2023年，房地产在低迷中盘整，地产股也成为资本市场的弃儿。截至12月18日，A+H股181家上市房地产企业总市值较年初下降27.75%。受疫情结束后宏观经济低迷以及房地产市场探底影响，两市地产股股价跌幅有所加大，其中H股整体更是跌去了32.15%。
财政部数据显示，2021年地方政府土地出让收入达到约8.7万亿元历史高位后，2022年降至约6.7万亿元（同比下降23.3%），2023年进一步降至约5.8万亿元（同比下降13.2%）。
克而瑞研究中心的数据显示，2024.1月，百强房企仅实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年新低。
股价低迷消磨投资者信心
“马上要破十了吗？”12月25日，A股房地产开发板块翻绿，“地产一哥”万科股价报10.30元/股，总市值1288.68亿元；年初至今，万科股价已经大幅回调40.45%，市净率仅0.49。万科股价一年来的走势，自去年12月达到阶段性小高点19.6元后，该股股价一路下行，已经触及近八年来的低点。
对市场这一行情，万科董事会主席郁亮此前公开表示：目前市场超跌，在蓄积自我修复的能量。“政府出台一些政策后，需要解决想买的问题。一个总在出问题的行业，很难有信心。现在商品住宅建设洪峰和行业销售下滑叠加，预计明年这个错峰就结束。”
万科12月18日也在互动平台上对投资者称，目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，守护公司安全，同时也会做好资金的统筹规划和利用，最大程度维护公司和股东利益。
金地就股价问题在投资者关系平台上表示：目前房地产行业处于新旧模式转变的历史时期，房地产公司面临诸多压力和挑战，对股价造成波动。公司将努力做好经营，守护公司安全，最大程度维护公司和股东利益。今年来，受董事长凌克先生因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，以及三季报数据大幅下滑等影响，金地股价数次下滑，并一度遭遇“股债双杀”，年初至今股价跌幅高达57.32%，仅次于板块内*ST泛海的跌幅。
另一巨头保利发展，今年来股价跌幅约33.56%，最近一轮股价下跌趋势已持续三个多月。为紧急护盘，12月11日，保利发展宣布拟斥资10亿～20亿元用于回购股票，价格上限为15.19元/股，第二大股东泰康人寿也承诺未来6个月“不减持”。
从行业整体情况看，今年地产股的情况也比前两年“惨烈”。据CRIC统计，2021年开始，上市房企股价便进入下降通道。A股100家上市房企（不包括已退市房企）的总市值在2021年底、2022年底的同比跌幅分别为10.17%和8.39%，H股81家上市房企的同比跌幅则分别为23.53%和6.7%。
进入2023年，两市地产股股价跌幅有所加大。截至12月18日A股上市房企股价相较于年初跌去了20.55%，H股更是跌去了32.15%，A+H股181家上市房企总市值较年初下降27.75%。
第一财经统计WIND数据也发现，近三年来，A股房地产板块经历了三次明显下跌，几次低谷期均发生在历年年中或三季度时段；与往年不同的是，今年除了7月份有一个小高峰，其余时间板块总市值几乎均在下滑，目前板块总市值12388亿元，可谓三年来的低点。
多家老牌房企黯然退场
股价跌跌不休，影响的不仅是投资者信心，还会直接危及房企的上市地位。
今年，房地产成为A股被强制退市数量高企的行业。东方财富Choice数据显示，2021年A股有16只股票退市，2022年42只股票退市，2023年以来退市股票达43只，其中ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯等8家公司均属于房地产行业，数量占比最高。
细看这些黯然退市的企业，很多都是曾经的老牌房企，但随着行业下行，都倒在了黎明来临的前一夜。
今年6月6日，因公司股票连续20个交易日收盘价均低于1元，蓝光发展正式终止上市暨摘牌，成为了A股第一家退市房企。退市前一财年，蓝光业绩已然巨亏，归属于上市公司股东的净利润约-249.41亿元，曾经的四川地产龙头倒于一瞬。
曾认为“中国房地产的春天至少还会持续20年”的刘道明，一手创办了武汉房企美好置业，曾闯进中国房地产百强行列，今年7月14日，ST美置也终止上市暨摘牌，正式告别资本市场。
走向相似命运的还有粤泰股份、嘉凯城、宋都股份、泰禾等房企。
退市是上市房企经营恶化的结果，也是维持和提高上市公司质量、清除"垃圾股"的必要方式，更是房地产行业加速出清和重整的必然过程。经历本轮市场周期调整，房地产行业告别“高周转、高负债、高杠杆”模式，叠加新房市场总量触顶下行，房企将向新发展模式平稳过渡，实现高质量的发展。
“不过，地产板块仍存在一些结构性机会，如布局核心一二线城市的企业、拥有城中村改造能力的企业。”超大特大城市进一步加快推进城中村改造，有利于带动当地房地产开发投资和住房需求释放，也有利于进一步推动房地产市场平稳运行。中央多次强调“构建房地产发展新模式”，积极优化发展模式的房地产企业能够更好地适应房地产新阶段。部分企业在做好开发业务的同时拓展匹配自身优势的轻资产业务，能够补充现金流和增加利润，其业绩增长确定性更强。
2024.01.29中国恒大清盘聆讯。公司清盘是一种常见的解散公司的方式。当一家公司无法偿还债务或无法继续经营时，便会根据当地公司法和诉讼法申请清盘。清盘分为自愿清盘和强制清盘，根据目前已公开的信息，恒大面临的应该是强制清盘。不存在大而不倒的侥幸，企在保交楼、保交付、化解债务问题等方面，应当展开积极有效的妥善处置，而不是消极应对。说明监管部门对于房地产行业风险处置，会在保交楼的前提下，按照市场化来处置风险。这也反映出高层不会因为要保交楼，因为有行业风险，而会展开无谓的救助。
