原创 刘晓博
本周金融市场波动幅度加大，在过去36小时内有三部门和一家报纸对市场喊话，引起了广泛关注。
报纸，是“第一财经”。社论，就是下面这篇：
社论的核心观点是：
1、当前房贷利率史无前例的低，但房价没有涨，市场也没有明显回暖，说明“房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑”。
2、不动产的“金融属性”开始退潮，原因包括：房住不炒，人口红利终结、老龄化、少子化，大学生就业不再死守大城市，养老体系日益完善等。
3、文章的结论是：基于金融属性估值的住房，其高房价抬升了经济社会运行成本，压低市场的投资边际收益率，加剧房市的有效需求不足，使高房价很难维持，房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。投资者需做好不动产定价重估的积极准备。
我征询过多个人的看法。他们基本上都理解为：文章在提醒大家，房价会大跌，要小心。
那么，这篇文章多大程度上代表了官方的观点？
我认为：第一财经是一张比较市场化的报纸，它的社论很大程度上还是代表报社观点。
在市场波动加剧的时候，央行、银保监会、证监会也都出来表态了，央行对楼市讲得最多。
央行的喊话，是主要在下面这篇文章里：
有5点表态值得关注：
1、人民币汇率保持基本稳定具有坚实基础。
2、落实……民营企业敢贷愿贷能贷会贷长效机制。
3、加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。
4、更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。
5、建立健全金融风险防范、预警和处置机制，牢牢守住不发生系统性风险的底线，维护好广大人民群众的利益。
央行对楼市的表态比较积极，而且着墨比较多。除了提出“加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展”外，还提出“更好满足居民的刚性和改善性住房需求”，“保交楼、稳民生”。
这跟最近9次重要会议的官方表态，基本保持了一致。
银保监会也召开了类似的会议，也有稳定当前市场的表态，但没有涉及房地产、楼市，只谈了外汇和股市。
具体表态是：
中国经济韧性强、潜力足、回旋余地广，长期向好的基本面不会改变。……人民币长期走强的趋势不会改变，我国持续的国际收支顺差和巨额的对外投资净资产，为人民币汇率稳定提供了强有力保障。在实体经济创新发展、稳步转型的背景下，资本市场具有长期投资价值、保持稳定运行的良好基础不会改变。
证监会会议的“喊话成分”不太高，主要有下面几句话：
进一步坚定对中国经济长期向好发展的信心。资本市场要服从和服务于这个大局，坚持金融服务实体经济的宗旨，全面深化改革，完善多层次市场体系，健全资本市场功能，提高直接融资比重。
纵观一行两会的“喊话”，央行覆盖面最全，银保监会次之（没有涉及房地产），证监会只谈了“坚定对中国经济长期向好发展的信心”。
那么：第一财经社论提醒的“风险资产价值重估”，会发生吗？楼市真的会出现价格全面下跌吗？
我的观点是：
人民币计价资产的价值重估，正在发生中。首当其冲的不是楼市，而是在美国上市的中概股，以及港股。
中美战略博弈，导致了中美在科技等多个领域的脱钩，而且这种态势将持续。
以软银（阿里巴巴第一大股东）、MIH米拉德集团（腾讯第一大股东）为代表的外资，他们在现阶段选择减持并不意外。为什么阿里、腾讯最近跌了这么多？这是最主要的原因。
有人计算过，MIH米拉德集团入股腾讯，最高的时候赚了1万倍。现在腾讯股价3折，其盈利也应该也有3000倍。
所以，“风险资产价值重估”首先出现在中概股中，而且已经持续了1年多。
中概股跌一波，未必是坏事。有人理解为，这是中概股定价权的移交。只要阿里、腾讯核心业务在，核心竞争力在，也没有什么需要过分担心的。
港股的情况也一样。去年2月以来，恒生指数打了5折。跌多了，机会就会出现。
中国楼市的定价权一直在本土，跟国际大鳄没有关系；跟地方政府、跟投资客，以及全民的预期关系密切。
这背后还有一个关键逻辑，那就是国家模式和财政收支模式。
中国自秦始皇统一以来，就是一个发展高度不均衡的国家，人口在每个时代都相对集中在某个区域。再加上一直是“强政府模式”，维持统一国家就需要庞大的财力。
一般来说，每个时代都会有自己的“征税神器”。古代是盐和铁，现代则是房地产。
房地产、土地、楼市对经济的重要性，可以从一个重要指标看出来，这就是每年全国卖地收入的总金额，占“中央+地方”一般预算收入之和的比重。
一般预算收入，主要来自各种税收，可以看作是政府长期、稳定的收入；卖地收入计入政府性基金收入，不计入一般预算收入，可以看做是地方政府的补充性收入，或者非持续性收入。
政府在收入方面有4本账，最重要的就是“一般预算收入”和“政府性基金收入”。
近年来，卖地收入占一般预算收入的比重持续上升。2007年的时候，只占14.2%。一场全球金融风暴（2008-2009），让这个比例在2010年达到了35.4%。
2015年楼市低迷，当年卖地收入占一般预算收入的比重下降到了21.4%。不过，经济很快就承受不住，“去库存”政策出台。卖地收入占比在2017年重新反弹到30%以上，并在2018年创出了35.5%的历史新高。
2020年新冠疫情爆发后，土地财政再上层楼。2020年卖地收入占全国一般预算收入的比重，历史性地达到了46%。
降低财政对土地、房屋的依赖度，说起来很简单，但做起来很难。因为实体经济要扶持，高科技要扶持，都需要减税。
如果房地产再不行了，钱从哪里来？
现在其实就面临这个问题，短期可以通过提高政府负债率来扛住，多发行点国债、地方债就是了。但政府负债率也存在警戒线，太高了国际信用评级会被下调。
所以重估房价，让房价大跌，操作空间极小。真的跌下去，大家都会很难受。很多地方已经开始降薪了，这就楼市低迷的代价之一。
从老成谋国的角度，维持楼市的稳定，让市场走慢牛，才是最好的选择。
崩，说起来很容易，很解气，但大家都会感觉到痛，只是早晚的问题。
央行通稿里说的“加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展”，才是正确的选择。