势，每年6、12，这两个月会做减价销售。今年6月销售均价8466，远高于去年减价时的6900，即使这样，也卖了81亿。建业最后四个月有充足的“操作空间”，就看管理层的意愿了。
拿地方面，建业上半年拿了365万方，近几年新低。其中合作收并购占比88%，招拍挂只有12%，这一点颇为亮眼，建业过去几年拿地的大头是招拍挂。拿地均价1183，很便宜。土储能级上，洛阳两块，郑州一块，周口、安阳、驻马店若干，县级市只有4块。
总土储5265万方，权益4031万方，权益占比76%。目前已售未结929亿，按均价7000算，有1327万方锁定，可售土储4000万方。
如果按照21、22同比增速20%来计算，均价给8000，因为郑州的入账多了。则21年卖1200万方，22年卖1500万方，土储还算是可以满足。
照此分析，2022年重资产销售额1200亿，轻资产达到800亿，即可完成胡总的“30周年2000亿目标”，应该说不是很难。
顺便说一下融资
算上“受限制现金”，净负债率34.8%，很出色。不算，净负债率74%，也不错。平均融资成本7.5%，保持稳定。
1年内有息负债194.2亿，达到近几年高峰，长短债比0.9，也就是1年内负债多过长债，好在现金还算充裕，是短债的1.6倍。
建业的表内负债非常稳健，在民营房企中算是很低的了，除了融资成本高一些之外，无可指摘。
三、总结与展望
建业的最大问题，是盈利能力。
盈利能力中的问题，是毛利率和费用控制。
虽然建业的拿地均价很低只有1000出头，可建业的“农村包围城市”战略使得销售均价也很低。建安成本随着人工费用的增长水涨船高，地价1000，售价只有5000-6000，建安成本+利息费用不断压榨毛利空间。
负债、规模、盈利，建业前两项做的不错，势必在第三项出问题。
弯道超车，谈何容易。
所以胡老板的“战略稳固期”恰逢其时：保持一定的销售增长，不设太具体目标。工作方向在稳住负债，提高毛利，降低费用上，用两三年时间消化急速扩张的问题，接下来再实现规模与质量并重。
如上文所述，建业在21、22两年实现15%-20%的销售增速并不困难。与此同时，确认收入进入丰收期，但是碍于低毛利、低净利，虽然收入增长很多，但净利润的增长可能并不会那么“诱人”。
我毛估2021年建业的收入在450-500之间，归母净利润在27亿-32亿之间。与2019年的净利润相比，有50%左右的涨幅。
与此同时，建业此时的市值，对应股息率超过12%。不考虑市盈率变化，持有两三年，拿着每年12%以上的股息，对应50%以上的增长。兼具稳健与安全，是“养老股”、“捡烟蒂”的优质之选。
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