2024.3月18日晚间，恒大地产发布了关于收到中国证监会行政处罚及市场禁入事先告知书的公告，将对恒大地产、许家印、夏海钧、潘大荣、潘翰翎、柯鹏、甄立涛、钱程进行罚款和市场禁入等行政处罚，时任恒大地产董事长许家印、时任中国恒大董事局副主席兼总裁夏海钧等人，决策并组织实施财务造假等，手段特别恶劣、情节特别严重，对许家印、夏海钧分别处以4700万元及1500万元的罚款，并采取终身证券市场禁入措施。与此同时，恒大地产也被责令改正，给予警告，被处以41.75亿元罚款。
恒大地产涉嫌债券信息披露违法违规案已由证监会调查完毕。经查明，恒大地产披露的2019年、2020年年报共虚增收入5641亿元。而恒大地产在5期、共208亿元债券发行文件中，分别引用了存在虚假记载的2019年、2020年年报相关数据，涉嫌欺诈发行。5期债券的发行，中信建投为其中4期的唯一主承销商；中诚信国际作为受托资信评级机构，对5期债券及发行主体都给出了最高的AAA评级；普华永道则对恒大地产2019、2020年年报出具了标准无保留意见的审计报告；发行人律师为北京市金杜律师事务所。
2024.4月8日早间，世茂集团在港交所公告，中国建设银行（亚洲）股份有限公司于2024年4月5日向香港特别行政区高等法院提出对本公司的清盘呈请，涉及本公司的财务义务金额约为15.795亿港元。6月14日终止上市暨摘牌，*ST世茂是世茂集团下属的集综合商业地产开发与销售、商业经营与管理、多元投资于一体的综合地产公司，*ST世茂曾通过回购股份、增持股份等方式试图“保壳”。
2024.4月26日，昔日地产巨头ST中南已连续15个交易日跌破面值，提前锁定“1元退市”。
房地产利好政策频发
其一，自上而下更加积极的处理供给端信用问题及衍生风险
其二，自上而下“充分赋予城市房地产调控自主权”
其三，在“三大工程”建设方面推进融资支持和具体实践，城中村改造、保障房建设的城市范围扩容等。
其四，2023年的政策多是重点围绕刚需，无论是首付还是房贷利率，政策的支持力度都会明显更倾向首套房；2024对改善型住宅的政策放开力度会进一步加强，除了置换外，二套及以上的自住性改善也是下一步政策重点倾斜的对象。
据经济观察网报道，2023年底，国资委内部对国资背景企业风险处置提出三个“不能”：中央企业、国有企业不能成为重大风险爆破点，不能引发系统性金融风险，不能在处置风险中刺破风险。
2023年9月1日晚间，上海、北京发布政策执行首套房“认房不认贷”政策。8月30日，广州、深圳已执行认房不认贷政策。今天开始，四大一线城市全部全面执行“认房不认贷”。重大利好之下，画风一转，开发商连夜涨价，将取消全部优惠。
9月6日中午，房地产再现重磅利好传闻：新房限价即将取消。最近沦为仙股的中国恒大今天狂涨70%，融创中国两天股价翻倍，碧桂园这两天的股价亦是大涨，地产“三仙”彻底爆发。
2023年11月17日央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会。会议指出，各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
2023年11月20日：一是融创中国昨天收盘后宣布境外债重组成功，化解约900亿元（人民币，约172亿新元）的债务风险。二是据彭博社消息，相关机构正在起草一份中资房地产商白名单，有50家国有和民营房企被列入白名单。不过需要注意的是，该信息尚未获得官方消息确认。
2023.12.04：潘功胜人民日报撰文：主动适应我国房地产市场重大转型 战略上牢牢坚持“房住不炒”定位。
2023.12.05：六大行集体出动！一对一走访或召集房企座谈 料对房企融资会系统性加大支持力度
2023.12.10经济日报：合理满足民营房企金融需求。2024.01.06经济日报：谨防不实炒作干扰楼市预期。
2023.12.14北京、上海调整优化购房相关政策，下调首付款比率。
12.21住建部：明年因城施策、一城一策 实现房地产供求关系平衡。
2024.0102上海：调整本市住房公积金个人住房贷款政策，二套改善住房公积金贷款首付比最低至40。2024.01.06深圳拟出新规推进城中村改造 涉全市约40%建面，2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿m²，占全市建筑总量比重超过40%。
2024.0109海南楼市大消息！海口放松限购限售。
2024.01.11央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。这笔千亿级住房租赁团体购房贷款，年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。央行为这笔住房租赁团体购房贷款设定了“红线”：只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。
2024.01.22纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。按照相关指标推算，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。（35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、连、南宁、家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁齐、宁波、锡、福州、长春、南昌、常州。此番调整后，纳入城中村改造的城市将由35个扩大至52个：兰州、中山、惠州、汕头、临沂、淄博、温州、呼和浩特、绍兴、唐山、海口、柳州、徐州、烟台、西宁、银川、拉萨等17个城市。）
2024年1月24日央行、金融监管总局：做好经营性物业贷款管理 满足房企合理融资需求。明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。－－缓解房企“断臂求生”导致资不抵债的风险。
