新城控股2022半年报初看

先说结论：远好于预期，小新的半年报在行业寒冬中依然给苦苦支撑的我带来了一丝温暖。所以重点捡好的说。

1、三道红线保持绿档。公司剔除预收账款后的资产负债率为 67.06%,净负债率为 48.37%,现金短债比为 1.06（已扣除受限资金）

2、有息负债下降融资成本下降。公司期末融资总额估算约822亿，半年净偿还了77亿的外债，也还了母公司新城发展24亿，还欠新城发展60.35亿。公司整体平均融资成本为6.50%。 较上年末6.57%有所下降。由于有息负债额度和成本的双降上半年的利息支出61亿，较去年同期66.4亿下降8%，今年人民币贬值还有1.9个亿的汇兑损失，不然降更多。

3、高回款率下的高正经营现金流。报告期公司实现 760.30 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 117%，所以经营现金流非常好看，上半年经营现金流+115亿。看几个已出报表的同行，招蛇+36亿，金地+61亿。碧桂园+52.5亿，中南+48亿。保利，哦负责收尸的不用看这个。

4、毛利，净利润降幅小于营收降幅。营业收入（竣工少结算低） 428.03 亿元，降 45.89%；归属净利润 30.10 亿元，降 30.11%。很另类的小新，主要是高毛利商管收入占比提升，且毛利同比增长1.64%达72.22%（住开毛利16.12%同比下降1%）。 商管毛利31.6亿，住开毛利60.83亿。商管毛利住开毛利达到1：2。即商管业务毛利占比已经超过1/3了！ 给小新高一点估值不过份吧。

5、上半年偿债高峰期，销售大降。但回款优秀+没拿地，现金消耗不多。期末货币资金447.8亿，虽然较去年末少105亿，但高于一季度末的434.2亿。看筹资现金流就知道这有多难了。小新算是挺过来了，说9月初要发10亿全额担保的中票了，三年期利率4%出头。还有7月17注册生效的61.72亿小公募，理论上随时可以发行。还有华西证券的华西-新城绿色建筑资产ABS13.16亿也通过了。一切会好起来的！

6、借钱真好难的！示范民企小新上半年筹资活动现金流-198亿！从去年下半年的最近四个季度单季筹资现金流-143亿，-89亿，-99亿，-99亿，太难顶了~

7、结算资源依然充足，并表口径合同负债还有2022亿，全口径已售未结算面积3469万平米。上半年只俊工了654万平米，下半年计划竣工1763万平米。是上半年的2.7倍。

8、可售资源不算充足，上半年新开工只有345万平米，去年同期1798万平米，下降80%。下半年计划新开工624.67 万平米，不拿地估计就这样了。这一点要从哪个角度舔？夸小新的执行力吧。不拿地做得很早，且很坚绝，隔壁老碧中期发布会正在反思呢（还是太乐观了）。底线城市去化这么差，做到有回款（非受限资金）的销售太难了。

当然新开工降这么多，对下半年的销售就不要报什么期待了，平稳着落就是胜利。回头看小新的销售从2019年的高点不知不觉已经调整3年了，不得已的激流勇退算是运气，现在也应该适应了。

9、由于新开工暴降，应付款大幅度下降。应付票据63亿，同比下降30.75%，应付帐款400亿，同比少了289亿！同比暴降39.19%，这是搞了多少工抵房啊，工程款压力大降。

10、存货结构有所优化。现房存货200.7亿。较上年末下降了26.5亿。现房上升势头有所遏制。

11、商场重估收益依然克制，1100亿的投资性房地产，上半年公允价值变动收益6.8亿。0.6%~ 降息周期，估值有上升空间的。

12、存货跌价损失减值1.62亿，较去年同期的10亿大幅下降的。小新这个去年提的多，今年有调节空间，跟银行股今年不良生成与减值的背离同理，不必大惊小怪