$绿城中国(03900)$
看见绿城福州已经找人在市场上放风试探，茶亭项目做庐系产品。容积率在2.5左右，做庐系难道要高低配？
如果真有这想法，只能说，可笑。
简单谈谈这个项目，就当作个市场模拟，到时相互印证下。
茶亭这个项目，是福州鼓楼与台江交界，以前是出城的必经之路，茶亭街曾经是福州一条手工艺街，是少有的达官显贵出入，各路商贾云集，百姓贩夫走卒繁忙交错的地方，繁华一时无两，有点类似于杭州的望江板块。
转折点是早年华晨地产开发，拆了所有的的骑楼，茶亭从此泯于众人，成了普普通通的一条街。虽然烟火气还在，但曾经的文脉只剩一息尚存。是福州城市的一大遗憾。
说回这块地。这地确实各方面都不错，但就是没有豪宅的底子。福州除了三坊七巷一带，没有哪个地方是可以凭一己之力，独立做出一个豪宅产品的。这也是国贸建发在价格仍可以的时候，没有继续追加的原因。他们在福州都已有标杆了，更注重利润率。做不出豪宅溢价，也没死缠的必要。
茶亭真正的优势除了鼓台交接的地段，那就是情怀和学区的加成。
如果绿城只是想正常单盘盈利，倒也简单。但若想在福州重新树立形象，追求高溢价弥补一下之前的窟窿，那就非常考验操盘能力了。
首先，福州市场对于绿城的印象只是“外立面还蛮好看的冤大头”，最多还有一个泳池有些辨识度。什么庐系、凤起系，对福州人没有任何品牌意义。更何况长乐还趴着一个老掉牙的诚园系都没搞好。
第二，茶亭虽然地段不错，但项目的户型和总价的定位就显得非常棘手了。绿城之前的福州团队对这方面的把握可以说是：神级理解，刀刀致命。 希望历经桂语的漫长营销，绿城对福州市场的底子能有一个清晰的认知。
第三，绿城对于福州人的产品喜好还是没有找到感觉。以前骨子里傲慢，觉得杭州copy过来，这些没见过世面的福州人不得抢疯，结果被狠狠教育。希望在杭州和建发的几经交手，能让绿城有所领悟。
浅谈下自己的理解：
1、高低配是走钢丝的玩法，而且产品操作难度极大，旁边世茂高楼的遮挡也很难在产品层面解决。高位产品的总价，对茶亭地段、绿城品牌的豪宅认可度都是极大的考验。
2、叫哪个系的产品对福州来说没有什么意义。福州人不care～户型打磨才是重中之重。
3、学区，学区，学区。懂福州的都懂。
4、营销时机节奏的把握。茶亭虽好，但建发汽车南站也不远，后续难免好地层出不穷。
如果让我粗略选下现成适合的产品线，杭州目前的锦海棠会是个不错的选择。
当然，如果绿城不在意一时一刻的销售进度，强上芝澜月华之类的产品，高溢价慢慢卖我也觉得没什么问题。
另外：文澜明月上团队了，紧跟绿城营销步伐，大家市场上见。倒要看看营销上，是绿城专业，还是绿城业主专业。