1月25日金融监管总局：进一步优化首付比例、贷款利率等房贷政策。更加精准支持房地产项目全部融资需求。1月26日金融监管总局：对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。
1月26日上午，住房城乡建设部：加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。中国建设报2月4日晚间报道，各地第一批房地产项目“白名单”出炉，共涉及房地产项目3218个。值得注意的是，第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目，真正落实了一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。
截至2024.2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目已获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。另据中国银行、建设银行、农业银行、邮储银行和部分股份制银行有关数据，已对“白名单”项目审批贷款1236亿元，正在根据项目建设进度需要陆续发放贷款。
截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
广州：放开120平方米户型限购2024.1月 27日起正式实施。2024.03.08广州已有银行正式发通知，购房者自有住房用于长租或挂牌出售，可核减“限贷”套数。5月28日广州首套房利率3.4%，二套房利率3.8%，首套房首付最低15% 。
苏州：2024.01.30全面取消住房限购：买房不做购房资格审核 新房仍限售两年。2024.06.02全市范围内不再审核购房资格。实施换购住房个税退税优惠（执行至2025年12月31日）；实施购房契税补贴（执行至2024年12月31日），对购买新建商品住房的给予50%契税补贴（最高不超过房屋契税计税依据的1%），对“卖旧买新”的实施分层次购房契税补贴。在本市购买或拥有合法产权住房且实际居住的非苏州户籍人员，可以申请办理落户，取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限，商业银行可根据客户风险状况，自主确定每笔贷款的具体利率水平。首套房最低首付比例由不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。个人和家庭公积金贷款最高限额分别提高至120万和150万；二孩及以上家庭额度上浮30%；全日制普通高校本科以上学历（在读）、毕业10年内的高校毕业生及留学回国人员额度上浮50%。
从房贷利率2024年1月份以来，已有多地继续下调首套房贷利率。1月份百城首套主流房贷利率平均为3.84%，其中一线城市首套房贷利率为4.13%，与上月持平；二线城市首套房贷利率降至3.86%，三四线城市首套房贷利率降至3.82%。核心一二线城市首套首付比例最低30%，北京、上海部分区域二套首付比例最低仍为50%，房贷利率仍在4%以上。
2024.2月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，1年期LPR保持3.45%不变；5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整至3.95%。LPR调降后，一线城市首套住房贷款利率步入“3时代”。调整后北京城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）首套住房贷款利率为4.05%，二套住房贷款利率为4.55%；非城六区首套住房贷款利率为3.95%，二套住房贷款利率为4.5%。广州、深圳的首套住房贷款利率将降至3.85%。测算，若按100万元贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，此次调整后购房者月供大约减少150元。
北京：2024.02.06时隔九年，通州“双限”购房政策迎来了优化政策。
深圳：2024.02.07优化住房限购政策的通知。月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。
南京：2024年3月10日起取消社保缴纳不少于12个月的限制条件。4月26日南京拟放宽落户条件 买房可直接落户。5月1日，江苏南京发布住房公积金贷款新政，其中提出，常州、扬州等9个南京都市圈城市缴存职工，在南京市区域购自住房可向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。同时，南京缴存职工在这9个都市圈城市购自住房，可参照在南京本市情况办理公积金购房提取和还贷提取，不受缴存职工工作地和户籍地的限制。
2024.02.22天津、海南、济南三地发布公积金新政 首套房首付比例降至20%。
杭州：2024.03在本市范围内购买二手住房 不再审核购房人资格。2024.05杭州：全面取消住房限购 取得合法产权住房的非本市户籍人员可申请落户。杭州市临安区住房和城乡建设局5月14日发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源基本条件如下：①房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70m²；②、收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60m²（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60m²以上的每套按1.0个车位比例配置。
2024.04月29日起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售，全市范围内住房交易不再审核购房资格。
2024.04.30天津：本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的 不再核验购房资格。
2024.05西安：全面取消住房限购措施 不再审核购房资格。
2024.03.09全国两会住建部长倪虹表示，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题，促进房地产市场平稳健康的治本之策：始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，也就是说从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。强调的是，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。
2024.03.20黄奇帆：2023年，全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，下降9.3%；房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%。房价目前总体上仍保持相对稳定，未出现大幅下跌，但房地产市场潜藏的风险不容忽视。因此，要促进房地产市场平稳健康发展，就绝不能任由房地产泡沫自生自灭，而是要先立后破：“立”，即多措并举稳住房地产市场，不使行业风险蔓延至金融等其他领域。目前我国房地产市场面临一个结构性矛盾：一方面，大量房地产商因为过去高杠杆拿地，当资金链断裂后，出现了一定规模的库存积压，部分楼盘甚至成了烂尾楼，一些头部房企也面临生存压力，导致风险外溢。另一方面，2022年底我国农民工超2.95亿人，2022年新毕业大学生1076万人，住房的需求仍然较大，根据相关规划，政府需要大规模建设保障房、人才公寓。一座城市，保障房和人才公寓加起来的面积至少要达到全部住房面积的20%。
“破”，即推动房地产发展模式变革，建立房住不炒的长效机制。近年来，由于种种原因，在房价快速上涨的过程中，房地产企业形成了高杠杆拿地、高杠杆经营、通过预售等方式快速变现的商业模式，俨然成了“类金融机构”，一旦房价到顶，行业风险就大规模暴露。一是控制房地产企业自身的杠杆率，原则上房地产企业的资产负债率不得超过70%。二是房地产企业不能“背着银行炒地皮”，即确保拿地资金是自有资金，不能是银行贷款等。三是改革现行按揭和预售制度，将现有“按揭后即月供”的做法改为“不交楼、不月供”，以压实银行监管责任。四是在对房地产市场有效托底的基础上，放开现行各种限购政策。用这些措施逐步建立房住不炒的长效机制。
2024.04，多个城市纷纷发布阶段性取消首套房商贷利率下限通知。包括福州、南昌、济宁、赣州、青岛、烟台等多个城市在内，自4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
2024.04，3.71%！新发放个人住房贷款利率首次低于企业贷款利率3.75%。
2024.4月18日，长沙市住建局印发的《关于支持居民购买改善住房的通知》（下称通知）显示，即日起，全市范围内买房，不再审查购房者资格条件；“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上上调最高贷款额度。这也意味着，已施行7年的楼市限购政策正式全面放松。
2024.05.27上海楼市新政：首套房首付20% 外环内二手房放开非本市户籍单身限购。
2021年初，瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam曾罕见地对中国恒大集团给出了卖出评级，一度震惊了市场。几个月后，恒大正式暴雷，证明了John Lam的先见之明。近日，John Lam在香港接受采访时表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。今年1月，他已经将龙湖集团控股等几家房地产公司的评级上调为买入。“一旦房价稳定下来，我们认为被压抑的需求将会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。”由于许多房地产企业已停止购买土地和建造房屋，从而减少了供应过剩。在楼市低迷期间，中国开发商的新屋开工量下降了58%，远高于同期按面积计房地产销售37%的降幅。Lam认为，这种“去库存”可能会使国内住房的库存水平明显下滑。
2024.05.01自然资源部发布新规：商品住宅去化周期超36个月的城市 暂停新增用地出让。
2024年5月17日，注定是中国房地产史上最浓墨重彩的一天。（
1，何立峰：打好商品住房烂尾风险处置攻坚战 保障购房人合法权益。
2，看点一：房贷首付比例下限降至历史低位。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。看点二：公积金贷款“降息”0.25个百分点，存量明年起享受。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。看点三，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
3，中国人民银行5月17日宣布，拟设立保障性住房再贷款。再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。）
龙头房企追踪
万科：
2023.08.08总价27.4亿、溢价率10%！万科时隔4年半重回北京土拍市场拿地
2023年1-12月，公司累计实现合同销售面积2,466.0万平方米，合同销售金额3,761.2亿元。销售均价15252元/㎡。2023年全年拿地聚焦核心城市，长三角和珠三角拿地金额占比近8成。2023年全年累计拿地金额829.7亿元，拿地金额占销售金额比重22.1%，拿地均价14573元／m2。2023年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累计拿地金额计算，长三角占比50.8%，珠三角占比26.2%。其中：上海（24.3%），东莞（14.4%），杭州（8.6%），合肥（5.5%）。
2024年1月份万科实现合同销售面积125.4万平方米，合同销售金额194.5亿元，均价1.55万／m2。在新增项目方面，万科今年新增加开发项目3个，分别是银川金凤区5.5万平方米地块、昆明官渡区5.2万平方米地块及贵阳观山区2.7万平方米地块，合计需支付权益价款9.3亿元。
2024.2月9日，领展房产基金(00823.HK)公告，拟收购上海物业七宝万科广场的余下50%权益，收购估计基础价款23.838亿元。上海七宝万科广场是万科在上海的第一个广场系购物中心，该物业拥有优质及多元化的商户组合，出租率一直稳定地维持于约95%较高水平。据截至2024年1月底的最新估值报告，该物业估值为人民币70.60亿元，万科此次以折让约26.3%的价格出售。
2024.3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，首次发售拟募集资金约11.59亿元，正式进入发行阶段。综合实力长期位列物流仓储服务行业第一梯队，万纬已累计服务超过1600家客户，全国开业项目可租赁面积达989.9万平方米，其中冷链仓储规模全国第一。“华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT”进入发行阶段，标志着万科成为国内极少数同时实现多个经营性不动产赛道REITs突破的企业。万科董事会主席郁亮曾在去10月26日发朋友圈感慨，“REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间而显示出来。”
2024.3月4日，万科多只境内债走低，市场传闻，万科正在与某些贷款机构（主要是新华保险公司）进行谈判，以延长其非标准债务的期限。根据2023年三季度报，截至2023年9月30日，万科的现金及现金等价物为1012亿元。在手现金1036.8亿元，较年初下降24.4%。万科有息负债3230亿元，较年初增加89亿元；短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。一方面，地产公司营运模式有其特殊性。考虑到房企的公司结构、项目资金投放方式，真实能让上市主体公司自由调度的资金要更少。预计部分货币资金仍沉淀在项目中，受到预售监管限制，尚未达到回款到母公司的条件。现金对短期债务覆盖倍数并不代表现金流安全。以碧桂园为例，2023年中报数据显示，碧桂园货币现金和应收款4850亿元，短债倍数4.46，但随后仍出现爆雷。另一方面，万科有息借款中银行借款的占比较低。截至三季度末，万科有息负债中银行借款占比61.4%，较上年同期提升2.8个百分点。作为对比，金地集团截至三季度末的有息负债中银行借款占比70.84%，公开市场融资占比28.98%；截至上半年末，保利发展银行贷款与直接融资在有息负债规模的比重86%，招商蛇口银行贷款占其有息负债62.8%。银行贷款一般是房企能获取的较为便宜的资金。银行借款占比较低或意味着万科面临着比上述竞争对手更大的债务成本。再说，近期万科正加速陆续出售旗下资产。2月，万科将上海七宝万科广场50%的股权，折价卖给香港领展基金。交易对价仅为26亿元，约为评估价的七折。万科的全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权出售给深圳市投资控股有限公司。两个月前，万科也陆续出售3家悦榕庄酒店的股权，获得4.8亿元的现金“回血”。受此消息影响，万科股价本周跌幅近8%。
一位境外投资机构的人士表示，“金融机构的支持是能够给市场一定的信心，但是对万科来说，金融机构的贷款就算全数落实，也只是‘短期帮助’。”万科这两个月（202401-02）的销售大幅下跌，如若销售情况无法恢复，即便金融机构多方驰援，其压力也不可忽视。“万科问题的核心还是要看销售能不能企稳。如果万科的销售一直保持在150亿元前后，这也只能勉强覆盖了各种成本的支出。如果要度过偿债难关，我们测算是至少销售要恢复到250亿元左右。”
2024.3月15日晚间，万科第一大股东深圳市地铁集团有限公司(下称“深铁集团”)已于近日与中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金(下称“中金印力消费 REIT”) 的基金管理人签署了配售协议。深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费 REIT，认购份额数量为不超过该基金募集份额总额的30%，中金印力消费REIT是首批获批的消费基础设施REITs之一，底层资产为杭州的TOD购物中心杭州西溪印象城，截至2023年6月30日，杭州西溪印象城出租率99.2%，估值为 39.59 亿元。也就是说，若深铁集团的认购份额为30%，深铁认购的金额大概在10亿元左右。
2024.3月19日晚间，万科A公告从兴业银行成功申请了一笔14亿元的贷款。贷款金额为14亿元，期限为14年。
2024.3月28日晚间，万科A（股价8.98元）发布了2023年度业绩公告。2023年万科营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元，降幅46.4%。2023年，房地产行业经历了前所未有的深刻调整。销售层面，据第三方统计，2023年全国百强房企销售金额下降17%，近两年累计下降51%，二手房平均价格已连续22个月环比下跌。融资层面，2023年80家房企新增融资总额同比下降28%，仅为2020年融资额1/3；同时，房企全年发行债券金额同比下降31%，2023年债券到期规模为发行规模的2.3倍，债券发行规模远小于到期规模，企业资金持续净流出。在此情况下，万科克服重重挑战守住了财务安全的底线。年报显示，销售承压之下，万科仍实现了正向的现金流，截至2023年底，已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。
对于分红问题，万科董事会秘书朱旭回应称，“万科一直以来非常注重现金分红来回馈股东，连续31年分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍，这也是我们一直引以为傲的。基于这个背景，董事会在考虑取消2023年分红的时候，真的是非常艰难。”
万科董事会主席、总裁、监事会主席自愿领取月薪税前1万元。业绩大幅下滑之际，万科的8位高管自愿放弃2023年度奖金。作为行业的头部企业，万科管理层过去的薪资不低。据wind平台统计的数据，郁亮任万科董事长以来，2017年～2020年四年间，郁亮每年在万科获取的年度税前报酬均高于1100万元，2018年获得的报酬最高，为1253万元。
郁亮在2023年业绩会上表示：“万科对于行业未来趋势判断没有改变，尽管行业已经不可能回到过去的高点，但是行业前景依然广阔。目前超跌的判断还是没有改变，要从动态的眼光来看住房需求。”市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。一方面，美好生活标准在不断提升，无论是人均居住面积，还是住房设施、小区环境等，都存在改善空间。另一方面，城镇化进程没有结束，新增住房需求依然存在，2023年我国新增城镇人口1196万人。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米，较2019年的高点下降了59%。因此，短期来看，市场显然是超跌了。
万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，“当前万科融资的状态还是正常的状态，客观说有压力，但有压力能过关，这一关我们一定能闯得过去。我觉得跟融资有关的这种挑战有三方面，一是开发业务收支不平衡带来的挑战；第二个是融资模式改变带来的挑战，以往是可以一笔大金额就可以提款，现在要转到项目，按工程进度才能提款；第三个挑战是整个经营业务的布局，即经营业务的收益率不足以覆盖整体上利息爬坡的状态。”祝九胜在谈及万科与金融机构合作时表示，“市场调整深度超乎预期，万科与银行的融资模式出现一些转变，银行和银行家给了万科很多忠告，也给了万科很多宽容。其中，融资模式之前是总对总，现在则是项目对项目，对于这种转变，银行给了公司三年的过渡期。”
银行家的关注就三点，去年钱流去哪里了、支持的资产项目在哪里、经营性现金流够不够。这三个问题回答得好，融资的渠道，银行支持的态度是肯定的，力度是足够的。
深圳国资采取四大措施支持万科 将帮助万科释放百亿规模流动性，第一帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二是市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；第三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。
截至2023年12月31日，万科集团的有息负债合计3200.5亿元，同比微增，占总资产的比例为21.3%。一年内到期的有息负债624.2亿元占比为19.5%。一年以上有息负债2576.3亿元，占比为80.5%。分融资对象来看，有息负债中，银行借款1973亿元，占比为61.7%；应付债券792亿元，占比为24.8%；其他借款435亿元，占比为13.5%。2023年年末，万科集团持有货币资金998.1亿元，较2022年同期减少27%，不过仍高于一年内到期的有息负债总额624.2亿元。2023年全年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元。2024年要实现交易回款不低于300亿元。另一方面要坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上，削债金额占当前有息债务的三分之一。
2024.4月1日，烟台市百润置业发文举报称，郁亮操控万科谋取私利，欺瞒股东挪用项目建设资金，以极低价格出售项目公司资产从中牟利。截至4月2日午间收盘，万科A跌幅超4%，股价创2015年以来新低。万科港股重挫12%，创出四年来盘中最大跌幅，股价创港股上市以来新低。
2024.04.29，8年未见！万科A被巨量大单封死涨停，截至下午两点，换手率已经超过5%，万科企业更是飙涨近20%，万科境内债普遍上涨。地产股几乎全线爆发。华夏幸福、荣盛发展、大龙地产、金地集团等20余股涨停。
在2024.4月30日下午的万科2023年度股东大会上，万科总裁祝九胜向媒体透露，在现金流紧张的背景下，王石2023年自动放弃千万退休金，与公司共度艰难时刻。
4月30日，万科举行2023年度股东大会，郁亮表示，万科制定了“一揽子方案”以实现“三个目的”，即“降负债”“融资模式转型”“聚焦主业”：
“降负债”要未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；
“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；
“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。
进一步看，郁亮将“一揽子方案”拆成“两个阶段”，第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险；第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。
2024.05.08挂牌转让深圳湾超总地块 起始价超22亿元！
2024.05.23万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股，截至目前已到账100亿元。这是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款。
保利：
2023.12.11回购资金总额不低于人民币10亿元（含），不超过人民币20亿元（含）；回购价格不超过人民币15.19元/股。保利集团计划在未来12个月内，通过集中竞价交易方式增持公司股份，金额2.5亿-5亿元，增持价格不超过15.19元/股。系地产首家回购案例。回顾历史，2008年9月、2014年2月、2015年8月，保利发展的实控人保利集团都出台了增持计划。而这几次，保利发展的股价都处在阶段性底部，也接近房地产板块的阶段底部。随后公司和房地产板块都有显著的上涨行情。
据保利发展因股份回购披露的截至12月11日的股东持仓显示，证金持有公司3.57亿股股份，位居第三大流通股股东，汇金对其持仓1.76亿股，位居第七大流通股股东。
2024年3月7日，公司回购期限届满，公司累计回购股份1.05亿股，占公司总股本的0.88%，回购成交的最高价为10.20元/股，最低价为8.71元/股，回购均价9.53元/股，支付的资金总额为人民币10.01亿元。
中国保利集团有限公司(简称“保利集团”)根据增持计划已累计增持公司A股股份2678.01万股，占公司总股本的0.22%，累计增持金额为人民币2.5亿元，已达到增持计划金额的下限。
2023年1-12月，保利发展实现签约面积2386.12万平方米，同比减少13.17%；实现签约金额4222.37亿元，同比减少7.67%。均价1.769万／m2。2023年全年保利发展新增房地产项目103个，2023年1-12月累计拿地金额1631.9亿元，累计拿地建面1074.6万方，一二线占比为83.8%，三四线占比为16.2%。拿地金额占比较高的城市有广州（20.0%）、佛山（8.7%）、北京（8.7%）、南京（8.4%）、上海（6.2%）。
保利发展披露的2023年业绩快报显示，实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23.49%；归母净利润为120.37亿元，同比下滑34.42%。公司基本每股收益为1.01元。公司营业总收入同比增长，主要源于房地产项目年内交付结转规模提升；公司相关利润指标同比下降，主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。保利发展是2023年度中国房地产企业的“销冠”。据中指研究院统计，2023年保利发展完成销售金额4207亿元，权益销售金额3057亿元，双双位列全行业第一位。在资源获取端，2023年的保利发展也表现积极，全年拿地金额1125亿元，新增货值2336亿元，分别位列房企中的第一、第二位。《2023至2025年股东回报规划》公司的计划分红金额大幅度提升。保利发展2023年度至2025年度现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%。
保利的综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年6月末的3.73%。
2023年，保利发展全年销售回笼率高达102%，现金流保持着健康内循环的状态，有效抵御行业周期波动风险。2023年，该公司的市场占有率提升了0.2个百分点至3.6%，在38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。其中，市占率超过10%的城市至少有27个。2023年保利发展新增项目103个，新增计容建筑面积为1182万平方米，总地价1632亿元，分别同比增加12.14%和1.18%，其中重点38城的拓展金额占比为99%。综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。保利发展2024年新增融资1371亿元，综合成本为3.14%。2024年1月，保利发展发布了《2023～2025年股东回报规划》，提出未来三年的分红比例跃升至40%，高于不少标杆房企。
2024.1-2月，公司实现签约面积213.57万平方米，同比减少44.86%；实现签约金额359.48亿元，均价1.68万／m2。
融创：
2023年，集团累计实现合同销售金额约人民币847.7亿元，累计合同销售面积约607.6万平方米，合同销售均价约人民币13,950元/平方米。
融创地产现存420余条被执行人信息，被执行总金额超199亿元。
2024.02融创已有超过90个项目入围第一批“白名单”。
2024年2月8日，融创方、国投中电及相关方订立协议，国投中电同意通过重组合作事项受让目标公司的70%权益及债权，总代价约为39.74亿元（目标公司四川三岔湖长岛国际旅游度假中心有限公司）。
2024年2月，实现合同销售金额约人民币27.3亿元，同比减少74.86%，合同销售面积约32.6万平方米，合同销售均价约人民币8370元/平方米。
2024.03.27融创中国8.14亿元转让石家庄中央商务区项目80%权益。
华润置地：
2023年累计合同销售金额约人民币3070.3亿元，总合同销售建筑面积约1307.31万平方米，均价2.35万／m2。2023年累计投资物业实现租金收入约人民币256.3亿元，按年增长39.4%。
2024.2月1日，春节前北京经开区亦庄新城的宅地由华润置地以75.38亿元拿下，住宅楼面价约4.31万元/平方米，溢价率0.51%。
2月20日，华润置地联合体以底价36.45亿元摘得广州天河区岐山路地块，成交楼面价21330元/平方米。
2024年（1～2月）累计合同销售额约人民币206.1亿元，总合同销售建筑面积约986,825平方米，分别按年减少48.8%及40.8%。均价2.09万／m2。
龙湖：
2023年龙湖集团全年累计实现总合同销售金额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米。2023年，龙湖新获取31宗土地，总建筑面积345万平方米，权益地价259亿元，主要在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市集中补仓。
碧桂园：
1月22日碧桂园拟38亿元转让广州多处酒店、写字楼，此前碧桂园计划出售澳大利亚悉尼项目（约合人民币11.38亿元）。另外，2023年12月，碧桂园与万达商管、珠海万赢签订协议，以30.69亿元的价格转让其所持珠海万达商管股权；2023年8月，碧桂园以12.9亿元的价格出售了广州亚运城项目26.67%股权。碧桂园正在加速回笼资金，缓解现金流压力。近日，碧桂园董事局主席杨惠妍在2024年工作会议上表示，“家族肯定与公司共命运”，“目前正在尽力盘活资产”。
碧桂园超30个项目进入首批房地产“白名单”。
2023年全年碧桂园累计交付超60万套房屋。按照规划，2024年碧桂园预计交付量仍超48万套。杨惠妍表示，目前（2024.03）碧桂园本身的资源是可以保障今年房屋交付的。
2024.0304杨惠妍表示：“这两年是公司修复资产负债表的关键时期，要用好这两年的时间，优化资产负债结构，在未来市场恢复的时候才有更好的家底去发展和成长。当前公司面临的问题，与行业是一致的。短期是流动性问题，中长期是资产负债表修复的问题。”公司当前首要任务就是保证现金流。
碧桂园2024.1—2月实现合同销售金额合计约92.1亿元，合同销售面积约93万平方米。
2024.3月28日晚间，碧桂园发布公告宣布延迟发布2023年年报并停牌。在公告中表示，由于面临的经营环境日趋复杂，其需要收集更多信息以作出合适的会计估计及判断，以将行业及公司的变化合理反映于2023年的年度业绩上。碧桂园将于4月2日起停牌。2023年上半年，碧桂园亏损额继续扩大，期内实现总收入约2263.1亿元，毛亏约为242.6亿元，归母核心净亏损约为453.5亿元。碧桂园眼下最重要的工作，是保交付与债务重组。按照规划，2024年碧桂园预计交付量仍超48万套。
其他思考？
2024年1月17日，国家统计局公布2023年房地产投资和销售等数据。去年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.66万亿元，下降6.5%。2023年我国城镇化率是66.16%，和发达经济体80%。私募董承非认为，2024年中国商品房销售面积或将继续下滑，随着中国商品房销售面积下降至8亿-11亿平米，行业或能企稳。他认为，2024年的销售面积有可能落在这一中枢附近，地产销售大概率在2024年见底企稳，新房销售永远是一个具有先导前瞻性的指标，值得重点关注。
人们觉得地产股估值很低了，地产的问题在于负债太高，手里的资产都是土地，这些账面价值高达万亿的土储其实都是存货，一旦土地价格下跌，这些公司都会资不抵债，大股东强的公司可以注资解决危机，没有背景的最后只能被淘汰出局。
三大工程（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）有望成为地产投资的增量。未来房地产行业有望进入三大工程托底的新模式，进而统筹化解地方债务风险。
地产是一门特别脆弱的生意，它至少有三重脆弱性：高杠杆带来的财务脆弱性、高管理难度带来的经营脆弱性、大宗原材料价格不受控带来的成本脆弱性。
本轮房地产下行周期持续时间较长，期间板块表现多次因政策预期快速反弹、而后再因基本面表现缺乏支撑及房企信用风险演绎而继续下行。房地产板块短期或存在交易性机会，更持续的估值修复或须待“三大工程”建设落地预期显著增强或量价表现边际企稳等催化。
贝壳研究院监测显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平。2024年3月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.88%、4.29%，二线城市首二套利率分别为3.61%、4.17%，三四线城市首二套利率分别为3.57%、4.15%。各能级城市首二套平均房贷利率均与上月持平。2024.04，3.71%！新发放个人住房贷款利率首次低于企业贷款利率3.75%。
房地产的出清速度极快，住宅近一年销售面积跌破9.1亿平方米，自高点跌幅超过47%；住宅近一年新开工面积跌破6.6亿平方米，自高点跌幅超过61%。新房销量已接近自然需求底部，房价跌幅大但未演化成金融风险。其次，政策转向激发有效需求，未来优质供给有缺口。房地产是有巨大经济价值的行业，仅剩的头部优质房企保持韧性，市占率逻辑有望兑现。最后，优质房企估值水平极低，定价包含了房价较大跌幅的考量，优质房企的投资回报潜力大。
地产引以为训，百年之大变局，时代变了，还抱着前面几十年的高增长思维，思维惯性，线性外推，傻傻抱着某些下行周期的行业龙头，企图躺赢，不死也残。砖头经济已成过往，数字经济正在崛起！
